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Copropriété : la consistance des lieux

Décembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 303, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Pour apprécier la surface Carrez du lot vendu, il faut se référer à sa consistance matérielle au moment de la vente. Cass. civ. 3e du 2.10.13, n° 12-21918

Les caves ne sont pas prises en compte dans le mesurage de la loi Carrez (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965). Toutefois, une cave dont l’usage a été modifié (ici transformée en réserve et reliée par un escalier à la boutique) peut être comptabilisée dans ce mesurage.

Les faits

Une Société civile immobilière (SCI) achète un lot dont la surface Carrez, mesurée par un professionnel, inclut le sous-sol, pourtant désigné par le règlement de copropriété et l’acte de vente comme étant une cave. Après avoir signé la vente, la SCI réclame donc à son vendeur une diminution du prix en invoquant une différence entre le mesurage qui lui a été fourni et celui figurant dans l’acte de vente. La cour d’appel rejette sa demande. Pour les magistrats, « la surface à prendre en compte pour l’application de l’article 46 (…) est celle du local tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente, peu important sa désignation dans le règlement de copropriété et peu important notamment que le règlement de copropriété n’ait pas été modifié pour tenir compte des modifications intervenues » (CA de Paris du 14.6.12). Pugnace, l’acheteur se pourvoit en cassation, réaffirmant que le sous-sol ne pouvait être comptabilisé dès lors qu’il s’agissait d’une cave, comme l’énonçait le règlement, et que l’acte de vente lui-même visait une cave. Il arguait que cette cave était régulièrement inondée et que la forte humidité ne permettait de stocker que quelques objets « en partie haute », ce qui excluait la qualification de réserve.

La solution

La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel, rejetant la demande de diminution du prix de l’acquéreur. C’est une jurisprudence constante : cass. civ. 3e du 5.12.07, n° 06-19550. Mais dans ce précédent arrêt, l’acte de vente mentionnait au moins, à la fois la désignation de cave figurant dans le règlement de copropriété et sa destination actuelle, consécutive à un réaménagement. Pour apprécier la surface Carrez du lot vendu, il faut donc se référer à sa destination physique au moment de la vente, ce qui implique qu’il n’est pas nécessaire de modifier le règlement de copropriété si cette destination a été changée entre deux mutations. Cela semble impliquer que la responsabilité du professionnel du mesurage ne peut être engagée sur ce fondement. Précision : il reste impératif pour prendre en compte ce changement de destination que les travaux aient été autorisés par l’assemblée générale. l Laure Le Scornet


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , CAVE , COPROPRIETE , DESTINATION DES LOCAUX , JURISPRUDENCE , REGLEMENT DE COPROPRIETE , SUPERFICIE DU LOGEMENT




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