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Penchez-vous sur le salaire de votre gardien

Penchez-vous sur le salaire de votre gardien
Avril 2014
Le Particulier Immobilier n° 307, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Un poste de gardien à demeure coûte cher. Maîtriser ce coût impose de vérifier attentivement le bulletin de paie… Pour commencer. Ce qui permettra de repérer, puis de régulariser, d’éventuelles anomalies. La tâche est complexe. Nos conseils.

Souvent premier ou deuxième poste de dépenses d'un immeuble, un gardien à demeure coûte cher. Une dépense qui justifie un contrôle rigoureux, au moment de l’examen des comptes : le salaire du gardien correspond-il bien au travail qu’il effectue ? Ce travail est-il rétribué conformément aux textes en vigueur ? Le montant des cotisations et taxes est-il correctement évalué ? Des vérifications nécessaires, mais pas pour autant évidentes. D’abord, parce que ce travail incombe normalement au syndic, qui est censé s’en assurer. Ensuite, parce que le mode de rémunération des gardiens logés de catégorie B est d’une complexité particulière, source d’erreurs qui peuvent coûter cher au syndicat des copropriétaires. Quoi qu’il en soit, certaines anomalies peuvent et doivent vous alerter. Quelques pistes solides pour lire le bulletin de paie (voir Zoom : le bulletin de paie du gardien détaillé).

Tout D’abord, repérer les anomalies

Elles sont principalement de deux ordres : d’une part, certains bulletins de paie ne reflètent pas les conditions prévues au contrat de travail ou le travail effectif du gardien n’est pas conforme au contrat ; d’autre part, le syndic a pu oublier ou minorer certaines cotisations ou taxes. À l’inverse, certaines cotisations et taxes peuvent avoir été déclarées et versées à tort aux organismes collecteurs. Dans ce cas, inutile de compter sur les organismes concernés pour détecter les faux pas : l’employeur cotise selon ce qu'il a lui-même déclaré. « Les contrôles par les organismes s’opèrent par rapprochements, via des logiciels déclenchant des alertes en cas d’incohérence, mais seul un contrôle in situ peut révéler qu’une déclaration cohérente est fausse. De sorte qu’il n’est pas rare que des erreurs perdurent de nombreuses années sans que nul s'en aperçoive », explique-t-on à l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui conclut : « Et si elles sont parfois commises au détriment du salarié, elles le sont, le plus souvent, à celui du syndicat : dans le doute, le syndic choisit la solution risquant de lui causer le moins de problèmes. Ainsi, bien des copropriétaires ignorant les dispositions de la Convention collective, certains salariés sont surpayés par rapport aux textes en vigueur. »

Le temps de présence et le nombre d’unités de valeur (UV)

