Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Acheter de l'immobilier pour louer, est-ce fini ?

Acheter de l'immobilier pour louer, est-ce fini ?

Acheter de l'immobilier pour louer, est-ce fini ?
Mars 2014
Le Particulier Immobilier n° 306, article complet.
Auteur : RABAUD (Etienne)

En temps de crise, la pierre se fige, c'est cyclique. Pour autant, le retrait des investisseurs, brandi comme une menace par les professionnels, est-il réel ? Est-ce totalement rationnel ? Notre enquête…

Les derniers chiffres des ventes et de la construction de logements sont venus le rappeler : en période d’incertitude économique, et malgré des besoins incontestables, le marché immobilier se fige. La pierre a beau jouir de sa réputation de valeur refuge, les taux d’emprunt ont beau être au plus bas, les particuliers y réfléchissent à deux fois avant de s’engager durablement sur un actif qu’une longue période de hausse des prix a rendu inaccessible à bien des bourses, et sur lequel plane le spectre de la moins-value. « Tout est affaire de cycles, explique Marc Touati, chef économiste du cabinet de conseil économique et financier Acdefi. Chaque fois que les prix des logements progressent au point d’être déconnectés des revenus, les ménages prennent leurs distances avec l’immobilier. On l’a vu à Paris au début des années 1990, on le constate à nouveau aujourd’hui. Et comme à l’époque, ce sont les opérations d’investissement locatif qui sont le plus durement touchées. » Qui plus est, l’annonce de réformes ayant vocation à durcir les règles juridiques et fiscales applicables tend – au mieux – à retarder les décisions d’investissement.
» Immobilier : il y a plus de vendeurs que d'acheteurs

« Très inquiétante » situation

Un phénomène dont rendent bien compte les notes de conjoncture publiées dans les premiers jours du mois de janvier par les principaux réseaux d’agences immobilières : en 2013, les ventes à investisseurs particuliers n’ont représenté que 10 % de l’activité de Laforêt Immobilier, 14 % de celle de Guy Hoquet et 16 % pour Century 21, contre respectivement 17 %, 16 % et 18 % en 2011. Le président de Century 21, Laurent Vimont, estime qu' « environ 85 000 logements anciens ont disparu du marché français de la location privée en l’espace de deux ans ». Une situation « très inquiétante », qui traduit notamment la lente érosion de la rentabilité locative de l’immobilier ancien, à l’œuvre depuis une dizaine d’années. « Dans la mesure où les loyers n’ont pas progressé aussi nettement que les prix, la rentabilité faciale (soit le rapport entre le revenu locatif annuel du bien loué et son prix à l’achat, ndlr) a eu tendance à diminuer de manière régulière », explique Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim). Le syndicat constate que la rentabilité locative brute moyenne d’un appartement ancien n’était, début 2014, que de 3,9 % à Paris et de 4,9 % en province, avec un pic à 7,5 % à Limoges (voir : La carte de France de la rentabilité locative). La rentabilité nette, difficile à mesurer puisqu’elle tient compte non seulement des diverses dépenses et taxes liées à la propriété immobilière, ainsi que du taux d’imposition de chaque propriétaire, mais aussi du risque grandissant de vacance locative, s’établit entre un et deux points en deçà de ces niveaux, au mieux.

