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Vendre un terrain, une entreprise complexe

Vendre un terrain, une entreprise complexe
Avril 2014
Le Particulier Immobilier n° 307, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Connaissez-vous le statut de votre parcelle, sa valeur, les contraintes d'urbanisme locales, la fiscalité applicable…? Ce qu'il faut savoir avant de se lancer dans une opération de vente.

Patrimoine pérenne, qui génère peu de charges et nécessite peu d’entretien, le foncier est souvent détenu passivement par son propriétaire. Jusqu’à ce qu’un arbitrage s’impose, que ce soit pour des motifs familiaux – besoin de capital, succession, donation… – ou de pure opportunité liée à l’évolution de la politique d’urbanisme locale ou, comme ces derniers temps, fiscale. Mais se séparer d’un terrain répond à des exigences spécifiques par rapport à de l’immobilier classique.

Parcelle constructible ou à usage agricole ?

Prendre connaissance du statut exact de la parcelle est indispensable. Il n’est pas rare que le propriétaire ignore si son bien est constructible ou s’il est à usage agricole. Son statut a pu changer au fil du temps. « Rien n’empêche une commune de déclasser un terrain, jusque-là constructible, pour protéger une zone verte par exemple, même si dans ce sens cela reste relativement rare pour des raisons politiques et économiques », précise Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Il faut de toute façon s’en assurer en consultant, en mairie, le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS), s’il s’applique encore dans la commune. Grâce au plan de zonage graphique qu’il contient, le propriétaire, une fois sa parcelle repérée, sera vite fixé sur son sort actuel. Seul le classement en zone « U », comme urbaine, signifie que la parcelle est immédiatement constructible. Dans les petites communes non dotées d’un PLU/POS, il faut éplucher la carte communale, dont le document graphique opère une ligne de partage entre zones constructibles et non constructibles. En l’absence de carte communale, c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui fait foi.
Le principe est alors celui de la « constructibilité limitée ».
Pour être vendu comme étant constructible, ce terrain doit être situé sur un secteur déjà urbanisé de la commune. C’est le cas s’il est localisé à un endroit où sont regroupées plusieurs habitations desservies par des voies d’accès ainsi que par les réseaux d’eau et d’électricité. Pour autant, à supposer qu’il soit localisé dans un secteur non urbanisé, si le terrain abrite une ancienne construction pouvant faire l’objet d’une réfection ou d’une extension, cela ajoute de la valeur.
Même constructible, un terrain ne vaut qu’au regard de la réglementation locale applicable, définie par les documents d’urbanisme. Autant dire que le vendeur lui-même a tout intérêt à s’informer, auprès de son notaire ou d’un géomètre expert, des contraintes d’urbanisme existantes. Des dispositions relatives à la surface et à la largeur minimale d’une façade de construction, à l’implantation par rapport à la voie publique et aux limites séparatives insérées au règlement du PLU peuvent, sinon faire obstacle à la faisabilité du projet d’un éventuel acquéreur, du moins contraindre à une construction au « chausse-pied »… À intégrer dans la stratégie de vente.
De même, la présence de servitudes publiques ou privées attachées au terrain vient restreindre d’un cran supplémentaire les possibilités de construire, minorant sa valeur. L’annexe du PLU renseigne sur les limites administratives au droit de propriété, telles une bande de terrain à laisser vacante pour l’élargissement d’une voie, ou des contraintes de construction liées à un plan de prévention des risques (PPR). À ne pas confondre avec les servitudes d’ordre privé que révèlent parfois les titres de propriété, telle une interdiction perpétuelle de construire sur la ­parcelle (servitude « non aedificandi »), celles qui se seraient établies au fil du temps, comme une servitude de vue, ou bien qui résultent de l’état des lieux ou des coutumes locales sur lesquelles il est plus délicat de s’informer, y compris pour le vendeur. Une analyse en ce sens effectuée par le notaire ou un géomètre expert peut alors s’avérer nécessaire.

