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Comment faire nommer un administrateur provisoire de copropriété

Comment faire nommer un administrateur provisoire de copropriété
Mars 2014
Le Particulier n° 1095, article complet.
Auteur : MAZODIER (Caroline)

Le syndicat des copropriétaires doit, pour gérer la copropriété, être représenté par un syndic. Quand une copropriété n’a plus de représentant ou si celui-ci est empêché ou manifestement négligent, il doit être provisoirement remplacé par un syndic judiciaire ou par un administrateur provisoire, nommé par le tribunal.

La procédure diffère selon la situation de votre copropriété

Le syndic est un organe obligatoire de la copropriété. Sans lui, l’assemblée générale (AG) des copropriétaires ne peut pas être convoquée pour prendre des décisions vitales au fonctionnement de l’immeuble (recouvrement des charges, travaux…). Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prévoit une procédure à suivre si, pour une raison ou pour une autre, le syndic n’assure plus ou pas correctement ses missions. Les copropriétaires peuvent alors saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) et lui demander de désigner un administrateur provisoire.

À savoir : dans tous les cas de figure, seule une décision de l’AG permet la nomination ou le renouvellement d’un syndic. Le conseil syndical n’a pas le pouvoir de nommer un remplaçant, même sur délégation de l’AG ou par mandat (cass. civ. 3e du 13.3.84, n° 82-16608).

Le décret fait référence à la nomination d’un syndic judiciaire ou d’un administrateur provisoire dans des situations de carence très variées.

L’AG s’est réunie sans réussir à désigner le nouveau syndic (article 46)

Il arrive que l’assemblée générale des copropriétaires soit convoquée tout à fait régulièrement par le syndic en place, mais que les copropriétaires ne réussissent pas à se mettre d’accord pour désigner celui qui lui succédera (toutes les candidatures proposées ont été rejetées, l’absentéisme ou la dispersion des voix rend impossible la moindre nomination, par exemple). L’article 25 de la loi de 1965 impose, en effet, un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce qui n’est pas toujours facile à obtenir. La copropriété se trouve alors juridiquement privée de syndic. Dans ce cas, la seule solution est de saisir le juge sur le fondement de l’article 46 du décret de 1967, afin qu’il désigne, par ordonnance, un syndic judiciaire. Cette action peut être menée par un ou plusieurs copropriétaires.

À savoir : la procédure est gracieuse (par opposition à contentieuse). Le demandeur n’a pas d’adversaire à assigner ; l’ensemble se déroule uniquement entre le juge et le demandeur.

L’AG ne s’est pas réunie (article 47)

Lorsque l’AG n’a pas été convoquée alors que le mandat du syndic n’est plus juridiquement valable, parce qu’il est démissionnaire ou décédé ou que son mandat n’a pas été renouvelé à temps, il faut saisir le juge en se fondant sur l’article 47 du décret de 1967. Le tribunal désignera alors un administrateur provisoire. Cette procédure s’applique également lorsque le mandat du syndic a été annulé, par exemple parce qu’il a omis d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires (voir encadré "Que faire si l’AG a désigné un syndic mais que cette nomination est contestée ?").
Contrairement à la procédure de l’article 46, le juge peut être saisi dans cette hypothèse par « tout intéressé », c’est-à-dire un ou plusieurs membres du conseil syndical, des copropriétaires, ainsi que par le syndic dont le mandat a expiré mais qui continue à gérer de fait la copropriété, ou bien par un créancier ou un voisin de la copropriété qui aurait intérêt à ce qu’un nouveau syndic soit officiellement nommé. La procédure est, là aussi, gracieuse.

Le syndic est empêché ou fait preuve d’une carence manifeste (article 49)

Dans l’hypothèse prévue par l’article 49 du décret de 1967, il existe bien un syndic, mais il est déficient et n’assume pas ses fonctions. Soit parce qu’il est dans l’incapacité d’agir (maladie, faillite, gestion paralysée à cause d’un conflit avec les copropriétaires…), soit parce qu’il fait preuve d’une négligence manifeste, par exemple dans le recouvrement des charges, ou dans l’exécution des décisions de l’assemblée. Le syndic peut alors être assigné (cela signifie que la procédure n’est plus gracieuse mais contentieuse) par tout intéressé devant le président du TGI, afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire.

La copropriété est dite en difficulté (article 29-1 de la loi de 1965)

Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, il est possible de demander au juge de désigner un administrateur provisoire du syndicat. Mais attention, le président du TGI ne pourra être saisi que par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.

Si le syndic de la copropriété est déficient, mettez-le d’abord en demeure d’agir

Cette étape n’est nécessaire que si votre copropriété se trouve dans la situation de l’article 49 du décret (voir ci-dessus) : il s’agit de pallier la carence non pas juridique (syndic inexistant) mais de fait (syndic négligent) du syndic de la copropriété. Vous devrez alors obligatoirement adresser une mise en demeure au syndic, avant de saisir le juge. Sinon, votre demande en justice sera irrecevable. La mise en demeure s’effectue par lettre envoyée en recommandé avec avis de réception, dans laquelle vous constaterez les négligences du syndic et demanderez qu’il remplisse sa mission. Si vous n’obtenez aucune réponse satisfaisante sous 8 jours, vous pourrez saisir la justice pour faire nommer un administrateur provisoire. Les copropriétaires ne sont pas les seuls à pouvoir faire cette démarche. La procédure est ouverte à « tout intéressé ». Ainsi, un créancier de la copropriété, ou même un voisin qui serait affecté par cette carence, peut envoyer une mise en demeure et saisir le juge.

