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Jouez la carte des SCPI pour défiscaliser

Jouez la carte des SCPI pour défiscaliser
Décembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 303, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Souscrire des parts de Sociétés civiles de placement immobilier « fiscales » permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que dans le cadre d’un investissement en direct. Tout en réalisant un placement sur mesure. Calé sur le niveau de son impôt.

Il n’est pas trop tard pour réduire ses impôts en 2013. Si un investissement en direct semble téméraire à quelques semaines de la fin de l’année, souscrire des parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dites « fiscales » peut, en revanche, prendre là tout son sens. Ces sociétés faisant l’acquisition d’un portefeuille de logements pour le compte de leurs sociétaires, permettent en effet à ceux-ci de tirer profit, au prorata du montant de leur investissement, des avantages fiscaux correspondant à un dispositif donné. Ainsi en est-il des réductions d’impôts Duflot dans le neuf, de l’avantage fiscal Malraux dans l’ancien, de la création de déficit foncier ou encore de la production de revenus non fiscalisés par le biais d’un démembrement de propriété. « Les SCPI sont totalement transparentes fiscalement. Ce qui fait que, à quelques nuances près, un contribuable bénéficiera du même avantage fiscal qu’en direct », rappelle Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. En outre, ces véhicules ont pour objectif de distribuer des revenus à leurs souscripteurs (autour de 2,5 % en moyenne), tout en assurant la gestion des biens loués et, à terme, leur revente. Avec un niveau d’investissement le plus souvent situé entre 30 000 e et 50 000 e, ils offrent l’avantage de faire peser un risque mesuré sur l’investisseur. Le souscripteur achète des parts d’un portefeuille d’immeubles moyennant des frais de souscription de 10 à 15 % (inclus dans le prix), et non un logement isolé. Par ailleurs, les sociétés de gestion possèdent une connaissance assez fine des marchés locaux, assurant un niveau de sélectivité plus élevé qu’aucun investisseur ne pourrait le faire en direct. « Sur 100 dossiers proposés, nous en étudierons peut-être une trentaine, pour en choisir au final trois ou quatre. Un particulier ne peut pas assurer un tel niveau de sélection », assure Philippe Guiriec, directeur de la société Intergestion.
Si les SCPI fiscales demeurent peu connues des épargnants, avec seulement 10 % des 2,5 milliards de collectes de l’ensemble des SCPI en 2012, elles sont pourtant d’une redoutable efficacité lorsqu’il s’agit de réduire son impôt. « La souscription de parts de SCPI permet de faire du sur-mesure fiscal. Sans être contraint d’acheter un bien dont la taille ne correspondrait pas forcément à la demande locative locale », juge Julien Ribes, gérant de la plate-forme de conseil myscpi.com. L’offre de ces SCPI se renouvelant d’une année fiscale à l’autre, le nombre de produits accessibles est relativement restreint. Notamment si on le compare aux centaines de SCPI classiques investissant dans l’immobilier professionnel (bureaux) ou commercial. En 2013, 2 SCPI Duflot, 3 SCPI Malraux, et 4 SCPI dites de « déficit foncier » sont ouvertes à la commercialisation.
Cette faiblesse de l’offre permet de comparer plus facilement les stratégies et les objectifs des sociétés de gestion qui les pilotent. « Il ne faut pas se laisser aveugler par l’avantage fiscal. Les critères de sélection doivent rester des critères immobiliers. Notamment les localités ciblées par la SCPI ou les exigences en termes de travaux dans l’ancien », rappelle Jonathan Dhiver. Les immeubles détenus par la SCPI ont en effet vocation à être revendus à l’extinction du dispositif. C’est d’ailleurs le prix de leur revente, qui validera in fine la pertinence des opérations. Chaque dispositif fiscal ayant ses particularités et s’adressant à des profils différents d’acquéreur, voici nos conseils pour ne pas se tromper de cible.