De l’influence de la loi Alur

Outre ce contexte général peu engageant, la désaffection des investisseurs particuliers pour le logement ancien ne tiendrait-elle pas également à un environnement politique jugé peu porteur ? Sur le plan fiscal – le feuilleton de la réforme du régime de taxation des plus-values immobilières a pu lasser, sinon inquiéter – mais aussi, et plus globalement, en matière d’immobilier. Comme l'ont rappelé les notes de conjoncture déjà évoquées, cette piste a les faveurs des professionnels du secteur qui dénoncent d’une même voix « les messages comminatoires adressés (…) aux investisseurs », « les différents projets de loi (qui) amoindrissent leurs perspectives de rentabilité », ainsi que « les mauvais signaux envoyés par les projets interventionnistes sur les loyers, (véritables) freins à leur confiance ».
Soit un parfait résumé des reproches régulièrement adressés depuis plusieurs mois au gouvernement Ayrault et à sa ministre du Logement, Cécile Duflot. Accueillie plutôt fraîchement au moment de sa nomination rue de Varenne, celle-ci est rapidement devenue la bête noire de la profession, les débats autour du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) scellant la discorde. Tout juste voté au Parlement au terme de plus de six mois de débat, ce texte est le deuxième porté par la ministre du Logement depuis mai 2012. Ses deux mesures phares ont cristallisé l’opposition entre le ministère et la profession, pas une semaine ne passant sans que le président d’un réseau ou le responsable d’un syndicat immobilier n’épingle les projets d’encadrement des loyers dans les zones tendues ou de garantie universelle des loyers (GUL). Deux dispositions qui ont été « très mal perçues, assure Laurent Vimont. La peur de ne pas pouvoir choisir librement le montant de leur loyer et de se voir imposer une nouvelle taxe a effrayé les propriétaires bailleurs. C’est compréhensible. »

Un ressenti plus qu'une réalité

Le président de Century 21, qui se défend d’être partisan politiquement et rappelle s’être « toujours impliqué dans le débat public pour le logement », considère que, plus encore que la teneur réelle des deux mesures en question(1), c’est la manière dont elles ont été perçues qui aura causé le plus de dégâts. « Le ton était donné dès le printemps 2012 (soit un an avant la présentation d’Alur, ndlr), quand Cécile Duflot a annoncé la réquisition des logements vacants détenus… par les seules personnes morales, poursuit-il. La subtilité n’a pas été saisie, et les propriétaires personnes physiques ont eu l’impression qu’on allait les priver de leur liberté. » Ministre d’un gouvernement socialiste, ancienne Première secrétaire d’Europe Ecologie – Les Verts (EELV), connue pour son engagement auprès des associations de défense des locataires comme des mal-logés, Mme Duflot ne pourrait inspirer que de la méfiance aux propriétaires et, partant, décourager l’investissement immobilier. Un ressenti certes « compréhensible » mais plutôt difficile à vérifier, les enquêtes réalisées à ce jour, toutes menées par des réseaux immobiliers, ne témoignant, au mieux, que d’une relative indifférence des Français à l’encontre du projet de loi Alur.

Un marketing mal maîtrisé

Sans attendre d’éventuelles études statistiques plus précises, Henry Buzy-Cazaux, qui dirige l'Institut du management des services immobiliers (IMSI), livre une analyse sensiblement différente de la situation. Cet ancien directeur général adjoint de Foncia, un temps délégué général de la Fnaim, se félicite d’avoir pris pour habitude de ne « jamais crier avec les loups », quitte à « parfois donner l’impression de tirer contre (son) camp ». Une réputation à laquelle il reste fidèle sur la question de la politique du gouvernement et de ses effets sur le moral des bailleurs. « Que le ministère ait mal maîtrisé son “marketing”, c’est un fait entendu : Alur est un texte dense, qui a été présenté trop tôt et sans l’effort de pédagogie nécessaire, confie-t-il. Cela dit, la profession a jeté le bébé avec l'eau du bain, traînant des pieds pour voir tout ce que le texte comportait de vertueux pour elle. » Selon Henry Buzy-Cazaux, « la plupart des professionnels qui se sont exprimés ont choisi de dramatiser l’encadrement des loyers », même si « celui de leurs pratiques (prévu par l’art. 9 du projet de loi, ndlr) les a sans doute préoccupés bien davantage. Vite conscients que l'opinion ne s'associerait pas au rejet de contraintes renforcées pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens, ils ont été tentés de la prendre à partie sur les loyers, en jouant avec le feu. Le président d'une enseigne nationale est quand même allé jusqu'à déclarer dans la presse qu'il recommanderait à ses clients de se désengager de l'immobilier si le projet de loi était voté en l'état ! Comment s'étonner ensuite du retrait des investisseurs ? Ce n'est plus du lobbying, c'est scier la branche sur laquelle on est assis. »
» L'encadrement des loyers toucherait 20 % des locations dans les grandes villes

