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Propriété démembrée: un usufruitier ne peut pas être indemnisé par un nu-propriétaire qui a tardé à faire de grosses réparations

Lorsqu’un bien immobilier est démembré, en principe, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations, qui concernent principalement la structure et la solidité de l’immeuble, demeurent à la charge du nu-propriétaire (art. 605 et 606 du code civil). Toutefois, le code civil n’autorise pas l’usufruitier à agir en justice contre le nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer ces réparations.Il ne lui permet pas non plus de demander des indemnités s’il a tardé à les exécuter. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans cette affaire où une épouse avait obtenu, au moment du divorce, un droit d’usufruit sur une maison appartenant à son ex-époux, nu-propriétaire. Elle réclamait à ce dernier 85 000 € de dommages et intérêts car elle n’avait pas pu jouir de son droit d’usufruit pendant 7 ans. Elle avait, en effet, dû attendre qu’il effectue des réparations pour pouvoir habiter cette maison. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait d’abord accueilli sa demande, en limitant ses indemnités à 60 000 €, mais la Cour de cassation a sanctionné cette décision.

Ce qu’il faut retenir

L’usufruitier ne peut pas être indemnisé pour la gêne occasionnée par l’inaction du nu-propriétaire ou son retard à effectuer de grosses réparations. Sachez toutefois qu’il est possible d’en décider autrement, en insérant une clause spéciale dans l’acte constitutif de l’usufruit.

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