Le temps de présence du gardien de catégorie B est souvent source d’erreurs. Il ne peut normalement excéder 9 heures par jour et 50 heures par semaine, avec une amplitude quotidienne de 13 heures entrecoupées de 4 heures de pause, à prendre en une ou deux fois. Sauf s’il dispose de deux journées consécutives de repos (mais on préfère généralement qu’il soit présent le samedi matin ou le lundi matin, le repos du dimanche étant obligatoire). Auquel cas, la pause pourra être limitée à 3 heures. On parle alors de service « permanent »… qu’il ne faut pas confondre avec le « service complet » – même si les deux peuvent coïncider – qui équivaut à 10 000 UV, soit un taux de 100 % (voir "Catégorie A ou B ?"). Mais le gardien peut se voir affecter un nombre d’UV supérieur à 10 000, le plafond étant de 12 000 UV. Les UV au-delà de 10 000 sont alors augmentées de 25 % (l’équivalent des heures supplémentaires pour la catégorie « A »). Le calcul du salaire doit alors se faire sur la base de 12 500 UV, soit un taux de 125 %.
Si le gardien est employé à service partiel, c’est-à-dire s’il totalise moins de 9 000 UV de tâches et n’est soumis à aucune permanence, une fois ses tâches accomplies, il peut s’absenter à toute heure du jour, voire exercer une autre activité professionnelle à domicile ou à l’extérieur. De plus, ses tâches doivent être circonscrites à l’entretien et au nettoyage des parties communes, aux sorties et rentrées des poubelles et à la distribution du courrier une fois par jour (plus, éventuellement, la perception des loyers pour les immeubles appartenant à un propriétaire unique). De fait, la durée légale du travail (35 heures) n’est pas applicable aux gardiens de catégorie B. Au final, c’est le nombre total d’UV multiplié par le coefficient attribué au gardien qui permettra d’obtenir le montant du salaire minimal brut mensuel.
Un véritable contrôle passe donc d’abord par une relecture attentive du contrat de travail et, notamment, du tableau des UV (voir Total des unités de valeur correspondant à des tâches effectives). Fréquence de nettoyage inutile, valorisation de lignes d’UV non pertinentes (surveillance des ascenseurs alors que les téléalarmes doivent y pourvoir, distribution du courrier alors qu’elle est effectuée directement par le facteur…), les anomalies sont fréquentes. Or, s’il est impossible de réduire le salaire du gardien lors de la suppression de certaines tâches, il est en revanche possible de réattribuer des tâches à proportion des UV délaissées. D’où l’importance de vérifier si les tâches prévues au contrat sont bien exécutées, et correspondent toujours aux besoins de la copropriété, en termes de tâches accomplies et de temps de présence. Un équilibre délicat : si vous attendez de votre gardien qu’il effectue une permanence de jour, cela reviendra ainsi nettement plus cher au syndicat s’il totalise dans son contrat un petit nombre d’UV de tâches. Par exemple, si le gardien totalise 10 000 UV de tâches, cela comprend obligatoirement la permanence de jour. Par contre, s’il totalise, disons 3 400 UV de tâches, et que vous souhaitez ajouter une permanence de jour, vous devrez lui ajouter 3 300 UV = [(10 000 – 3 400) : 2], soit un total de 7 700 UV (voir Total des unités de valeur correspondant à des tâches effectives). Conclusion : mieux vaut prévoir des UV de tâches que des UV de permanence si vous souhaitez bénéficier d’une permanence de jour…

Les primes et indemnités

Primes discrétionnaires
Le syndic « fixe les conditions du travail du gardien suivant les usages locaux et les textes en vigueur » (art. 31 du décret du 17.3.67). Son rôle se limite à appliquer ces textes, en particulier les dispositions de la Convention collective nationale (CCN). Octroyer, en sus, augmentation ou prime équivaudrait à outrepasser ses pouvoirs, seule l’assemblée générale (AG) disposant de cette prérogative et le conseil syndical n’ayant pas le moindre pouvoir de décision en la matière.
Point de repère : tout bonus apparaît sous la forme de salaire complémentaire. Celui-ci doit être mentionné au contrat de travail ou avoir fait l’objet d’une décision d’AG.
Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les primes constituant un complément de rémunération, elles sont soumises aux charges sociales et aux impôts. Ainsi pour 500 € nets accordés au gardien, le syndicat versera aujourd’hui 152,40 € de charges salariales et 305,82 € de charges patronales, déboursant au total pratiquement le double, à quoi pourra s’ajouter la taxe sur les salaires. Même s’il se trouve que le gardien bénéficie d’une prime injustifiée, sans contrepartie effective, sa suppression n’est pas sans risque, car elle pourrait être devenue un élément constitutif du salaire. Une prime accordée à l’occasion d’un événement répétitif peut en effet être considérée comme un usage, notamment par son caractère de constance et de fixité. La constance résultant du nombre de versements : ainsi, une prime de fin d’année versée durant plusieurs années consécutives et la fixité de sommes identiques ou jamais inférieures à un certain montant… Mieux vaut alors redéfinir la contrepartie de la prime ou augmenter le salaire contractuel du gardien dans la même proportion et lui attribuer de nouvelles tâches.

Gratification du 13e mois

La CCN prévoit le versement, en décembre, d’un 13e mois égal au salaire brut mensuel contractuel (art. 22). Ce qui exclut la prime de tri sélectif et l’éventuelle astreinte de nuit.

Prime de tri sélectif

Une prime mensuelle, par lot principal, est attribuée au personnel de catégorie B chargé d’assurer la sortie et la rentrée des poubelles « sélectives » (quel que soit le nombre de celles-ci), dès lors qu’un arrêté municipal a instauré le tri sélectif (avenant n° 50 de la CCN). Cette prime entre dans le calcul des congés payés mais pas dans celui du 13e mois. S’il y a plusieurs gardiens dans l’immeuble, la prime ne se multiplie pas : ils se la partagent.

