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Je souhaite revenir sur mon achat immobilier

Je souhaite revenir sur mon achat immobilier
Avril 2014
Le Particulier n° 1096, article complet.
Auteur : CHAMBRAUD (Agnès)

Avec ma femme, nous avons signé un compromis de vente pour l’achat d’une maison. Toutefois, lors de la signature de ce compromis, nous avons découvert que cette maison avait fait l’objet d’un agrandissement conséquent sans permis de construire. Une véranda de 25 m2 a été ajoutée sans autorisation. Cet élément nous inquiète car nous risquons d’être contraints par l’administration à la démolir. Nous avons décidé de ne pas donner suite à cette vente et de faire valoir le droit de rétractation dont nous bénéficions. Comment devons-nous procéder ?

Notre diagnostic

La loi autorise l’acquéreur d’un bien immobilier à se rétracter dans les 7 jours qui suivent la signature du compromis ou de la promesse de vente sans avoir à se justifier ou à dédommager le vendeur (art. L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, CCH). Cette possibilité est ouverte à tout acheteur sous réserve qu’il ne soit pas un professionnel et que l’immeuble soit à usage d’habitation (voir l'encadré "Le droit de rétractation est réservé aux professionnels"). Le vendeur, quant à lui, ne bénéficie d’aucun droit de rétractation ou de réflexion.

A savoir : si vous n’utilisez pas votre droit de rétractation, vous vous engagez à signer l’acte authentique. Si vous ne le signez pas, le vendeur pourra vous réclamer le paiement des indemnités fixées par la clause pénale prévue dans le compromis (art. 1152 et 1226 du code civil).

Le compromis doit vous être notifié

En principe, l’avant-contrat de vente est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise » (art. L 271-1 al. 2 du CCH). Concrètement, si le compromis de vente est signé en votre présence chez le notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, la remise en main propre d’un exemplaire de l’acte fera office de notification. 
Attention, pour que cette remise en main propre fasse courir le délai de rétractation, une formule écrite et signée de votre main reconnaissant que vous êtes informé de cette possibilité de rétractation doit être insérée dans le compromis de vente (art. D 271-6 du CCH). Ce dernier doit également reproduire les dispositions de l’article L 271-2 du CCH.
Si le compromis a lieu sous seing privé sans intermédiaire professionnel ou s’il est signé par quelqu’un qui vous représente, le vendeur doit vous notifier une copie de l’acte par LRAR.
En outre, en cas de pluralité d’acquéreurs (vous et votre femme, en l’occurrence), le vendeur doit, en principe, adresser une notification à chacun d’entre eux. Si la notification est effectuée par une lettre unique libellée à vos deux noms, elle n’est valable et ne fait courir les délais à l’égard des deux époux que si l’avis de réception est signé par chacun des époux, ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir lui permettant de représenter son conjoint (cass. civ. 3e du 9.6.10, n° 09-15361).

Vous disposez d’un délai de 7 jours

Le délai de 7 jours commence à courir soit le lendemain de la signature du compromis ou de la promesse de vente, lorsqu’il est signé chez le notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, soit le lendemain de la présentation de la LRAR, dans les autres cas.

A savoir : si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (art. 642 du code de procédure civile et cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19567).

Un courrier recommandé suffit pour vous rétracter

Pour renoncer à l’achat, vous devez adresser une lettre recommandée avec avis de réception au vendeur pour l’informer de votre décision dans le délai de 7 jours. C’est la date d’expédition du courrier qui est prise en compte (cass. civ. 3e du 5.12.07, précité). 
Sachez, en outre, que l’exercice du droit de rétractation est irréversible (cass. civ. 3e du 13.3.12, n° 11-12232). Si vous changez à nouveau d’avis après vous être rétracté, vous devrez signer un autre compromis ou une autre promesse de vente… ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation de 7 jours.

La procédure

Vérifiez que vous avez encore la possibilité de vous rétracter

Si les formalités ont été respectées, le délai de 7 jours a commencé à courir dès le lendemain de la notification du compromis de vente. Si vous l’avez signé depuis moins de 8 jours ouvrables chez le notaire ou en présence de l’agent immobilier, vous pouvez donc encore revenir sur votre décision. Il en va de même si vous avez signé le compromis ou la promesse de vente sans intermédiaire, directement auprès du vendeur, et si une LRAR vous a été présentée il y a moins de 8 jours ouvrables.

Le délai n’a peut-être pas commencé à courir

En revanche, si les formalités n’ont pas été respectées, le délai de 7 jours n’a pas commencé à courir. Vous pouvez renoncer à l’achat quand vous le souhaitez, si l’information sur le délai de rétractation ne vous a pas été donnée lors de la signature du compromis ou si le compromis ne vous a pas été envoyé par LRAR.

Si vous achetez le bien à plusieurs, vous pouvez aussi vous dédire, si le compromis de vente n’a pas été notifié par LRAR à chacun des acquéreurs. Mais attention, dans ce dernier cas, le droit de rétractation ne pourra être exercé que par l’acquéreur à qui le compromis de vente n’a pas été correctement notifié. Le vendeur peut toutefois régulariser cette situation en adressant une LRAR à l’acquéreur à qui la notification n’a pas été faite dans les règles.

