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La responsabilité de l'agent immobilier

La responsabilité de l'agent immobilier
Février 2014
Le Particulier n° 1094, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : l’exercice professionnel de la vente immobilière et de la gestion locative est réglementé par la loi n° 70-9 du 2.1.70 et le décret n° 72-678 du 20.7.72. L’agent immobilier doit respecter le mandat qui lui a été confié par son client (art. 1992 du code civil) et a un devoir de conseil à son égard (art. 1147 du code civil). Mais il doit aussi répondre des préjudices qu’il cause aux tiers (art. 1382 du code civil).

La jurisprudence : les juges apprécient au cas par cas la responsabilité de l’agent immobilier, selon l’étendue du mandat qui lui a été confié et selon les circonstances particulières des litiges qui leur sont soumis.

L’agence devait-elle nous prévenir qu’il serait plus compliqué de revendre notre maison si celle-ci était louée à un locataire âgé aux ressources modestes ? Oui

L’agent immobilier engage sa responsabilité lors de la conclusion du bail

Le propriétaire d’un logement peut confier à un agent immobilier la tâche de trouver un locataire et de conclure un contrat de bail pour son compte. Il s’agit d’un mandat de location.

Il doit rechercher un locataire

L’agent immobilier doit mettre en œuvre les moyens nécessaires pour chercher un locataire (annonces, visites). Il ne pourra pas être sanctionné si le bien ne trouve pas de locataire alors qu’il a pris des mesures suffisantes (CA de Caen du 12.3.13, n° 11/00634). Dans cette affaire, le logement était resté inoccupé à cause d’un loyer excessif que le propriétaire avait refusé de baisser.

Une fois que l’agent immobilier a sélectionné un ou plusieurs locataires, il doit obtenir l’accord et la signature du propriétaire sur le bail. Un professionnel qui avait remis les clés aux locataires sans faire contresigner le contrat de bail par le propriétaire a été condamné à verser une indemnité d’occupation à ce dernier, car les locataires s’étaient installés dans les lieux sans payer le loyer (CA d’Aix-en-Provence du 15.2.13, n° 11/22075).

Il a une obligation de conseil 

L’agent engage sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire si, lors de la conclusion du bail, il a manqué à son devoir d’information. Un professionnel a ainsi été condamné car il n’avait pas attiré l’attention du propriétaire sur la durée minimale de location d’un bien meublé (1 an). Il avait, à sa demande, reconduit le bail pour 6 mois, une durée ensuite contestée par le locataire (cass. civ. 3e du 22.5.13, n° 12-17768). De même, un agent immobilier est tenu d’informer son client des conséquences juridiques de la signature d’un contrat de location avec un locataire âgé de plus de 70 ans ayant de faibles ressources : il pourra difficilement lui donner congé, et donc aura du mal à vendre son bien, s’il le souhaite (CA de Paris du 20.6.13, n° 11/18804).

L’agent immobilier n’a pas exigé de garantie financière de notre locataire alors que celui-ci n’a pas de revenus réguliers. Est-ce normal ? Non

L’agent chargé de la location doit s’assurer de la solvabilité des locataires

Avant la conclusion du bail, l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité des locataires. S’il a reçu en plus un mandat de gestion de la location, il doit être réactif en cas d’impayés.

Il doit effectuer toutes les vérifications nécessaires 

Il a été jugé à plusieurs reprises que se faire remettre des copies de bulletins de salaire ne constituait pas une précaution suffisante. Pour les juges, l’agent immobilier ne doit pas se contenter de vérifier « la capacité financière théorique des locataires à honorer leur loyer » (CA de Bordeaux du 6.9.12, n° 11/02340). Dans cette affaire, le professionnel avait demandé aux candidats une copie de deux bulletins de salaire sans exiger les dernières quittances de loyer délivrées par le précédent bailleur. S’il l’avait fait, il aurait constaté que les locataires étaient débiteurs d’une somme de 3 353 €. L’agent immobilier a donc été condamné à payer 9 000 € à ses clients, pour leur avoir fait perdre une chance de conclure un bail avec des locataires sérieux.

Les juges ont aussi estimé que les vérifications effectuées étaient insuffisantes dans une affaire où le mauvais payeur avait, en outre, en tant qu’agent commercial, des revenus fluctuants. De plus, il avait réglé le dépôt de garantie et les 2 premiers mois de loyer par lettre de change, et ce mode de paiement inhabituel aurait dû éveiller l’attention de l’agent immobilier (cass. civ. 1re du 4.5.12, n° 10-28313).

