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Copropriété davantage de transparence… et de frais

Avril 2014
Le Particulier n° 1096, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Aprement discuté tant par les associations de copropriétaires que par les syndics, le volet « copropriété » de la loi Alur suscite des avis mitigés. Si l’Association des responsables de copropriété (ARC) se félicite de l’adoption de mesures importantes, elle pointe du doigt des renoncements, notamment sur le compte séparé obligatoire pour toutes les copropriétés (voir "Lexique : copropriété davantage de transparence… et de frais"). Quant à Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires, il craint que la nouvelle loi « ne soit à l’origine d’une forte augmentation des charges de copropriété ». De son côté, Étienne Ginot, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), déplore « l’augmentation du formalisme administratif au détriment du service ».

Les petites copropriétés dispensées de compte séparé

Le compte séparé obligatoire pour toutes les copropriétés n’est plus à l’ordre du jour. Un amendement ­autorise, en effet, les ­copropriétés de moins de 15 lots principaux (logements, bureaux et commerces) à y déroger. Cette dispense se votera en assemblée générale (AG), à la majorité de l’article 25. Pour l’ARC, environ 60 % des copropriétés pourraient entrer dans ce régime dérogatoire. En revanche, la loi Alur impose l’ouverture d’un compte séparé aux copropriétés de plus de 15 lots. Jusqu’à présent, toutes les copropriétés pouvaient s’y soustraire. C’était, d’ailleurs, l’option choisie par nombre d’entre elles, car leurs syndics prévoyaient souvent des honoraires spécifiques, parfois très élevés, pour la gestion d’un compte séparé, ce qui avait un effet dissuasif. La loi Alur interdit au professionnel de facturer des honoraires pour la gestion de ce compte – excepté si les copropriétaires l’ouvrent dans une autre banque que la sienne.
Les conséquences de la mesure : lors de la prochaine AG, le syndic risque de dissuader les petites copropriétés d’ouvrir un compte séparé en mettant en avant les frais d’ouverture et de gestion du compte et les agios si la copropriété rencontre des difficultés de trésorerie. N’oubliez pas que le compte séparé présente des avantages, tels que la rémunération des fonds versés et la transparence des comptes.

Les honoraires des syndics beaucoup plus encadrés

L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 impose aux syndics d’inclure au moins 43 tâches de gestion courante – convocation et tenue de l’AG, conservation des archives… – dans leur forfait de base. Les autres prestations, dites « particulières », pouvaient donc faire l’objet d’une facturation à part, ce qui a donné lieu à l’apparition de prestations parfois fantaisistes et souvent onéreuses (voir le n° 1077 du Particulier, "Êtes-vous concerné par l'encadrement des loyers ?"). Pour lutter contre cette dérive, la loi Alur inverse le principe : les prestations particulières seront fixées par un décret en Conseil d’État, qui devrait paraître d’ici à la fin de l’année. Toutes les autres tâches, réputées de gestion courante, ne pourront pas faire l’objet d’une facturation spécifique.
Les conséquences de la mesure : le contenu des forfaits de base s’étoffant, les syndics risquent d’augmenter leurs honoraires. Aux conseils syndicaux d’être vigilants et, si besoin, de négocier.

Il faudra budgéter les gros travaux

Pour lutter contre la dégradation des immeubles, la loi Alur impose aux copropriétés de plus de 10 lots principaux d’instituer un fonds pour les travaux. La provision minimale est fixée à 5 % du budget prévisionnel.
Les conséquences de la mesure : cette nouvelle obligation devrait être relativement indolore. Selon l’ARC, la constitution de ce fonds représenterait, en moyenne, 100 € par an et par copropriétaire.


Mots-clés :

AGENT IMMOBILIER , BAIL D'HABITATION , COMPTE BANCAIRE , CONTRAT DE LOCATION , COPROPRIETE , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , HONORAIRE




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