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Rapports locatifs : le bail est la loi des parties

Rapports locatifs : le bail est la loi des parties
Mars 2014
Le Particulier Immobilier n° 306, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le contrat de location peut prévoir que le loyer initial sera minoré pendant un certain temps, en contrepartie de travaux réalisés par le locataire. Mais au-delà de la période prévue au bail, que se passe-t-il si le bailleur omet de réclamer le « vrai » loyer ? Telle était la question soumise à la Cour de cassation.

Les faits

Un bail, conclu pour une durée de neuf ans renouvelable moyennant un loyer annuel de 144 000 F indexé, prévoyait qu’en contrepartie de l’engagement des locataires de prendre à leur charge les travaux nécessaires pour rendre le bien habitable, ce loyer serait réduit à 120 000 F durant les neuf premières années. Le bail s’est poursuivi au-delà des neuf ans sans que le loyer soit porté à la somme annuelle prévue. Après le départ des locataires, le bailleur a demandé le paiement de 23 000 € au titre de l’indexation sur la base du loyer convenu. Pour la débouter de sa demande, la cour d’appel a relevé que les locataires avaient toujours effectué le calcul de l’augmentation de loyer en fonction de l’évolution du taux de l’indice du coût de la construction à partir du loyer mensuel de 10 000 F. Les magistrats précisaient par ailleurs que le bailleur avait expressément approuvé ce mode de calcul dans une lettre au cours de la location (CA de Poitiers du 4.7.12).

La solution

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : « Ni l’acceptation par le bailleur, avant la date de renouvellement du bail, du calcul opéré par les locataires et du paiement de loyers indexés sur la base du loyer minoré correspondant au seul loyer exigible avant renouvellement, ni le silence gardé postérieurement au terme de cette période ne manifestaient de manière non équivoque sa volonté de renoncer à exiger le loyer prévu au bail à compter de ce renouvellement. » Bref, les magistrats sermonnent les juges du fond en leur rappelant que le silence du propriétaire ne signifie pas qu’il renonce à exiger le loyer prévu au bail. En effet, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes en manifestant sans équivoque la volonté. Le propriétaire peut donc réclamer son dû, dans la limite de la prescription quinquennale. Mais celle-ci ne s’applique qu’à la perception des loyers, et non au processus d’indexation. Par conséquent, le calcul doit tenir compte du changement de loyer contractuellement prévu au terme du délai de neuf ans.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , JURISPRUDENCE , LOYER , TRAVAUX




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