Faire réaliser un bornage

Vendre sereinement son terrain, a fortiori en zone urbaine où chaque mètre carré est compté, suppose de connaître l’étendue réelle de sa propriété, même si le propriétaire n’est astreint à aucun mesurage, au contraire d’un appartement en copropriété, soumis à la loi Carrez. En zone rurale, il arrive que les limites soient informelles entre propriétaires, fixées sur la base d’une haie par exemple, autrement dit sans aucune
fiabilité juridique. Mieux vaut prendre les devants et faire réaliser un bornage en recourant à un géomètre expert. « C’est un gage de sérieux pour une vente. La transaction s’en trouve sécurisée – en cas d’empiétement, même minime, de toute construction future, le voisin serait en droit de la faire démolir. Pour le vendeur c’est aussi l’assurance de connaître la superficie véritable à soumettre à l’estimation », relève Franck Bourdon, géomètre expert à Noisy-le-Grand.
Cette formalité n’est pas obligatoire si le terrain est vendu hors du cadre d’un lotissement, mais vivement conseillée. C’est la seule opération qui garantit de manière irrévocable au regard des tiers, en particulier lors d’une vente, la contenance véritable et l’emplacement réel des limites d’un terrain. Contrairement à une croyance encore répandue, le cadastre n’a qu’une valeur fiscale (sauf en Alsace-Lorraine où il fait autorité en matière de délimitation foncière). De même, le titre de propriété – qui ne se réfère souvent qu’à la seule contenance cadastrale – est rarement fiable pour définir les limites réelles. La loi impose d’ailleurs au vendeur mettant sur le marché un terrain destiné à la construction d’indiquer dès l’avant-contrat si le descriptif de terrain résulte, ou non, d’un bornage et cela sous peine de nullité de la vente (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme).
Un point à vérifier, un précédent bornage n’a-t-il pas déjà eu lieu ? Auquel cas, il a valeur définitive. L’intervention du géomètre expert peut alors se cantonner à remettre de nouvelles bornes, au moyen d’un système de « géoréférencement » et à l’aide d’un appareil topographique, en s’appuyant sur le plan de bornage, les anciennes ayant disparu avec le temps. En l’absence de bornage, il va s’agir pour l’homme de l’art de rechercher les limites de la propriété au moyen d’archives, d’indices sur place et des usages locaux, puis de matérialiser celles retenues à l’aide de bornes, repères, piquets ou cotes établis sur le terrain. C’est le vendeur ayant pris l’initiative du bornage qui va en général s’acquitter du coût, à moins que le voisin soit d’accord pour partager les frais. Auquel cas, une répartition peut être envisagée en fonction des superficies respectives. Côté tarifs, fixés librement, il faut prévoir de débourser autour de 500 € TTC pour un simple rétablissement de limites et au moins 2 000 € TTC pour un mesurage complet accompagné d’un plan de masse de la propriété. « En sélectionnant un professionnel localement implanté, le coût est moindre d'autant que le géomètre expert est à même de puiser des éléments dans ses archives », glisse Guillaume Llorca, géomètre expert à Viroflay.