Adressez un recommandé au vendeur

Pour vous rétracter, vous devez rédiger une lettre de dédit que vous adresserez, en principe, au vendeur. L’article L 271-1 du CCH ne précise pas à qui la rétractation doit être envoyée. Vérifiez dans le compromis de vente s’il y a une indication sur le destinataire, qui peut être le vendeur ou l’intermédiaire (notaire ou agent immobilier).

Si le compromis de vente est signé devant notaire ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, la lettre de rétractation peut être adressée à ce professionnel. Les juges ont ainsi considéré que l’exercice du droit de rétractation auprès du seul notaire était valable dans une affaire où le vendeur avait donné mandat à ce professionnel pour effectuer l’ensemble des formalités. Dès lors que le notaire est le mandataire du vendeur, la lettre de désistement peut donc être adressée à ce dernier (cass. civ. 3e du 11.6.13, n° 11-23184).

Pour plus de précaution, nous vous conseillons donc d’envoyer ce courrier au vendeur et, le cas échéant, au professionnel ayant servi d’intermédiaire. La lettre, claire et sans ambiguïté (ne l’assortissez pas de réserves), doit être adressée en recommandé avec avis de réception afin de pouvoir prouver que vous êtes dans les délais.

En cas de pluralité d’acquéreurs, la rétractation d’un seul met fin au compromis de vente à l’égard de tous. Le vendeur ne peut donc pas réclamer aux autres acquéreurs le montant de l’indemnité d’immobilisation prévue par la clause pénale. Récemment, la Cour de cassation a rappelé que chacun des époux peut se prévaloir de la rétractation de l’autre quand ils se sont conjointement engagés à acquérir un bien (cass. civ. 3e du 4.12.13, n° 12-27293).

A savoir : conservez précieusement le bordereau d’envoi de votre lettre recommandée ainsi que l’avis de réception. Les dates d’envoi et de réception vous permettront de prouver que votre démarche a bien été effectuée dans le délai de 7 jours.

Demandez le remboursement des sommes versées

Parallèlement à l’envoi de la lettre de rétractation au vendeur, vous devez adresser un courrier au notaire ou à votre intermédiaire pour l’informer de votre décision et demander de vous restituer l’indemnité d’immobilisation que vous avez dû verser lors de la signature de l’avant-contrat. Cette indemnité s’élève à 10 % au maximum du prix de vente. Cette somme doit vous être remboursée dans les 21 jours au plus tard à compter du lendemain de la date de votre rétractation (art. L 271-2 al. 2 du CCH).

Lorsque l’avant-contrat est signé directement avec le vendeur, sans intermédiaire, aucune somme d’argent ne doit être versée. Si le vendeur a exigé ou reçu un versement lors de la signature de l’avant-contrat de vente, il a commis une infraction pénale. Le montant de l’amende peut atteindre 30 000 € (art. L 271-2 al 4 du CCH).

Enfin, l’agent immobilier ou le notaire ne peuvent vous facturer leurs prestations. Vous n’êtes redevable d’aucune somme d’argent envers ces derniers. L’indemnité d’immobilisation doit être restituée dans son intégralité.

Défendez-vous devant les tribunaux

Un conflit peut naître avec le vendeur au sujet de la validité de la rétractation ou bien il peut refuser de restituer l’indemnité d’immobilisation. Les procédures à suivre sont différentes.

Le vendeur estime que votre rétractation n’est pas valable

S’il estime que vous n’avez pas envoyé votre courrier de rétractation dans les délais ou que vous n’avez pas respecté les formes, le vendeur peut considérer que vous êtes encore engagé par le compromis. Il a alors deux possibilités : renoncer à la vente et vous demander des dommages et intérêts ou la faire exécuter de force en saisissant le tribunal de grande instance (TGI). Dans tous les cas, défendez-vous en démontrant que vous vous êtes rétracté dans les délais et dans les formes.

Le vendeur refuse de vous restituer les sommes versées

Si le compromis de vente a été signé chez un notaire ou dans une agence immobilière, adressez une lettre de mise en demeure au vendeur pour lui réclamer le remboursement de votre indemnité d’immobilisation. Si vos démarches amiables restent vaines, vous n’aurez pas d’autre solution que d’engager une procédure auprès du TGI du lieu de situation du bien à vendre. Vous devrez être représenté par un avocat.

Si le compromis de vente a été signé sans intermédiaire et si le vendeur vous a réclamé le paiement d’une somme d’argent lors de la signature, il a commis une infraction. S’il refuse de vous rendre cette somme, vous pouvez donc porter plainte contre lui. 

Pour cela, adressez une lettre au procureur de la République près du TGI du lieu de situation du bien, en y joignant les éléments prouvant ce versement et en précisant que vous vous constituez partie civile (cette précision vous permettra d’obtenir le remboursement de la somme). Vous serez ensuite convoqué à une audience du tribunal correctionnel. Si vous obtenez gain de cause, vous vous rapprocherez d’un huissier de justice pour obtenir l’exécution de la décision.

A savoir : vous pouvez vous constituer partie civile à tout moment de la procédure, jusqu’au jour même de l’audience avant les réquisitions du procureur de la République. 

Agnès Chambraud


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , ACTION EN JUSTICE , CONDITION SUSPENSIVE , DELAI DE RETRACTATION , DROIT DE RETRACTATION




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