Un appel au calme en forme de trève

À la Fnaim, Jean-François Buet répond aujourd’hui à moitié coupable et encourage la profession à mettre un terme aux « discours à double tranchant qui ont pu être tenus ici ou là ». Toujours hostile à « la philosophie de l’encadrement des loyers », le dirigeant estime toutefois que « l’heure n’est plus à l’opposition pour l’opposition. Le pire ennemi de l’investissement immobilier, c’est l’incertitude. Maintenant qu’Alur est votée, maintenant que l’on sait quelles seront ses modalités d’application, il est urgent de rassurer et d’accompagner les bailleurs. » Un appel au calme en forme de trêve. La Fnaim, qui avait suspendu sa participation à l’élaboration des observatoires de loyers devant permettre l’encadrement tant décrié, a repris sa collaboration, promettant de rendre sa copie avant l’été.

Le Duflot enfin sur les rails?

S’il est un domaine dans lequel l’« incertitude » tant redoutée a joué à plein en 2013, c’est l’immobilier neuf. Tout du moins en début d’année, lors des premiers mois d’existence du régime Duflot d’incitation à l’investissement locatif. Mis en place le 1er janvier de l’année dernière sur les cendres du Scellier, dont il reprend le mode de fonctionnement dans les grandes lignes, le dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs dans des zones économiquement actives, via l’octroi d’une réduction d’impôt. Répartie sur neuf ans, celle-ci est égale à 18 % du montant investi, dans une double limite de 5 500 €/m2 et de 300 000 € par contribuable, quel que soit le nombre d’acquisitions. Le bien, support de l’investissement, doit être construit dans le respect des dernières normes en matière énergétique, et loué à un niveau de prix compatible avec celui des loyers des logements intermédiaires, soit environ 20 % en deçà des niveaux de marché, à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources.
Tant de contraintes ont pu, dans un premier temps, inquiéter les investisseurs. « Dans les faits, le Duflot est assez comparable à la version “intermédiaire” du Scellier, indique Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo. Mais alors qu’auparavant, nous avions la possibilité de réserver ce type d’investissement à certains profils plus avertis, aujourd’hui nous n’avons plus ce choix. Or il est plutôt rare que les clients soient spontanément attirés par un investissement estampillé social. » Le dispositif pâtirait d’ailleurs toujours à l’heure actuelle de ce « déficit d'image ». Mais le plus handicapant, selon Jean-Philippe Ruggieri, en charge des questions d’immobilier résidentiel chez le promoteur Nexity, est le fait que « les niveaux de loyers et le zonage applicables dans le cadre du dispositif n’ont été connus que très tard. Dans les faits, il nous a été très difficile de lancer des opérations avant l’été ».

Stabilisation à bas niveaux

Passé cette phase d’attentisme, le Duflot a, semble-t-il, trouvé ses marques, même si toute tentative de bilan d’étape relève de l’exercice du verre à moitié plein ou à moitié vide. Les données de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) font état d’un total de 29 975 ventes à investisseurs sur l’année 2013, soit un niveau ­globalement stable sur un an (- 4,1 %) mais au plus bas depuis près de vingt ans. Et bien éloigné des 40 000 ventes que visaient les pouvoirs publics. Au ministère du Logement, l'on reconnaît volontiers que l’objectif était « un peu trop ambitieux pour une première année », mais on se félicite d’avoir fait « aussi bien que pour la dernière année du Scellier ».
 Un avis que partage Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole et spécialiste du logement, qui juge ce premier cru « assez honorable », le nouveau dispositif ayant permis, « dans un contexte économique difficile, (d’)enrayer la baisse d’activité à l’œuvre depuis la réforme du Scellier ». Mis en place début 2009, celui-ci offrait à l’origine une réduction d’impôt de 25 %, ramenée une première fois à 22 % en 2011 puis à 13 % l’année suivante. 2012 s’était d’ailleurs révélée particulièrement difficile pour le secteur, puisqu’elle avait marqué la fin de tout soutien à la construction de logements ne répondant pas à la norme BBC (les premières versions du Scellier privilégiaient les logements peu énergivores tout en offrant un avantage fiscal réduit aux autres) et l’introduction d’un plafond de prix de revient plus strict dans les villes moyennes, réputées « peu tendues », désormais exclues du dispositif. « Ces modifications successives et le durcissement de l’imposition des plus-values ont eu pour effet de faire baisser de manière très nette la part de l’investissement locatif dans les ventes de logements neufs, reprend Olivier Eluère. De deux ventes sur trois environ en 2009, on est tombé à un peu moins d’une vente sur deux en 2012, ce qui est finalement assez proche de la moyenne de long terme du secteur. » Selon la FPI, les ventes à investisseurs ont représenté 40 % de l’activité des promoteurs en 2013, contre 43 % en 2012 (voir : Répartition des ventes de logements neufs de 1995 à 2012).