Procéder à une estimation du terrain

Une fois le terrain borné, il faut déterminer sa valeur. Une tâche délicate, vu la spécificité d’un terrain à bâtir, qu’il est préférable de confier au professionnel idoine. Ainsi, si un agent immobilier local peut se révéler fin connaisseur d’un secteur géographique donné, il ne maîtrise pas toutes les subtilités des techniques d’évaluation… De leur côté, les notaires ont accès aux valeurs de référence via les bases d’informations économiques notariales (Bien), couvrant la région parisienne, et Perval, au niveau des régions, et sont formés aux méthodes d’expertise, sachant que seule la chambre de Paris est dotée d’un service dédié. Il est aussi possible de recourir à un géomètre expert, tout en sachant que l’estimation ne fait pas partie de ses compétences phares. Au final, seul un titre est réglementé, celui d’expert foncier et agricole… depuis 1567. Ils sont ainsi autour de 600, adhérents de la Confédération des experts fonciers (CEF), à être inscrits au Conseil national de l’expertise foncière, agricole et forestière (CNEFAF), dont une moitié d’entre eux à avoir obtenu l’agrément pour être experts auprès des tribunaux. Leurs honoraires, comptés au temps passé, sont libres (prévoir environ 130 € TTC de l’heure).
Outre le fait d'intégrer des critères classiques d’emplacement, d’orientation et de vue, l’expert va se pencher spécifiquement sur les caractéristiques physiques de la parcelle, dont les qualités ont une influence sur la constructibilité. Parmi les éléments qu’il convient de mettre en avant lors d’une vente : une configuration rectangulaire. C'est l’idéal pour abriter une maison sachant, qu’une forme plus biscornue pourra tout de même intéresser un promoteur pour l'édification d'un programme collectif. De même, une largeur suffisante (huit mètres en général requis) et une profondeur raisonnable (pas plus du double de la façade d’une maison), s’il s’agit de vendre pour construire en secteur pavillonnaire. Ou encore un relief modéré : l’acquéreur n’est pas forcément prêt à s’acquitter de frais de nivellement et de consolidation s’avérant disproportionnés en cas de dénivelé important. Enfin un sol calcaire : il n’implique pas la pose de fondations adaptées onéreuses comme pour un terrain argileux.
L’environnement de la parcelle est également déterminant : présence de transports et de services de proximité bien sûr, mais aussi accès au terrain par une voie publique – pas de frais d’entretien à la charge du riverain… – et surtout raccordement aux réseaux collectifs d’eau potable et d’assainissement. « Le vendeur a tout intérêt à souligner le fait que la commune vient de s’équiper en gaz naturel. C’est un élément de plus en plus recherché pour un terrain à bâtir », ajoute Eric Desrousseaux, expert foncier à Arvillers, dans la Somme.
Autant de paramètres qui entrent en ligne de compte dans la fixation du prix proprement dit. La méthode classique employée par l’expert est l’évaluation par comparaison, qui implique de fournir des références portant sur des biens similaires. La « méthode promoteur » est parfois utilisée par les experts lorsqu’il s’agit de traiter précisément avec un promoteur immobilier. « C’est un système de compte à rebours », explique Vincent Chauveau, notaire à Savenay, en Loire-Atlantique. L’objectif est de déterminer la valeur marchande du terrain à bâtir à partir du chiffre d’affaires attendu de la commercialisation du programme, déduction faite des coûts et de la marge du promoteur (de 3 % à 4 % en moyenne nationale).

Valoriser le terrain

Le propriétaire d’une parcelle n’y songe pas toujours, surtout s’il en a hérité et l’a délaissée depuis des années. Avant de mettre le terrain en vente, il faut le mettre en valeur : le faire nettoyer et débroussailler, ne serait-ce que pour que l’acheteur potentiel puisse l’arpenter facilement, mais aussi enlever gravats, voire épaves en tous genres… Il ne faut pas hésiter non plus à réaliser des travaux modiques, comme l’apport de remblais sur un chemin de terre pour le rendre plus accessible. Le petit plus : planter des graines de jachère fleuries, ce qui permet aux citadins de se projeter plus facilement dans une future maison…
Le poste primordial pour valoriser un terrain demeure cependant celui de sa viabilisation, à supposer que le raccordement aux réseaux collectifs d’eau potable, de gaz, d’électricité, de téléphone et d’assainissement ne soit pas déjà effectué. « Le vendeur peut avoir intérêt à accomplir les différentes démarches administratives pour le prendre en charge, et à en répercuter le prix », plaide Eric Desrousseaux. À condition d’être prêt à débourser jusqu’à… 15 000 € TTC, un tarif d’autant plus élevé que le terrain est éloigné des réseaux. Autant savoir que l’acquéreur, après s’être renseigné sur l’état des différents réseaux de la commune située en milieu rural, en consultant les annexes « sanitaires » du PLU, est souvent frileux pour intégrer ce coût supplémentaire dans son plan de financement, quitte à abandonner le projet d’emblée, ou à négocier le prix fortement à la baisse.