Prime d’ancienneté

Elle s’applique après la 3e année de service mais ne porte que sur la partie du salaire minimal conventionnel (avenant n° 73 de la CCN).

Prime anniversaire des 25 ans de service

Equivalente à un mois de salaire, elle est versée à la 25e année de service chez le même employeur (art. 33 de la CCN). Elle sera exonérée de toutes cotisations sociales et taxes (décret du 4.7.84 et circulaire Diror du 22.11.00) si elle est attribuée en même temps que la médaille du travail.

Prime d’astreinte de nuit

Elle est supprimée dans les contrats de travail signés après le 31 décembre 2002 (sauf pour les immeubles de grande hauteur). Il arrive pourtant qu’on la trouve dans des contrats conclus postérieurement… Quoi qu’il en soit, la question de sa suppression peut se poser pour les contrats antérieurs au 31 décembre 2002, les gardiens étant de plus en plus souvent déchargés de la surveillance technique des installations de l’immeuble, ascenseurs, chaufferie, accès parking… « Les syndics affirment généralement que la prime correspondante ne peut être supprimée simultanément », observe l’ARC. Or, les tribunaux en ont décidé autrement, estimant que l’astreinte nocturne n’avait lieu d’être rétribuée que si elle était effectivement assurée (cass. soc. du 18.1.06, n° 03-46059 et du 13.7.10, n° 08-44092).

Remboursement des frais de transport

L’obligation pour les employeurs de rembourser aux salariés la moitié d’un abonnement à un réseau de transport collectif ne s’applique évidemment pas aux gardiens logés.

Autoremplacement automatique
(paiement des congés payés non pris au gardien dont le contrat de travail n’est pas rompu)
Selon le Code du travail, les congés payés qui n’ont pas été à la fin mai de chaque année ne peuvent être ni payés ni reportés (sauf en cas d’accident du travail). à condition, toutefois, que le syndic ait sollicité le gardien, avant la fin du mois de mars, afin de convenir avec lui de ses dates de congés (cass. soc. du 13.6.12, n° 11-10929). Certains syndics versent systématiquement aux gardiens n’ayant pas soldé leurs congés fin mai une indemnité compensatrice, à tort, car le gardien n’a pas à décider unilatéralement de son autoremplacement. En effet, il est exact que la CCN prévoit, à titre dérogatoire, pour le gardien, une possibilité d’« autoremplacement » pendant ses congés payés en raison des difficultés de mise à disposition du logement à un remplaçant. Moyennant quoi, il perçoit simultanément son salaire habituel, ses congés payés et une prime d’autoremplacement de 50 % (au total, 250 % de son salaire). Cependant, on peut exiger qu’il prenne la totalité de ses congés. Et opter pour une solution plus économe, comme son remplacement par une entreprise extérieure avec fixation de tâches à minima.
Important ! L’avenant à la CCN du 17 juin dernier (n° 82) et son arrêté d’extension du 22 février 2014 ont mis fin à cette exception de l’autoremplacement. Tout en ménageant une période transitoire qui prendra fin le 30 juin 2015 « pour permettre l’adaptation des logements de fonction des gardiens logés » (par exemple en déplaçant les commandes techniques hors du logement du gardien).

Les charges sociales

Cotisations pour la formation professionnelle
Elles sont collectées par Agefos Pme. Les syndicats de copropriétaires y sont bien soumis, mais ils sont exemptés de la TVA à 20 % sur le montant dû, s’il s’agit d’immeubles d’habitation. Alors que les immeubles commerciaux sont assujettis à cette TVA.
Attention, pour les salariés (remplaçants) en contrat à durée déterminée (CDD), il faut cotiser aussi au Fongecif à raison de 1 % des salaires bruts des contrats concernés pour l’année.

Cotisation de garantie des salaires

Les syndicats de copropriétaires sont exemptés de ces cotisations (directive Unedic du 21.2.96) mais pas les monopropriétaires – personnes physiques, Société civile immobilière (SCI) ou Association syndicale libre (ASL).
Point de repère : ces cotisations sont versées au Fonds national de garantie des salaires (FNGS) ou à l’Association pour la gestion du régime de garantie des créances des salariés (AGS).

