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SCI : des pouvoirs restreints

SCI : des pouvoirs restreints
Février 2014
Le Particulier Immobilier n° 305, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les pouvoirs du gérant sont limités par l’objet de la SCI prévu dans les statuts. Cass. civ. 3e du 23.10.13, n° 12-22720

La gestion du patrimoine d’une société civile immobilière (SCI) est confiée à un gérant, dont les pouvoirs sont déterminés par les statuts. Ce gérant peut accomplir seul certains actes au nom de la SCI, puisqu’il en est le représentant légal. Encore faut-il que ces actes soient conformes à l’objet social défini dans les statuts. À ce propos, une décision récente de la Cour de cassation rappelle les limites des pouvoirs du gérant.

Les faits

Une SCI, constituée entre trois associés, avait pour objet social « l’acquisition, la gestion et l’administration de tous biens mobiliers ou immobiliers, ainsi que l’emprunt de fonds et le cautionnement hypothécaire de toutes opérations, se rattachant directement ou indirectement à cet objet et nécessaires à la réalisation de ces objectifs ».
Or, la gérante avait vendu seule un appartement détenu par la SCI, sans l’accord des associés. L’un d’entre eux, estimant cette vente contraire à l’objet social de la SCI, avait demandé en justice son annulation.
Dans un premier temps, la cour d’appel déboute l’associé de sa demande, en faisant une très libre appréciation des statuts de la SCI… Les juges du fond estiment en effet « qu’il résulte de l’objet de la SCI, visant non seulement les actes d’acquisition, mais aussi la réalisation de toutes les opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet, dont les associés n’ont pas entendu donner une définition restrictive, que l’acquisition d’un immeuble par la SCI lui en confère la propriété avec tous ses attributs, c’est-à-dire celui de l’administrer, mais également celui de l’aliéner, que l’objet social ne saurait être contrarié ou dépassé par la vente d’un élément de son patrimoine et que la vente attaquée se situe donc bien dans l’objet social de la SCI ». (CA d’Aix-en-Provence du 16.3.12).

La solution

Sans surprise, la Cour de cassation suit un raisonnement opposé à celui de la cour d’appel d’Aix. Dans un attendu cinglant, elle juge que cette dernière a dénaturé les statuts de la SCI. Dès lors, la Cour de cassation donne raison à l’associé contestataire, en retenant que la vente d’un bien immobilier dépassait les limites de l’objet social de la SCI, lequel était précisément défini dans les statuts. Clairement, le gérant ne peut pas accomplir d’actes de disposition, comme la vente d’un actif immobilier de la société, sans l’accord des associés, lorsque ces opérations ne sont pas mentionnées dans les statuts.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

GERANT DE SOCIETE , GESTION DE PATRIMOINE , JURISPRUDENCE , SCI , SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE




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