Focus: neuf, le marché s’effondre

Le léger rebond enregistré au deuxième trimestre aura fait long feu. Tous les indicateurs sont à nouveau orientés à la baisse, faisant redouter une fin d’année et un début 2014 particulièrement sombres, à en croire la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans son dernier observatoire.
Les ventes dans le neuf poursuivent en effet leur décrue. Moins de 13 000 logements ont trouvé preneur au troisième trimestre, soit un repli de 1 % par rapport à la même période l’an dernier, pourtant déjà morose. Ce sont surtout les investisseurs, représentant une petite moitié des opérations réalisées, qui hésitent à sauter le pas, malgré des taux d’intérêts attractifs, avec un recul de 4 % enregistré en un an. Au total, tous acheteurs confondus, ce ne sont pas 43 000 biens qui ont été acquis, hors produits en résidences services, sur les neuf premiers mois de l’année. Un résultat à peine supérieur à celui constaté sur la même période en 2012 (41 400), mais surtout très en deçà du niveau de janvier à septembre 2011 (53 100). Qui plus est, il recouvre des disparités régionales: la chute des transactions dépasse ainsi, en un an, les 30 % en Auvergne et en Bretagne. Et les promoteurs ne voient pas de signe d’amélioration tangible, au contraire. «Les derniers mois de l’année sont traditionnellement fastes pour la recherche de programmes immobiliers en investissements locatifs. Or, cette dynamique n’aura pas lieu cette année», déplore Alexandra François-Cuxac, à la tête de l’observatoire de la FPI.

Risques d’abandons de chantiers

Signe qui ne trompe pas, les mises en vente ont chuté, perdant plus de 18 % au troisième trimestre pour s’adapter à la faiblesse de la demande. L’offre commerciale globale (précommercialisations, constructions en cours et stock) est réduite à 92 330 logements, selon les derniers chiffres de la FPI, soit quatorze mois de vente, un niveau relativement stable depuis plus d’un an. Quant au stock (volume des logements achevés mais non vendus), il représente 8,7 % de l’offre, soit moins d’un mois de ventes.
Pis: une petite moitié de l’offre actuelle, un peu plus de 69 200 logements, est constituée de résidences dont les travaux n’ont pas encore démarré. «Dans un contexte de sélectivité bancaire croissante, le risque est élevé que de nombreux programmes soient abandonnés dans les prochains mois, reconnaît François Payelle, président de la FPI. C’est l’arrêt progressif de l’outil de production des logements neufs, pressenti en début d’année, qui se confirme.» Des carnets de commandes qui, continuant de se dégrader, vont accroître la défaillance des entreprises de construction, un secteur déjà lourdement touché, selon la Coface, une filiale de la banque Natixis.
Dans un tel contexte, force est de constater que les prix du neuf font de la résistance. 3 957 €, c’est le prix du mètre carré enregistré en moyenne à l’échelle nationale. Si sa valeur perd 2 % en un an, son niveau reste stable depuis quelques mois (voir Prix en €/m² habitable des logements collectifs hors parking (TVA 19,6 % incluse)). Pointés du doigt par les professionnels, la rareté du foncier et les coûts de construction venant renchérir le prix de revient des programmes, alors que la conjoncture est difficile. Et ces prix ne devraient guère évoluer, tant que les conditions d’un véritable «choc foncier» n’auront pas été décidées, selon la FPI.

Cette situation n’est pourtant pas inéluctable, à en croire les professionnels. Ainsi, une fiscalité incitative sur les terrains constructibles, sur deux ou trois ans, avec un abattement de la taxation des plus-values de 30 % sur la première année, pour motiver les propriétaires à vendre leur parcelle, contribuerait à la relance du logement.

Climat anxiogène

Autres mesures structurelles qui porteraient leurs fruits, aux dires des professionnels, une politique plus soutenue de l’accession à la propriété, alors que le recul des prêts à taux zéro (PTZ) est considérable, mais aussi l’allégement des normes: les nouvelles exigences réglementaires, handicap et thermique notamment, contribuent à renchérir le coût des programmes.
En tout état de cause, la relance du logement devrait d’abord passer par des mesures immédiates destinées à restaurer la confiance de l’investisseur, mise à mal par les incertitudes subsistant dans le dispositif Duflot et des dispositions dissuasives - encadrement des loyers d’habitation et garantie universelle des loyers (GUL) en tête - dans le projet de loi Alur. Aujourd’hui, il est clair que de nombreux particuliers préfèrent reporter leur décision d’acheter, par crainte d’une baisse des rendements. «Certes, l’encadrement général des loyers dans le cadre de cette dernière loi ne s’appliquera pas au dispositif Duflot. Pour autant, l’investisseur ne manque pas de se poser la question. Ce climat de confusion est anxiogène pour l’acquisition», dénonce la FPI.
S’agissant du dispositif Duflot, son objectif de départ de récréer une offre intermédiaire située à 20 % en dessous du marché continue à être salué comme raisonnable par les professionnels. Ils dénoncent en revanche la capacité des préfets de région à pouvoir moduler par arrêté les loyers à la baisse. Des arrêtés sont ainsi attendus dans les prochains mois et nombre de communes devraient être visées, en Ile-de-France notamment. Ces révisions ne manqueront pas de compliquer encore le mécanisme du Duflot - déjà méconnu par les deux tiers des particuliers investisseurs, près d’un an après son déploiement, selon le constat de la banque en gestion de patrimoine UFF - et d’empêcher toute visibilité sur le loyer. «Réserver un logement alors que l’on ne connaît pas le montant qu’il est possible de pratiquer est totalement paralysant», s’inquiète François Payelle. La solution? Ne pas toucher au dispositif actuel, en conservant les loyers de référence, considérés comme bien ciblés. En clair, les promoteurs en appellent à un retour à la raison des pouvoirs publics.

Prix en €/m² habitable des logements collectifs hors parking (TVA 19,6 % incluse)