Cotisations et taxes sur les indemnités maladie

Les cotisations sociales et la TS (voir « Les impôts ») sur les indemnités journalières de sécurité sociale (IJSS) sont déjà payées par cette dernière. De sorte qu’elles ne doivent plus supporter que les CSG/CRDS. Si le salaire a été maintenu pendant l’arrêt (obligatoire à hauteur de 90 % pour une durée variant selon l’ancienneté du gardien), il faut vérifier que le syndic a bien déduit du salaire brut les IJSS brutes, abaissant ainsi le montant du salaire brut et donc le montant des charges sociales et des taxes dues. Par ailleurs, il va de soi que les IJSS doivent être perçues par le syndicat (par le mécanisme de la subrogation), et non par le salarié, auquel il en aura fait l’avance en lui maintenant son salaire.
Le comble : maintenir intégralement le salaire du gardien malade, mais ne pas déduire les IJSS du salaire brut pour le paiement des cotisations et taxes, et rémunérer en plus le remplaçant du gardien… alors que la Sécurité sociale aura versé les IJSS au salarié qui, par ailleurs, a bénéficié du maintien de son salaire…
Point de repère : vérifier qu’en cas de maladie les cotisations sociales et la taxe sur les salaires ont diminué.

Cotisations prévoyance

Certains (rares) gardiens bénéficient d’une mutuelle santé et prévoyance dont le coût est supporté par l’employeur. Il s’agit souvent de salariés d’immeubles vendus à la découpe par un bailleur social ou institutionnel et qui bénéficiaient déjà d’une telle mutuelle. Cependant, la loi du 14 juin 2013 sur la sécurisation de l’emploi va venir imposer aux employeurs la souscription d’une assurance complémentaire santé/prévoyance, augmentant le montant des cotisations (4,8 % de la masse salariale brute partagés par moitié entre salarié et employeur).

Réduction de charges pour les heures supplémentaires (loi Tepa)

Traduction concrète de la formule « Travailler plus pour gagner plus », la loi du 21 août 2007, en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat (Tepa) avait défiscalisé les heures supplémentaires et créé des réductions de charges sociales tant salariales que patronales sur ces heures. La loi de finances rectificative pour 2012 a supprimé l’exonération d’impôt sur le revenu sur les heures supplémentaires effectuées depuis le 1er août 2012 et la réduction de cotisations salariales à partir du 1er septembre 2012. Reste encore en vigueur la réduction des cotisations patronales sur les heures supplémentaires dans les entreprises de moins de 20 salariés, soit 1,50 €/heure. Pour les gardiens, il s’agit de l’équivalence entre 10 000 UV et 151,67 heures (35 heures/semaine). Pour mémoire, la loi Tepa, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, ne concernait pas les gardiens de catégorie B (les employés d’immeubles payés à l’heure pouvaient se voir appliquer sans restriction la loi Tepa dès qu’ils dépassaient 151,67 heures par mois, soit 35 heures/semaine). Mais un décret du 24 janvier 2008 a précisé que les gardiens rémunérés pour plus de 10 000 UV seraient considérés comme effectuant des heures supplémentaires. Décret explicité par la Direction de la Sécurité sociale (Acoss 15.4.08) mais remis en cause par un arrêt de la Cour de cassation (cass. soc, 2e civ, du 10.10.13, n° 12-23604). On en est là, à ce jour.

Les impôts

Taxe sur les salaires (TS)
Elle est due par les employeurs non assujettis à la TVA et donc par les syndicats des copropriétaires des immeubles d’habitation. Si cette taxe doit impérativement figurer dans les charges de la copropriété, certains syndics la font apparaître également, à titre informatif, sur les bulletins de salaire.
La taxe sur les salaires se calcule à partir de la masse salariale brute, plusieurs tarifs étant applicables par paliers.
Points de repère :

  • une TS inférieure à 840 € pour 2013 (1 200 € pour 2014) doit vous alerter . Il s’agit du seuil de franchise en dessous duquel la taxe sur les salaires n’est pas due.
  • Si une TS comprise entre 840 € et 1 680 € pour 2013 (entre 1 200 et 2 040 € pour 2014) apparaît, vérifiez que la décote a bien été appliquée : les trois quarts de la différence entre 1 680 € (2 040 € en 2014) et le montant de la taxe normale ne sont pas dus.
  • Si vous avez un gardien à service complet, l’absence de TS dans les charges doit également vous alerter.