Quelques inconnues

L’objectif des 40 000 logements Duflot sera-t-il atteint cette année ? Certains observateurs en doutent, même si le gel des plafonds de loyer applicables dans le cadre du dispositif, décidé fin 2013 par Cécile Duflot pour une durée de trois ans, promet de faciliter le lancement de nouveaux programmes.
Président de la FPI, François Payelle continue de voir dans l’encadrement des loyers (loi Alur, voir le complément associé à l'article) une menace pour l’investissement locatif. Le représentant des promoteurs, qui milite depuis de nombreux mois pour que les logements neufs et éligibles à un dispositif réglementé comme le Duflot soient exclus du mécanisme, craint que les observatoires en cours de préparation ne gomment les écarts entre les loyers des logements neufs et ceux des logements anciens. Si tel était le cas, l’encadrement pèserait sur la rentabilité de l’investissement dans le neuf. « Ces écarts sont pourtant flagrants, ne serait-ce qu’en raison des différences de performance énergétique entre un logement construit dans le respect des dernières normes en vigueur et une passoire thermique, pointe-t-il. Dans la pratique, il est presque certain que les loyers plafonds du Duflot (investissement locatif) respectent le niveau d’encadrement des loyers Alur, mais il faudra que nous soyons attentifs à la constitution des observatoires. »

Le zonage inquiète

Chez Nexity, c’est plutôt du zonage qu’on s’inquiète. Jean-Philippe Ruggieri redoute en effet une stagnation des ventes en Duflot, à moins d’une réforme rapide du système actuellement en vigueur. « Le dispositif n’a véritablement décollé que dans la zone A, principalement dans des communes de la première couronne de Paris et du Genevois français (la partie française de l'agglomération genevoise, ndlr), explique-t-il. Malgré quelques opérations en cours, il n’a pas pris comme il aurait pu dans la zone B1. » Celle-ci regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants ; le plafond de loyer y était de 9,88 €/m2 en 2013 et vient d’être relevé à 10 €/m2. Soit un niveau convenable pour une ville comme Rennes, mais mal adapté à un marché comme celui de Lyon, deuxième ville de France, où les prix sont comparables à ceux de la banlieue parisienne. Dans les prochains mois, les préfectures devraient proposer des arrêtés reclassant plusieurs grandes agglomérations de la zone B1 en zone A, avec un plafond de loyer mieux adapté aux marchés locaux, de l’ordre de 11,50 €/m2 contre 10 €/m² en zone B1 et 12,42 €/m² en zone A bis. Calendrier électoral oblige, le reclassement ne devrait cependant pas entrer en vigueur avant… le 1er janvier de l’année prochaine. « Autant dire que rien ne se passera en province sur le front du Duflot avant 2015 », reprend Jean-Philippe Ruggieri, qui pense que 5 000 logements Duflot supplémentaires, au minimum, pourraient voir le jour dès cette année si le reclassement était effectif dès l’été prochain.

