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Rapports locatifs : la récupération des charges du gardien

Rapports locatifs : la récupération des charges du gardien
Février 2014
Le Particulier Immobilier n° 305, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

L’empêchement du gardien doit être temporaire et non pas permanent. Cass. civ. 1re du 17.12.13, n° 12-26780

Les litiges liés à la récupération des charges sont nombreux, en particulier ceux relatifs aux dépenses de personnel. L’article 2 c du décret du 26 août 1987 pose le principe suivant : lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets (« sortie des poubelles ») sont assurés par un gardien ou concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont récupérables sur les locataires à concurrence de 75 % de leur montant (40 % si seulement l’une de ces tâches est assurée). Ce forfait reste récupérable en cas d’intervention d’un tiers pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans le contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul son travail. La Cour de cassation vient de préciser l’application de ces règles. Un enseignement fort utile.

Les faits

Dans cette affaire, un couple de locataires avait assigné son bailleur pour obtenir le remboursement d’un trop-perçu de charges locatives. Dans un jugement rendu en dernier ressort, le juge d’instance avait condamné le bailleur à leur restituer une somme perçue au titre de la rémunération des gardiens pour les exercices 2005 à 2009 (tribunal d’instance de Paris du 15.3.12). Le tribunal avait en effet relevé que les gardiens effectuaient partiellement l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ou l’une de ces deux tâches avec l’aide d’une société tierce intervenant pendant leur temps de travail. Il en avait donc déduit que les charges afférentes à la rémunération des gardiens n’étaient pas récupérables et devaient donner lieu à restitution.
Le bailleur s’était alors pourvu en cassation, arguant que les charges pouvaient être récupérées en cas d’impossibilité matérielle, non pas seulement temporaire, mais permanente, pour le gardien, d’effectuer seul sa tâche. Selon lui, l’article 2 c du décret de 1987 mentionne « une impossibilité matérielle ou physique temporaire » et non pas une « impossibilité temporaire matérielle ou physique ».

La solution

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, rappelant que lorsque le gardien d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles partage avec un tiers l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, ou une seule de ces deux tâches, les dépenses correspondant à sa rémunération ne sont récupérables que si le gardien ne peut en assurer seul l’exécution par suite d’une impossibilité matérielle temporaire.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , CHARGE LOCATIVE , CONCIERGE , COPROPRIETE , GARDIEN D'IMMEUBLE , JURISPRUDENCE




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