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Syndic : exit la gestion d’affaires

Syndic : exit la gestion d’affaires
Janvier 2014
Le Particulier Immobilier n° 304, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le mandat du syndic est incompatible avec l’application des règles de la gestion d’affaires. Cass. civ. 3e du 16.10.13, n° 12-20881

En principe, il est fait interdiction au syndic d’exercer une fois ses fonctions expirées. Alors, un syndic destitué peut-il gérer les affaires courantes jusqu’à la prise de fonction de son successeur ? La Cour apporte une réponse dans cet arrêt de principe.

Les faits

Le mandat d’un syndic avait été résilié dans cette affaire par l’AG des copropriétaires, tandis que son successeur avait été simultanément élu. Cependant, ce dernier avait pris ses fonctions trois mois après son élection, conduisant le syndic évincé à continuer à gérer la copropriété. Après la fin de son mandat, il avait encaissé une indemnité d’assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires et payé des factures. Le syndicat avait alors demandé la restitution de l’indemnité d’assurance dans son intégralité. Mais, le syndic sortant avait fait opposition à l’ordonnance d’injonction l’ayant condamné à payer cette somme. Pour rejeter la demande en paiement du syndicat, la juridiction de proximité de Versailles constate que le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé par l’AG avait été contraint de continuer à s’occuper des affaires courantes pour le compte de la copropriété au titre de la gestion d’affaires et qu’il se trouvait alors dans la même situation que s’il avait reçu un mandat exprès (juridiction de proximité de Versailles du 16.3.12).

La solution

La Cour de cassation casse ce jugement, en rappelant que « le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires », obligeant le syndic destitué à cesser immédiatement toute activité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, le syndic ne peut, postérieurement à la résiliation de son mandat et à son remplacement, continuer à assurer la gestion des affaires courantes de la copropriété. Conséquence, le syndic dont le mandat est expiré ne peut plus encaisser des sommes ni effectuer des paiements. À défaut, il devra rembourser le syndicat. Cette notion de gestion d’affaires a longtemps été utilisée, par les syndics comme par les tribunaux, pour justifier le fait que d’anciens syndics continuent à accomplir des actes une fois leur mandat expiré. La tradition vient de prendre fin.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

CONTRAT DE MANDAT , COPROPRIETE , HONORAIRE , JURISPRUDENCE , MANDAT , SYNDIC DE COPROPRIETE




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