Il doit exiger des garanties financières 

Un professionnel qui n’avait demandé à une société récente souhaitant louer des locaux ni engagement de caution personnelle ou bancaire, ni dépôt de garantie, ni justificatif de ressources de la gérante a également été jugé fautif. Il a été condamné à verser 26 400 € de dommages et intérêts au propriétaire, correspondant non pas aux loyers et charges impayés mais à la perte d’une chance de les recouvrer, évaluée à 75 % de ceux-ci (CA de Versailles du 11.10.12, n° 10/09477). En revanche, si l’agent immobilier vérifie la solvabilité de la locataire, couverte par une assurance de responsabilité locative sans exiger de caution, il ne commet pas de faute. Dans ce cas, le cautionnement n’est pas obligatoire (CA de Paris du 4.6.13, n° 11/20083). Notez que l’agent doit vérifier la solvabilité des personnes qui se portent caution (CA de Dijon du 13.11.12, n° 11/01813) ; exiger leur signature – avec leur présence à l’acte – et s’assurer qu’elles présentent des garanties suffisantes : ce qui n’est pas le cas, par exemple, d’un homme âgé de 93 ans (CA d’Aix-en-Provence du 21.6.13, n° 12/11615).

Il doit réagir vite en cas d’impayés 

Lorsqu’il est chargé de la gestion locative, l’agent immobilier doit intervenir dès les premiers incidents de paiement. Un professionnel a été condamné car il avait réagi avec retard aux manquements des locataires, pourtant prévisibles compte tenu de l’absence de provision du chèque de réservation qu’ils lui avaient remis. Il avait informé le bailleur de leur redressement judiciaire plus de 18 mois après, alors que la dette s’était accumulée et il avait tardé à leur adresser un commandement de payer (CA d’Aix-en-Provence du 21.6.13, précité ci-dessus). En revanche, un agent immobilier qui avait délivré un commandement de payer dans les 2 mois et saisi le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion dans la foulée a été mis hors de cause (CA de Chambéry du 19.3.13, n° 12/00135).

Nous étions acquéreurs au prix demandé d’un bien, mais l’agent n’avait pas le mandat de tous les propriétaires. Pouvait-il vendre le bien ? » Non

L’agent immobilier doit avoir un mandat valable pour proposer un bien à la vente

L’agent immobilier doit disposer d’un mandat écrit du propriétaire (art. 6 de la loi du 2.1.70) et s’assurer de la validité de ce mandat.

Il ne peut pas mettre en vente sans mandat écrit 

Une agence immobilière avait proposé un bien sans avoir de mandat écrit. Un acheteur avait fait une offre au prix demandé dans l’annonce (ce qui engage le propriétaire), il croyait légitimement que la vente était acquise. Mais les propriétaires (en indivision) n’avaient pas donné suite, n’étant engagés par aucun mandat. Les juges ont considéré que l’agence était responsable à l’égard de l’acheteur, puisqu’elle avait fait naître chez celui-ci un espoir vain, clairement manifesté dans les courriers qu’il avait adressés pour solliciter la réalisation de la vente, et l’avait conduit à s’investir dans une opération qui avait abouti à un échec. Ils lui ont octroyé 3 000 € de dommages et intérêts (CA de Paris du 26.9.13, n° 11/22098).

Le titre de propriété doit être vérifié 

L’agent immobilier qui met en vente un bien doit s’assurer que celui qui l’a mandaté en avait bien la capacité. Un père avait fait donation d’un logement à son fils en stipulant, dans l’acte de donation, l’interdiction de le vendre sans son accord. Son fils avait pourtant mandaté une agence pour le vendre, sans que celle-ci ne vérifie l’acte de propriété (elle s’était contentée d’une lettre du notaire du fils lui indiquant qu’il était bien propriétaire du bien). L’agence a rédigé un compromis de vente, signé par le fils, dans lequel il s’engageait à verser une indemnité aux acquéreurs, à défaut de réitération de l’acte devant notaire. Mais le père est intervenu pour s’opposer à la vente. Les juges ont estimé que c’était à l’agent fautif (et non au fils) d’indemniser les acquéreurs : il aurait dû vérifier l’acte de propriété (CA d’Amiens du 2.7.13, n° 11/04392).