Doutes sur le plafonnement des niches fiscales

Un autre doute réside dans le fait que la réduction d’impôt générée par le Duflot entre dans le plafonnement des niches fiscales, ramené de 18 000 € à 10 000 € le 1er janvier 2013. Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus, estime que c’est là le frein principal au succès d’un dispositif par ailleurs « plus intéressant » que la dernière version du Scellier. « Certains de nos clients ne peuvent tout simplement pas envisager une opération en Duflot, parce qu’ils bénéficient déjà d’une réduction d’impôt au titre d’un investissement locatif ou qu’ils salarient un employé de maison », explique-t-elle. Ces clients, le cabinet les a redirigés vers la location meublée commerciale – « classique plutôt que Censi-Bouvard » – ou vers le dispositif Malraux d'incitation fiscale à la rénovation d'immeubles à caractère historique. Exclu du champ d’application du plafonnement global des niches fiscales en juillet de l’année dernière, ce dernier est considéré comme étant réservé aux contribuables les plus avertis. À tort, selon Christine Vassal-Largy, qui cite l’exemple de « clients qui n’avaient pas l’impression de faire partie d’une élite économique et ont investi dans le Malraux sur nos conseils. L’avantage fiscal associé à ce dispositif est très fort (30 % du montant des travaux par an dans la limite de 100 000 €), mais pour en bénéficier, il faut pouvoir faire face à des travaux souvent longs et onéreux, et être capable d’attendre deux ou trois ans avant de percevoir un loyer ». Sauf à investir par le biais d’une Société civile de placement immobilier (voir : Jouez la carte des SCPI pour défiscaliser).
Pierre Nechelis, attaché à la direction immobilière d’UFF, banque conseil en gestion de patrimoine, explique que « 2013 a été une très bonne année en Duflot ». Cependant, pour certains clients du groupe qui en ont été « exclus », « le dispositif Malraux et le mécanisme du déficit foncier se sont avérés des alternatives fiscalement intéressantes, selon les profils, l’un comme l’autre n’étant pas comptabilisés dans le plafonnement global des niches fiscales ». Le mécanisme du déficit foncier, réservé aux contribuables ayant opté pour le régime réel d'imposition, consiste à déduire certaines charges, notamment liées à l’entretien, à la réparation ou à l’amélioration du bien de ses revenus fonciers et, pour partie, de ses revenus globaux. Un mécanisme qui reste « dédié aux contribuables fortement imposés et dont les ressources financières sont suffisamment importantes », précise Pierre Nechelis.

Des investisseurs « bons pères de famille »

Plus simplement, les derniers mois ont vu un regain d’intérêt pour l’achat de biens immobiliers anciens bien situés (Voir : Investir dans la pierre, plus que jamais d’actualité). « L’investisseur immobilier n’a pas disparu, il s’est “transformé”, analyse Laurent Sennavoine, gérant de deux agences Laforêt Immobilier à Toulouse et à Montauban. L’année 2013 a confirmé une tendance à l’œuvre depuis la fin des années 2000, marquée par un déclin progressif des investisseurs semi-professionnels, qui gèrent un patrimoine immobilier. Ce sont eux qui ont peur d’un retournement du marché et que les réformes fiscales inquiètent. » Les autres, les primo-investisseurs, seraient en revanche de plus en plus nombreux, à la recherche de biens en bon état et situés, idéalement, en centre-ville, pour y loger un enfant étudiant et pour le louer en prévision de leur retraite. Même tendance à Marseille, où Benoît Bouzereau, gérant de l’agence ERA Immobilier du Ve arrondissement de la ville, note « un recentrage de la demande des investisseurs vers des biens centraux, ne nécessitant pas de gros travaux ». Et peu importe si la rentabilité n’est pas au rendez-vous : « Ce type d’investisseurs voit à long terme. »

(1) L’encadrement, et non le blocage, n’interviendra que dans les seules zones tendues ; la garantie, non obligatoire, ne sera finalement pas financée par l’impôt comme cela avait été envisagé dans un premier temps.
2. La dépense fiscale cumulée du Scellier et du Robien, son prédécesseur supprimé en 2008, a atteint près de 1,4 milliard d’euros en 2013 ; elle est estimée à un peu moins de 1,3 milliard pour 2014. Le Duflot, lui, ne devrait coûter que 35 millions d’euros cette année, et 1,3 milliard d’euros sur l’ensemble de sa « carrière ».

» Les frais de notaire augmentent de 1% en 2014

» Un Français dépense 9.800 €/an pour se loger

Étienne Rabaud

Titre original du Particulier Immo n° 306 : Faut-il croire au retrait des investisseurs ?


Mots-clés :

DUFLOT , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE IMMOBILIER




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier