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Faut-il avoir peur de Patrim ?

Faut-il avoir peur de Patrim ?
Février 2014
Le Particulier Immobilier n° 305, article complet.
Auteur : RABOT (Étienne)

Retour sur le service gratuit d’aide à l’estimation des biens immobiliers mis en ligne par Bercy. Un outil pour le contribuable ou un instrument entre les mains du fisc ?

Comme début, on a connu plus clinquant. Dévoilé dans la torpeur du mois d’août et inauguré sans grande pompe un peu plus de quatre mois plus tard, Patrim a fait ses premiers pas, fin 2013, dans la plus grande discrétion. Mais pas dans l’indifférence. En effet, à peine le lancement du logiciel gratuit d’évaluation des biens immobiliers de Bercy était-il annoncé, que les professionnels du secteur mettaient ses capacités en doute, tandis que la presse spécialisée, elle, s’interrogeait sur les motivations des pouvoirs publics. En plein débat sur la « pause fiscale », le nouveau service est rapidement – et un peu facilement, peut-être – apparu comme un outil de traque des fraudeurs, qui ne dirait pas son nom. Avec quelques semaines de recul et alors que le dispositif, qui n’était disponible dans sa phase de test qu’à Paris et dans le Limousin, est désormais accessible sur l’ensemble du territoire (1), le temps est venu d’en dresser un premier portrait à froid.Toutefois, avant de revenir sur les doutes et les critiques que le nouveau service a pu susciter, il faut préciser d’emblée ce qu’il n’est pas, à savoir un logiciel d’évaluation immobilière comme celui que peuvent proposer, par exemple, les notaires de France. Ni « solution d’accès aux chiffres de l’immobilier » ni « outil d’analyse du marché », Patrim « répond à des finalités d’ordre exclusivement fiscal ou liées aux procédures d’expropriation », explique-t-on à la Direction générale des finances publiques (DGFIP), l’administration chargée de sa mise en place.

Une estimation immobilière dans cinq cas bien précis

S’il est bien question d’estimation immobilière, c’est donc uniquement dans le cadre d’une déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), d’un acte de donation, d’une déclaration de succession, d’un contrôle fiscal ou d’une expropriation. En dehors de ces cinq cas très précis, les curieux en tous genres sont invités à passer leur chemin : l’application, accessible depuis le site impots.gouv.fr n’est consultable que via une procédure sécurisée d’authentification, identique à celle qui permet de déclarer ses revenus ou de régler son impôt en ligne. Après avoir accepté que sa recherche soit mémorisée pendant un an, validé la longue liste des conditions générales d’utilisation du site et précisé pour lequel des cinq motifs recevables il se connecte, l’utilisateur, qui doit par ailleurs impérativement être propriétaire, peut lancer sa requête. Il décrit le bien dont il cherche à estimer la valeur à l’aide d’un certain nombre de critères : son type (maison, appartement, dépendance ou immeuble de rapport), le nombre de pièces qu’il comprend, sa superficie et sa localisation (voie et ville). La recherche peut, dans un deuxième temps, être affinée en renseignant l’année et les matériaux de construction du bien, sa situation locative (libre ou occupé), son étage, ou encore en précisant s’il est assorti d’un ascenseur ou de dépendances (garage, cave, terrasse, etc.).
Le logiciel permet ensuite de consulter, dans un rayon de 50 mètres à 20 kilomètres et sur une période plus ou moins longue (2), une liste de transactions immobilières correspondant aux différents critères renseignés. Les ventes, données à titre de comparaison, sont extraites de la base nationale des données patrimoniales (BNDP), le fichier des actes de mutation, qui n’était disponible jusqu’à présent que sur demande ponctuelle – et payante – auprès des conservateurs des hypothèques. Les résultats de la recherche sont présentés dans un tableau enregistrable au format PDF et sont, pour une meilleure lisibilité, géolocalisables sur une carte élaborée en collaboration avec l’Institut géographique national (voir Rentrer dans l’application Patrim).

Des éléments de repère à compléter par des critères qualitatifs

« Il s’agit à la fois de faciliter les obligations déclaratives des usagers et d’assurer la transparence fiscale en leur proposant une information proche de celle dont dispose l’administration », résume la DGFIP. « Proche », mais pas identique, parce que « pour des raisons de confidentialité », seuls les agents publics habilités peuvent, dans le cadre de l’exercice de leur fonction, effectuer des recherches par immeuble (numéro de rue) ou accéder à l’identité des propriétaires des biens à évaluer. Une distinction qui a son importance : elle montre bien que Patrim n’est pas en mesure de fournir aux particuliers une évaluation directe de leurs biens. L’administration est d’ailleurs très claire sur ce point : le logiciel n’apporte que « des éléments de repère utiles à l’estimation ». Celle-ci ne peut être menée que « sous la seule responsabilité » du contribuable, qui est, par ailleurs, invité à « compléter les éléments recueillis par l’ensemble des caractéristiques propres à l’immeuble évalué (ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux…) » et à consulter, s’il le souhaite, « un professionnel de (son) choix ». Ce conseil a dû mettre du baume au cœur de Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui avait été l’un des premiers à dégainer, qualifiant Patrim de « belle source d’erreur automatique » et de « leurre » présentant « un risque réel de mauvaise estimation ». Le ton s’est un peu adouci : « Il était nécessaire que les pouvoirs publics apportent ces précisions, nous explique-t-il aujourd’hui. Rien ne remplace le travail d’expertise d’un professionnel, et il est important de le préciser aux contribuables qui seront éventuellement amenés à utiliser Patrim. »

Une « pression nouvelle sur les contribuables »

Mais une autre question reste en suspens. Dans la même tribune, Jean-François Buet n’hésitait pas à voir dans la mise en place du nouveau dispositif l’expression d’« une action de Bercy pour faire rentrer des impôts concernant les déclarations d’ISF ». Cette crainte d’un Etat juge et parti, plus largement exprimée encore que les doutes sur la qualité des estimations, reste à ce jour plus difficile à dissiper, alors même que le décret du 2 août 2013 (3), qui encadre Patrim, stipule bien que « dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal ou en vue de celle-ci, l’administration ne peut consulter ni utiliser les informations communiquées par le demandeur ». Pas plus que le motif déclaré pour accéder au service, les critères de recherche renseignés ne pourront être retenus contre ce dernier.
Il n’en reste pas moins, comme le pointe Nicolas Duboille, avocat en droit fiscal associé au sein du cabinet Granrut, que « l’existence même du nouvel outil fait peser une pression nouvelle sur les contribuables », notamment ceux qui auraient déclaré dans le cadre de l’ISF une évaluation nettement inférieure aux estimations que peut leur fournir Patrim. « À ce jour, il est toujours possible, en cas de redressement fiscal, de faire valoir la bonne foi d’un client qui possède son bien depuis longtemps ou n’est pas très au fait de l’état du marché immobilier. Même dans les cas de sous-évaluations délibérées (qui entraînent des pénalités de 40 % pour « manquements délibérés », ndlr), on arrive à discuter, explique le spécialiste. On peut se demander s’il en sera toujours ainsi désormais. » Sur ce point, les services de la DGFIP rappellent que Patrim est « un outil d’aide à l’évaluation qui s’appuie sur la méthode par comparaison ». Rien de plus. Et si l’administration se réserve le droit de remettre en cause les termes retenus par l’usager, celui-ci pourra faire de même, dès lors qu’il motive son rejet. « En matière d’estimation, tout est justifiable », poursuit l’administration.
On peut penser que l’on y verra plus clair au printemps, la fréquentation du site promettant de progresser à l’approche de la période des déclarations d’ISF. Pour constater un éventuel durcissement de ton, il faudra cependant attendre un peu plus longtemps. « Après tout, l’administration dispose d’un délai de trois ans pour procéder à des redressements », rappelle un spécialiste.
Autre question soulevée par l’existence de Patrim : le fait, pour un contribuable, de communiquer, à l’appui de son estimation, les valeurs relevées dans la base Patrim, constituera-t-il à son bénéfice une présomption de bonne foi ? À cette question, la DGFIP répond par la négative, peu désireuse de s’engager sur un tel terrain. Ce n’est pas pour autant une hypothèse à écarter. Seul le temps nous dira si le recours à Patrim limite, de facto, le risque de redressement…

(1) À l’exception de l’Alsace-Moselle et de Mayotte. (2) Dans une fourchette de 37 mois au maximum, et à condition que la date de début de période de recherche ne soit pas antérieure au 1er janvier 2005.
(3) Décret n° 2013-718 du 2.8.13, JO du 7. 8.13.

Etienne Rabot


Mots-clés :

BASE DE DONNEES , DECLARATION FISCALE , IMPOT SUR LA FORTUNE , INTERNET , ISF , MARCHE IMMOBILIER , PRIX




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