Le Particulier Immobilier n° 307
À contre-pied
La question peut sembler provocante, à l’heure où les bailleurs ressentent comme un affront le plafonnement des loyers que leur inflige la loi Alur, mais pour cette raison même, elle mérite d’être posée : les propriétaires ont-ils intérêt à louer plus cher ? La réponse, qui vient spontanément à l’esprit est positive, bien sûr. Oui, ils y ont intérêt, ne serait-ce que pour maintenir leur revenu, face au risque d’impayés, à l’augmentation des charges, aux dégradations locatives, à la fiscalité galopante…
Mais deux chercheurs de l’Edhec Business School viennent de jeter un pavé dans la mare, avec une étude* dans laquelle ils affirment que fixer un niveau élevé de loyer a, au contraire, un impact négatif sur la rentabilité locative du bien concerné. À l’appui, un travail très sérieux sur les marchés locatifs français (la dispersion des biens et des loyers est assez considérable), le risque de vacance et le taux d’impayés (3,26 % dans le parc privé selon l’enquête logement de 2006). Et un zoom éclairant sur le marché locatif de Paris et sa petite couronne**. On peut y lire que « quel que soit le type de bien considéré, les bailleurs ayant fixé un loyer 10 % ou 20 % au-dessus du loyer de marché observé localement ne parviennent pas à obtenir un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ». Dans la majorité des cas, il est même légèrement plus faible.
L’explication : le risque d’impayés et de vacance locative augmente, diminuant significativement le revenu du bailleur. Même en sélectionnant un locataire à profil stable et aux revenus élevés car, explique l’étude, « le taux d’effort augmente avec le loyer » ou, pour le dire autrement, « le revenu n’augmente pas aussi vite que le loyer ». Conclusion des auteurs : la mise en place d’observatoires de loyers « s’ils sont convenablement dotés » et d’une garantie (de type GUL) pour les impayés temporaires, « ciblée sur les zones géographiques où le risque est important » sont les meilleurs gages de stabilité des revenus locatifs des bailleurs…
*« Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation », par Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury (consultable à cette adresse). **Etude réalisée par l’Edhec et l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) sur la période 1996-2007.
Catherine Schmidiger, rédactrice en chef
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