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Propriété démembrée : un usufruitier ne peut pas être indemnisé par un nu-propriétaire qui a tardé à faire de grosses réparations

Avril 2014
Le Particulier n° 1096, article complet.

Lorsqu’un bien immobilier est démembré, en principe, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations, qui concernent principalement la structure et la solidité de l’immeuble, demeurent à la charge du nu-propriétaire (art. 605 et 606 du code civil). Toutefois, le code civil n’autorise pas l’usufruitier à agir en justice contre le nu-propriétaire pour le contraindre à effectuer ces réparations. Il ne lui permet pas non plus de demander des indemnités s’il a tardé à les exécuter. C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans cette affaire où une épouse avait obtenu, au moment du divorce, un droit d’usufruit sur une maison appartenant à son ex-époux, nu-propriétaire. Elle réclamait à ce dernier 85 000 € de dommages et intérêts car elle n’avait pas pu jouir de son droit d’usufruit pendant 7 ans. Elle avait, en effet, dû attendre qu’il effectue des réparations pour pouvoir habiter cette maison. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait d’abord accueilli sa demande, en limitant ses indemnités à 60 000 €, mais la Cour de cassation a sanctionné cette décision.

Ce qu’il faut retenir

L’usufruitier ne peut pas être indemnisé pour la gêne occasionnée par l’inaction du nu-propriétaire ou son retard à effectuer de grosses réparations. Sachez toutefois qu’il est possible d’en décider autrement, en insérant une clause spéciale dans l’acte constitutif de l’usufruit.


Mots-clés :

NUE-PROPRIETE , REPARATION , USUFRUIT




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