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L'achat en démembrement : procédure

Plusieurs techniques existent, de la plus simple, l'achat en démembrement simple, aux plus complexes, l'achat en démembrement croisé ou via une société civile immobilière (SCI).

L'achat en démembrement simple

Dans cette hypothèse, une personne achète la nue-propriété d'un bien, et une autre l'usufruit. Par exemple, des parents achètent l'usufruit d'un appartement (en prévoyant que l'usufruit sera « réversible » sur la tête du survivant au décès du premier d'entre eux); leur enfant achète la nue-propriété.

Grâce à la réversibilité de l'usufruit, au décès du premier parent, le conjoint survivant continue de bénéficier de l'usufruit sur le bien jusqu'à la fin de sa vie. Au décès de ce dernier, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété. Le nu propriétaire devient alors automatiquement pleinement propriétaire du bien, et ce, sans avoir à payer de droits de succession.

En principe, l'administration fiscale ne trouve rien à redire à ce type d'opération si la participation respective de l'usufruitier et du nu-propriétaire au financement de l'acquisition a été correctement calculée et que chacun a effectivement payé sa part du prix d'achat.

L'achat en démembrement croisé

Le démembrement de propriété est dit croisé lorsqu'une personne achète la nue-propriété de la moitié d'un bien et l'usufruit de l'autre moitié. L'autre acquéreur fait l'inverse: il achète l'usufruit de la moitié détenue par le premier en nue-propriété et la nue-propriété de la moitié qu'il détient en usufruit.

Ce montage présente une utilité, notamment pour les couples non mariés, partenaires de pacs ou concubins, mais aussi pour les couples mariés dans une famille recomposée.

Au décès du premier conjoint, partenaire de pacs ou concubin, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié du bien et usufruitier de l'autre moitié. Ce qui lui assure de conserver l'usage d'un logement, par exemple, jusqu'à son propre décès (puisqu'il est usufruitier de la totalité). Quant à la nue-propriété de la moitié qu'il détenait, elle sera transmise aux héritiers du défunt (enfants, parents...) si ce dernier n'en avait pas disposé autrement (par legs ou testament).

 

Participations croisées à l'achat d'un bien démembré

 

 

Situation au moment de l'achat par Bertrand et Sophie

 

 

Situation au décès de Bertrand

 

Bertrand possède... Sophie possède... Sophie possède...

 

1/2 en usufruit

 

 

1/2 en nue-propriété

 

 

1/2 en pleine propriété

 

 

+ 1/2 en nue-propriété

 

 

+ 1/2 en usufruit

 

 

+ 1/2 en usufruit *

 

* Elle peut recevoir, par legs ou héritage, l'autre moitié de la nue-propriété.

L'achat démembré par une SCI

Il est également possible d'effectuer un achat en démembrement croisé par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI), généralement familiale. C'est alors la société qui achète le bien (un immeuble, par exemple).

Si les membres de la SCI ne sont que deux, chacun devient propriétaire de la moitié des parts de la SCI et cède à l'autre la nue-propriété de ses propres parts, tout en en conservant l'usufruit.

Au premier décès, le survivant devient pleinement propriétaire de la moitié des parts, et reste usufruitier de l'autre moitié.

 

Quant aux héritiers du défunt, ils reçoivent uniquement la nue-propriété de la moitié des parts (sauf disposition contraire prise par le défunt).



Mots-clés :

ACHAT-VENTE , FAMILLE RECOMPOSEE , NUE-PROPRIETE , SUCCESSION , USUFRUIT




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