Taxe d’apprentissage
Seules sont redevables de cette taxe les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui n’est pas le cas des syndicats des copropriétaires d’immeubles d’habitation.

Taxe d’habitation

Certains syndicats paient la taxe d’habitation de leurs gardiens. Ce qui n’est une obligation que dans quelques rares départements (avenants départementaux à la CCN, des Alpes-Maritimes ou du Var, par exemple, plus avantageux que ceux de la CCN elle-même). Dans les autres cas, il faut vérifier que cette disposition résulte bien d’une clause figurant au contrat de travail ou d’une décision d’assemblée générale.
Attention : « Il ne s’agit pas alors d’un simple “remboursement” au salarié, mais bien d’un salaire en nature assujetti à cotisations et taxes. Les redressements par l’Urssaf à ce titre sont extrêmement fréquents », met en garde Madeleine Petitjean-Vovan, à la tête de Gespim, une société qui se consacre exclusivement à la gestion des paies des salariés d’immeuble.

Taxe audiovisuelle

Même si la taxe d’habitation doit être payée par le syndicat, la taxe audiovisuelle (131 € en 2013, 133 € en 2014), qui figure aujourd’hui sur le même avis, reste à la charge du gardien. Et si elle était mise à la charge du syndicat, elle devrait supporter cotisations et taxes, en tant que salaire en nature.

Taxe foncière et taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Même remarque pour cette taxe qui figure, le plus souvent, sur l’avis de taxe foncière pour le logement du gardien, la taxe foncière elle-même étant toujours à la charge du syndicat.

Les avantages en nature

À déduire du salaire
La mise à disposition d’un logement de fonction constitue un salaire en nature (art. 22 de la CCN) qui doit être calculé selon un forfait au mètre carré et déduit de la rémunération mensuelle du gardien. Quant aux consommations électriques, de gaz, de chauffage et d’eau chaude du logement du gardien, elles constituent un salaire en nature complémentaire (art. 23). Le salaire global brut inclut donc ces deux types d’avantages en nature. Or, certains syndics l’ajoutent au salaire brut, au lieu de se contenter de le retrancher, comme il se doit, du salaire net, en fin de bulletin. Ce qui est doublement fâcheux, car cela revient à payer deux fois le salaire en nature et les charges sociales. D’autres encore appliquent le forfait eau chaude ou chauffage au titre de salaire en nature, alors que le logement du gardien dispose d’un compteur ou d’un chauffage individuel. Or, si le logement est équipé de compteurs divisionnaires et qu’aucune disposition conventionnelle (une clause du contrat de travail ou du règlement de copropriété) n’exclut sa participation aux charges récupérables d’électricité, gaz, chauffage et eau chaude collectifs, le gardien doit prendre à sa charge la totalité des consommations réelles (art. 20). à l’exception de l’eau froide, le syndicat devant dans tous les cas au gardien, l’intégralité de sa consommation d’eau froide.
Attention : pour comptabiliser le salaire en nature (correspondant au logement), on ne doit prendre en compte que la surface « réservée exclusivement à l’habitation » (art. 23). S’il n’existe pas de distinction physique entre local professionnel (la « loge » est souvent confondue avec le « logement ») et local d’habitation, on doit estimer l’emprise au sol affectée à l’accomplissement des tâches et n’appliquer l’index/m2 qu’à la partie strictement « habitation ».
Dans le haut des bulletins de salaire peut figurer une ligne « régularisation avantages en nature ». Il ne s’agit pas d’une erreur : lorsque le forfait est inférieur au barème Urssaf, on procède à la régularisation, selon les minima imposés par l’Urssaf, considérant huit tranches de salaire et le nombre de pièces du logement mis à la disposition du salarié (arrêté du 10.12.02).

