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L'achat en démembrement : fiscalité

L'intérêt de l'achat en démembrement est essentiellement fiscal : au décès de l'usufruitier, l'enfant nu propriétaire deviendra entièrement propriétaire du bien, sans rien à verser au fisc (CGI, art. 1133).

Le nu-propriétaire doit toutefois être en mesure de justifier qu'il a financé l'achat avec ses fonds personnels. Sinon, le fisc considère que l'usufruitier est le vrai propriétaire (d'un point de vue fiscal) et exigera que le bien soit intégré dans la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (CGI, art. 751). Le nu-propriétaire devra alors acquitter les droits de succession sur la valeur totale du bien. Cette présomption vise à éviter la fraude consistant pour l'usufruitier à financer en réalité la totalité de l'achat, afin d'avantager le nu-propriétaire.

Mais cette présomption n'est pas absolue et elle est écartée si l'enfant prouve qu'il a réellement payé la nue propriété acquise (par exemple, à l'aide d'un emprunt bancaire qu'il rembourse avec ses revenus).

Dans les faits, il est fréquent que les fonds utilisés par l'enfant pour l'achat lui proviennent d'une donation consentie par son ou ses parents. Dans ce cas, la présomption est écartée, à trois conditions :

  • la donation doit avoir « date certaine » (donation notariée ou don manuel enregistré),
  • l'acte notarié d'achat doit être intervenu plus de trois mois avant le décès
  • l'acte notarié d'achat doit mentionner l'origine des fonds, c'est-à-dire la donation (CGI, art. 751).

 

Notez, par ailleurs, que la présomption ne joue pas non plus lorsque le démembrement de propriété résulte, non pas d'un achat, mais d'une succession ou d'une donation consentie à l'enfant par le parent usufruitier plus de 3 mois avant son décès (ou dans un contrat de mariage), hypothèses fréquentes en pratique. La Cour de cassation a récemment précisé que la présomption est écartée en cas de décès soudain du donateur, moins de 3 mois après la donation ( BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 § 290 ).



Mots-clés :

ACHAT-VENTE , DROIT DE SUCCESSION , NUE-PROPRIETE , SUCCESSION , USUFRUIT




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