Nous avons appris qu’un centre commercial allait être construit au bout de notre jardin. L’agent immobilier qui nous a vendu la maison aurait-il dû nous prévenir ? Oui

L’agent immobilier doit renseigner correctement l’acquéreur du bien

L’agent immobilier doit fournir au futur acquéreur toutes les informations sur le bien immobilier qu’il vend et, s’il rédige une promesse de vente, sur le financement du projet.

L’acheteur doit être informé des contraintes pesant sur le bien

Un agent immobilier peut être jugé responsable du préjudice subi par des acheteurs s’il a manqué à son devoir d’information. C’est, par exemple, le cas : s’il vend un chalet situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) en sachant qu’ils projettent d’importants travaux, car ils ne seront pas autorisés à les réaliser dans ce site protégé (CA d’Agen du 3.7.13, n° 12/01254) ; s’il négocie la vente d’une maison en ayant connaissance d’un projet de constructions sur le terrain voisin, mais n’en dit rien (CA de Toulouse du 13.05.13, n° 12/01918) ; s’il ne vérifie pas l’existence d’une servitude de passage pesant sur le bien (CA de Grenoble du 5.11.13, n° 11/00094) ; s’il ne se renseigne pas sérieusement au point de mettre en vente un immeuble frappé d’un arrêté de péril (CA de Metz du 19.6.13, n° 12/00965) ; ou encore s’il oublie d’attirer l’attention des acquéreurs sur la présence d’insectes xylophages et une humidité anormale dans l’immeuble (CA de Caen du 9.4.13, n° 10/01948).

L’acquéreur doit être conseillé sur son plan de financement

Un agent immobilier a failli à son devoir de conseil, selon les juges, pour avoir manqué d’informer les acquéreurs que s’ils comptaient financer leur bien par la vente de 2 immeubles, ils devraient certainement solliciter un prêt relais, compte tenu des délais de vente (CA d’Amiens du 19.3.13, n° 10/05216). A aussi été jugé fautif celui qui n’a pas prévenu les acquéreurs que le prêt relais prévu pour le financement n’était pas mentionné dans la condition suspensive d’obtention de prêt (CA de Paris du 16.5.13, n° 12/01890).

L’agent immobilier est aussi responsable vis-à-vis du vendeur

Mandaté par le vendeur, l’agent immobilier est responsable des fautes qu’il pourrait commettre à l’occasion de son mandat, surtout si celui-ci inclut, en plus de la recherche d’un acquéreur, la rédaction de la promesse de vente.

Il doit s’assurer que l’acquéreur est solvable 

Selon les tribunaux, l’agent immobilier doit se procurer des renseignements sur la situation financière d’un acquéreur qui propose de financer le bien à l’aide de deniers personnels et sur la manière dont celui-ci entend s’acquitter de sa dette s’il doit emprunter. Il s’agit pour lui de s’assurer de « sa solvabilité au moins apparente » (CA de Douai du 21.1.13, n° 12/00414). Dans cette affaire, les juges ont été d’autant plus sévères avec l’agence que l’acquéreur, de nationalité étrangère, résidait chez un tiers et avait signé une autre promesse pour un second bien par l’intermédiaire de la même agence. Celle-ci n’avait effectué aucune vérification sur son adresse, ni demandé d’acompte lorsqu’elle lui avait fait signer la promesse de vente. L’acquéreur ayant disparu, il était impossible de lui faire payer une pénalité. Pour être libéré de son engagement, le vendeur avait dû attendre que le délai prévu pour signer la vente définitive soit expiré.

En revanche, l’agent immobilier, qui, lors de la signature du compromis de vente, avait vérifié que le compte de l’acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer au comptant, avait correctement fait son travail, selon les juges. Car il ne pouvait pas prévoir que le père de l’acquéreur, qui avait procuration sur le compte de son fils, retirerait l’argent après la signature du compromis (cass. civ. 1re du 2.4.09, n° 07-21186).

La promesse de vente doit être notifiée aux acquéreurs 

L’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification du compromis par l’agent immobilier. Pendant ce délai, il peut renoncer à l’achat à tout moment sans pénalités. Lorsqu’un couple se porte acquéreur, chacun doit recevoir une notification personnelle et séparée de l’acte pour que le délai commence à courir. Si l’agent immobilier néglige cette formalité, c’est à lui d’indemniser le vendeur (CA de Reims du 4.12.12, n° 10/02524). 

Diane de Tugny




Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , AGENT IMMOBILIER , LOCATION , MANDAT , RESPONSABILITE




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