Il incombe au syndic de Régulariser les erreurs

Parmi les missions de base du syndic figure la gestion du personnel du syndicat (art. 31 du décret du 17.3.67). Il lui incombe, notamment, d’établir les contrats de travail, les éventuels avenants et bulletins de paie, de payer les salaires, taxes et cotisations correspondantes. « Face à des anomalies identifiées, il convient donc de ne pas lui donner quitus au moment de l’AG et d’émettre une réserve sur le poste comptable 64 (frais du personnel) », conseille la Chambre des propriétaires. Lorsque des régularisations s’imposent, elles relèvent logiquement de la responsabilité du syndic, s’agissant de réparer des erreurs qu’il aurait commises. « Pour autant, en cas de cotisations minorées à tort ou oubliées, il est juste que les sommes non versées par le syndicat et qui vont, finalement, être réglées avec retard se traduisent en charges pour le syndicat », relève Madeleine Petitjean-Vovan.
Reste que le syndic devra assumer les conséquences de ses erreurs. Les pénalités éventuelles resteront ainsi à sa charge. Quant aux sommes payées à tort, il fera en sorte d’en obtenir le remboursement par l’organisme collecteur. S’il doit réparer l’erreur d’un prédécesseur, qu’il a laissé perdurer sans réagir, le préjudice causé au syndicat pourra lui être imputé. Si le changement est récent, on pourra rechercher la responsabilité de l’ancien syndic. S’agissant de sommes versées à tort au gardien, seules sont régularisables celles qui, même répétées et/ou anciennes, n’ont pas créé de droit, telle une prime octroyée chaque année. Le salarié ne pourra s’opposer au remboursement qui lui est réclamé, mais si le trop versé est conséquent, on ne pourra ponctionner plus de 10 % sur chaque salaire versé (cass. soc. du 3.11.11, n° 10-16660). Sans oublier que salaires, cotisations et taxes sont soumis à des délais de prescriptions (voir "Les délais de prescription").
Par ailleurs, soyez vigilants face aux libellés flous apparaissant dans les comptes de la copropriété, tels que « régularisation Urssaf ». « Il faut exiger les justificatifs de toute régularisation, et non se contenter de la photocopie du chèque libellé à l’ordre de l’organisme… », conseille l’ARC. Consulter le document émis par l’organisme collecteur permettra d’identifier les éventuels pénalités et intérêts de retard. Qui relèvent de la responsabilité du seul syndic.

Faites-vous assister si la tâche vous dépasse

Aujourd’hui, en dehors des grands réseaux, de plus en plus de syndics, conscients que l’établissement des paies des gardiens et les déclarations correspondantes dépassent leurs compétences, confient cette mission à des entreprises spécialisées. Certaines traitent la gestion de la paie des salariés tous secteurs professionnels confondus (ADP, Sage, Univers Paie). D’autres, plus pointues, se limitent au traitement de la paye des gardiens et employés d’immeubles. Si, malgré les explications de votre syndic, vous avez du mal à contrôler les comptes concernant votre gardien, vous pourrez faire appel à l’une de ces entreprises pour vous assurer que tout est en ordre. « à condition, précise Madeleine Petitjean-Vovan, que votre syndic ne voie pas la démarche d’un mauvais œil, car même s’il ne peut s’opposer à ce que le conseil syndical se fasse assister par un professionnel, ces professionnels s’attachent à travailler en bonne intelligence avec les syndics qui constituent leur principale clientèle. » Les associations telles l’ARC ou la Chambre des propriétaires sont, elles aussi, un recours possible. Quant aux syndics bénévoles, ils pourront se tourner vers les mêmes entreprises ou associations pour leur confier l’établissement des bulletins de paie et les déclarations correspondantes (coût annuel à la Chambre des propriétaires : 380 €/an + cotisation à partir de 195 €/an). Dernière possibilité : l’édition automatique du Titre emploi service entreprises (Tese) par le centre Urssaf de Bordeaux (pour tout le territoire). Elle est gratuite mais ne prémunit pas l’employeur contre les erreurs commises en amont…

Françoise Juéry


Mots-clés :

BULLETIN DE SALAIRE , CHARGE DE COPROPRIETE , COPROPRIETE , EMPLOYE D'IMMEUBLE , GARDIEN D'IMMEUBLE , REMUNERATION , SALAIRE




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