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Copropriété : pas de fusion sans autorisation

Copropriété : pas de fusion sans autorisation
Avril 2014
Le Particulier Immobilier n° 307, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Une banque ne peut pas fusionner des sous-comptes individualisés sans autorisation. Cass. com. du 14.1.14, n° 13-12151

Avec la loi Alur, l’ouverture du compte bancaire séparé devient la règle dans les copropriétés de plus de 15 lots principaux. Néanmoins, les petites copropriétés peuvent dispenser le syndic d’en ouvrir un. La décision doit être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1. Eviter les dérives litigieuses observées dans la présente affaire était l’un des objectifs de la loi Alur. Avec ce texte, en cas de compte unique, la copropriété disposera d’un sous-compte individualisé à la banque. Et le syndic devra transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

Les faits

Un syndicat de copropriétaires avait dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé. Suite à la liquidation judiciaire du syndic, la banque avait, sans autorisation, fusionné le compte avec d’autres comptes mandants du syndic dans un compte unique. Après avoir déclaré sa créance, le syndicat a vainement demandé la remise des fonds (près de 24 000 €). La banque est condamnée à rembourser plus de 22 000 € et à verser 1 500 € à titre de dommages-intérêts (CA de Paris du 29.11.12). L’arrêt constate que la banque ne pouvait ignorer les activités du syndic, mandataire du syndicat, et qu’elle ne rapportait pas la preuve de l’accord de celui-ci à la fusion du sous-compte dans le compte unique. Les juges constatent qu’en fusionnant les comptes, la banque avait privé le syndicat de disposer d’états de rapprochements bancaires qui auraient pu l’aider à justifier d’une « créance certaine, liquide et exigible » contre le syndic. En effet, la fusion opérée par la banque ne permettait pas de déterminer à quelles copropriétés respectives appartenaient les fonds détenus sur le compte unique.

La solution

La Cour de cassation valide l’arrêt, en jugeant que « le refus d’un syndicat d’ouvrir un compte bancaire séparé n’emporte pas, à lui seul, accord pour que le sous-compte sur lequel sont enregistrés les mouvements de fonds de la copropriété concernée soit fusionné avec ceux des autres copropriétés administrées par le même syndic en un compte unique ouvert au nom de celui-ci ». La Cour en conclut que la banque avait commis une faute engageant sa responsabilité à l’égard du syndicat en clôturant le sous-compte ouvert à son nom pour en transférer le solde sur un compte unique. Et, ajoute que la banque ne pouvait opposer le secret bancaire au syndicat de copropriétaires.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BANQUE , COMPTE BANCAIRE , COPROPRIETE , JURISPRUDENCE , RESPONSABILITE




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