Songer à la division foncière

Lorsqu’on dispose d’une parcelle de taille conséquente – à partir de 500 m2 environ –, la division foncière est une stratégie à envisager sérieusement pour réaliser une cession à des conditions financières avantageuses. Surtout en zone urbaine, où les terrains constructibles sont très convoités. Concrètement, il s’agit de se lancer dans une opération immobilière complexe consistant à scinder le terrain en vue de créer une, ou plusieurs, nouvelle(s) parcelle(s) sur lesquelles faire construire. Encore faut-il que la parcelle puisse être détachable. « C’est le rôle du géomètre expert que de conseiller le vendeur sur la réussite du projet, en évitant au client de se lancer dans des démarches inutiles. Il arrive aussi qu’il propose la division à son client qui n’y a pas songé, dans le cadre de son devoir de conseil », souligne Guillaume Llorca. De toute façon, le recours à cet homme de l’art devient indispensable si la parcelle, au vu d’une étude de faisabilité, est considérée comme détachable. Faire effectuer un bornage est en effet obligatoire en cas de division foncière (art. L 442-1 du Code de l’urbanisme). D’ailleurs, l’avant-contrat portant sur la parcelle divisée est susceptible d’être annulé s’il n’est pas fait mention du descriptif du terrain issu du bornage (art. L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme).
Le vendeur est alors juridiquement considéré comme un lotisseur, quand bien même le détachement porte sur un unique terrain. La cession, à partir du moment où elle ne comporte pas de travaux de viabilisation et qu’elle emporte la création d’au moins un terrain à bâtir, est soumise au dépôt d’une déclaration préalable en mairie. Une procédure qu’il faut obligatoirement respecter pour être autorisé à diviser. À supposer que celle-ci ne s’y oppose pas, l’étape suivante sera pour le vendeur d’effectuer un affichage sur le terrain afin de permettre d’éventuels recours, des voisins notamment, ce dans les deux mois. Tout projet se doit d’optimiser sur le plan financier l’opération de division, mais également de respecter la forme urbaine du secteur. « Celle-ci ne peut s’assimiler à un découpage “à la tronçonneuse”. Il faut tenir compte de contraintes d’urbanisme qui sont prégnantes dans une opération de division, mais aussi de la configuration de la parcelle de son environnement direct ou encore d’aménagements existants », avertit Franck Bourdon. Pour un dossier de division complet réalisé par un géomètre expert, il faut compter entre 2 500 € et 5 000 € TTC. À noter que des sociétés, telles que Terra in Design, proposent aux vendeurs, moyennant honoraires, des services de division foncière clés en main.

Parier sur la constructibilité

À supposer que le terrain soit classé comme non constructible, il n’est pas exclu, si la parcelle est située en lisière de commune, qu’il soit un jour classé à bâtir du fait de l’urbanisation progressive venant grignoter le périmètre rural. Pour son propriétaire, cela revient à détenir un bien à forte valeur ajoutée… potentielle. Ainsi en est-il si la parcelle est positionnée en zone « à urbaniser » (AU) du plan local d’urbanisme, s’inscrivant dans un projet d’aménagement communal. De même, la présence d’un réseau d’assainissement ou d’eau à proximité de la parcelle peut laisser supposer une constructibilité imminente… S’il n’est pas prêt à reporter sa décision de le mettre sur le marché et qu’il a besoin de liquidités, il peut néanmoins escompter une plus-value immédiate octroyée à ce terrain, que les experts évaluent d’ailleurs comme telle. Encore faut-il emporter l’adhésion d’un acquéreur prêt à surpayer le bien que la fourniture d’un schéma de cohérence territoriale (Scot) énonçant les perspectives d’évolution sur la commune et de changement de destination de parcelles, ne suffira pas toujours à convaincre…
Une stratégie peut alors consister à traiter avec un promoteur ayant, dans le cadre de sa politique de quête foncière, des visées sur ce terrain non encore constructible… mais presque. L’intérêt ? Il percevra une indemnité d’immobilisation inférieure au prix du mètre carré du foncier à bâtir – tant qu’il ne change pas de régime. En contrepartie, le propriétaire s’engage à céder la parcelle à ce professionnel le jour où elle s’ouvre à l’urbanisation. Ce qui ne manquera pas de se produire lorsque le promoteur arrivera avec un plan précis de construction et sera prêt, vis-à-vis d’une commune confrontée à une demande insatisfaite de logements sur son territoire, à prendre en charge les frais de voirie et d’assainissement… L’opération, vu le prix du mètre carré du foncier à bâtir, peut rapporter gros, malgré la taxation spécifique liée au classement en zone constructible (voir "Terrain devenu constructible, le fisc veille"). Mais la prudence commande, pour bien border l’opération, de prendre conseil auprès d’un avocat.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , PRIX , TERRAIN A BATIR , URBANISME




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