À savoir : la mise en demeure n’est pas obligatoire en cas d’urgence (c’est-à-dire s’il faut faire procéder à des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun), ni lorsque la copropriété a déjà assigné, par ailleurs, le syndic en responsabilité pour sa mauvaise gestion de l’immeuble (cass. civ. 3e du 9.5.12, n° 11-10530).

Dans tous les cas, recourez à un avocat

N’importe quel copropriétaire peut déclencher la procédure pour faire nommer un syndic judiciaire ou un administrateur provisoire, mais il doit obligatoirement être assisté d’un avocat (pour savoir comment le choisir, voir le n° 1086 du Particulier, "Comment faire pour bien choisir son avocat"). Celui-ci se chargera de rédiger la requête ou l’assignation du syndic qui permettra de saisir le juge. En principe, les honoraires de l’avocat font partie des frais dits « de l’article 700 » du code de procédure civile. Dans le cadre d’un procès contentieux (c’est-à-dire si la copropriété agit contre un syndic défaillant), ils peuvent être mis à la charge du perdant, mais il faut en faire la demande motivée au juge, qui n’est pas obligé de l’accepter, ou qui peut le faire en partie seulement. En tout état de cause, la procédure de désignation d’un administrateur provisoire est le plus souvent gracieuse : il n’y a pas de perdant. Les frais d’avocat risquent donc d’incomber, dans un premier temps, à celui qui a pris l’initiative de la procédure. Mais, s’agissant de frais avancés au bénéfice de la copropriété, ils pourront être inscrits au compte de celle-ci par l’administrateur provisoire et être partagés entre les copropriétaires, tout comme les honoraires de l’administrateur (voir encadré "L’administrateur provisoire est rémunéré par la copropriété").

À savoir : les honoraires de l’avocat varient selon plusieurs critères (situation géographique, spécialité, durée de l’affaire…). Ils peuvent s’élever de 800 à 2 000 € pour ce type de dossier.

Saisissez le tribunal de grande instance

Le président du TGI compétent est celui du lieu de l’immeuble. Selon la situation et les problèmes de votre copropriété, les pouvoirs que le juge attribuera à l’administrateur provisoire ne seront pas les mêmes. Le juge fixera aussi la durée de la mission du syndic provisoire. Elle est, en général, de 6 mois, mais peut être beaucoup plus longue.

À savoir : dans tous les cas, l’ordonnance du juge doit être notifiée dans le délai d’un mois, par le syndic ou l’administrateur provisoire, à tous les copropriétaires. Ceux-ci ont alors la possibilité de faire un recours pendant 15 jours auprès du président du TGI. En l’absence de notification, l’ordonnance sera quand même valable, mais le délai de recours n’aura pas commencé à courir.

Vous êtes dans la situation de l’article 46

En dehors de missions particulières qui pourraient lui être confiées, le syndic désigné par le juge ne se contentera pas de convoquer l’AG en vue de la désignation d’un nouveau syndic (ce qu’il doit faire obligatoirement, au moins 2 mois avant la fin de ses fonctions) : il assumera l’intégralité des fonctions de syndic. Il s’agit, par conséquent, d’une mesure assez intrusive pour la copropriété, d’autant que le juge pourra proroger la mission du syndic, tant que sa présence sera nécessaire, dans la limite de 3 ans.

Vous êtes dans la situation de l’article 47

L’administrateur provisoire sera notamment chargé de se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’AG en vue de la désignation d’un nouveau syndic. Notez que, quand il est désigné dans le cadre de l’article 47, l’administrateur provisoire n’est pas forcément un syndic professionnel inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires. En effet, sa mission est ponctuelle et limitée ; elle n’implique pas d’attributions autres que la mission de gestion courante de syndic. Le président du TGI peut donc nommer, par exemple, un agent immobilier (cass. civ 3e du 11.1.12, n° 10-16217).

À savoir : dans les cas prévus aux articles 46 et 47, la mission du syndic judiciaire ou de l’administrateur provisoire cesse automatiquement le jour où l’AG a désigné un nouveau syndic et que celui-ci a accepté son mandat.

Vous êtes dans la situation de l’article 49

En cas d’empêchement ou de carence de fait du syndic, le juge peut demander à l’administrateur provisoire de remplir précisément la mission que le précédent syndic ne voulait ou ne pouvait accomplir, ou bien lui confier tous les pouvoirs du syndic. Cette procédure est contentieuse, donc contradictoire : le syndic et vous-même serez entendus par le juge. Vous devrez donc apporter des preuves de ce que vous avancez, à savoir la carence manifeste du syndic dans sa gestion de la copropriété.

À savoir : le juge a le pouvoir de nommer un administrateur provisoire, mais pas de révoquer le syndic empêché ou en carence. Il faudra pour cela convoquer une assemblée générale des copropriétaires.

La copropriété est en difficulté

Dès que le juge a nommé un administrateur, le mandat du syndic cesse de plein droit et sans indemnité. Dans ce cadre, l’administrateur provisoire a la possibilité de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Les pouvoirs qui lui sont conférés sont alors très importants : ceux du syndic, mais également ceux (en tout ou en partie) du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de quelques pouvoirs limitativement énumérés à l’article 26 a et b du décret. La durée de la mission de l’administrateur est ici, au minimum, de 12 mois. Au terme de celle-ci, il doit établir un rapport présentant les mesures adoptées pour redresser la situation du syndicat, et le déposer au greffe du TGI. Les copropriétaires peuvent seulement demander à y avoir accès.

Caroline Mazodier


Mots-clés :

ADMINISTRATEUR DE BIEN , COPROPRIETE , PROCEDURE CIVILE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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