SCPI Duflot : pour un contribuable payant un maximum de 5 700 € d’impôt par an

Une réduction d’impôt sur neuf ans

Les SCPI investissant dans l’immobilier neuf sous le régime du dispositif Duflot donnent droit à une réduction d’impôt sur le montant de l’acquisition pendant neuf ans au taux de 17,1 % au lieu de 18 %, l’avantage fiscal étant calculé sur 95 % du montant de l’investissement. Du fait des débuts timides du successeur du Scellier, seules deux sociétés de gestion se sont lancées sur ce segment en 2013. Il s’agit de Ciloger, avec Ciloger Habitat 4, et de la Française REM, avec son véhicule SCPI Multihabitation 7. « Au départ nous ne voulions pas lancer de SCPI Duflot. Mais nous nous sommes rendu compte qu’il y avait une vraie appétence pour ce produit, l’avantage fiscal étant supérieur à celui proposé en 2012. Aujourd’hui, nous nous laissons la possibilité de lancer un deuxième véhicule, au cas où le plafond de la collecte de 20 millions serait atteint », raconte Jean-Marc Coly, directeur général de La Française REM. Alors que l’investissement en direct ne semble pas décoller, en partie du fait de l’apparente complexité du dispositif, confier l’acquisition et la gestion à une société rodée à l’exercice peut être pertinent. En effet, l’obtention de l’avantage fiscal est liée à plusieurs contreparties. Les locataires sont soumis à un plafonnement de ressources, et les loyers doivent obéir à des plafonds fixés ­localement. De plus, le mécanisme est encadré dans un zonage plus strict, puisque la zone B2 (agglomérations de moins de 200 000 habitants) est désormais exclue du dispositif, hors dérogations. Enfin, il est soumis au plafonnement des niches fiscales (10 000 e en 2013). « Le dispositif possède certes quelques contraintes de mise en place. Mais lorsqu’on s’adresse à des familles aux revenus intermédiaires, on cible le cœur de la demande en zone tendue. Si les plafonds imposent de pratiquer un loyer légèrement décoté, c’est aussi un gage de stabilité des locataires, comme nous avons pu l’observer au milieu des années 2000 sous le mécanisme Besson », se souvient Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger.
Du côté des rendements, le dispositif reste proche de ceux offerts par ses prédécesseurs. Les rentabilités annoncées par les sociétés de gestion, certes non contractuelles, oscillent avant impôt entre 2 et 2,5 %. Auxquelles vient s’ajouter le bénéfice de l’avantage fiscal (pour rappel, 17,1 % sur neuf ans, soit 1,9 % par an). Assez proche, au final, de celui d’un investissement classique en direct. Mais attention, cibler le niveau de rendement annoncé pour choisir sa SCPI peut induire en erreur. C’est la stratégie d’acquisition de la SCPI qu’il faut avant tout valider. Et se demander quelles sont les villes ciblées par la société de gestion, sur quelles tailles de logements elle se positionne, de combien de lots seront composés les immeubles sélectionnés, mais aussi quels seront les frais de souscription réclamés… Ces éléments devant obligatoirement être stipulés dans la note d’information (téléchargeable sur le site internet de la société de gestion), il faudra bien sûr s’y référer.
Enfin, si l’on peut mettre au crédit des sociétés de gestion une connaissance plutôt fine des marchés locaux, c’est aussi leur faculté à négocier le niveau des prestations dont seront pourvus les logements, qui peut assurer une meilleure valorisation de ces actifs au terme des quatorze ou quinze ans de vie de la SCPI. Ainsi, l’équipement de la cuisine, la pose de parquet ou de carrelage dans les salles d’eau peuvent-ils être discutés en amont de la construction avec le promoteur. Un véhicule « toutes options », pour ainsi dire.

SCPI « déficit foncier » : pour un bailleur imposé au moins à 30 %

Optimiser le régime du réel en acquérant un bâtiment à réhabiliter

Efficace mais rarement optimisé, le mécanisme du déficit foncier permet aux contribuables percevant des revenus locatifs de réduire fortement leur impôt. Le principe est simple. Il consiste à alourdir temporairement le montant de ses charges (dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, mais aussi intérêts d’emprunt, assurances…), pour que ce débours vienne réduire les revenus imposables. Lorsque ces charges (hors coût du crédit) sont supérieures aux revenus locatifs perçus, il est possible de reporter le déficit créé pendant dix ans, sans limite, sur les revenus fonciers, et pendant six ans, dans la limite de 10 700 € par an, sur le revenu global.
Pour mettre en œuvre ce mécanisme, il faut opter pour le régime du réel (automatique au-dessus de 15 000 € de revenus locatifs par an, optionnel en deçà) et avoir un niveau de dépenses qui justifie ce choix plutôt que celui du microfoncier, qui permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus annuels censé couvrir l’intégralité des charges. La souscription de parts de SCPI « déficit foncier » est une bonne manière d’optimiser ce mécanisme. La société de gestion constitue un véhicule qui va acquérir un patrimoine à réhabiliter. La fraction des travaux imputables – dont la fourchette est fixée dans les statuts, généralement autour de 50 % du montant total de l’investissement – permet de calibrer la réduction d’impôt dont bénéficiera le contribuable à l’euro près. De fait, sur une période pouvant aller de un à trois ans, le souscripteur n’a que des charges et pas de revenus. Mais 50 000 € investis permettent d’effacer plus de 20 000 € d’autres revenus fonciers et donc l’impôt qui pèsera sur ces ressources (voir Le déficit foncier, un mécanisme favorisant les tranches d’imposition les plus élevées). « Pour les tranches d’imposition les plus élevées, la fiscalité des revenus fonciers peut atteindre 56 % si l’on ajoute les prélèvements sociaux (et plus avec la future tranche à 45 % sur l’IR, ndlr). Effacer les revenus sur lesquels s’abat cette taxation est donc très efficace. Dans ce mécanisme, plus la tranche marginale d’imposition du souscripteur est élevée, plus le bénéfice est important », analyse Philippe Guiriec.

Quatre SCPI sont présentes sur ce segment. Tout d’abord, la SCPI Grand Paris (Intergestion), qui vise surtout de l’immobilier situé dans le giron du Grand Paris. Ensuite, les SCPI Renovalys 4 (Avenir Finances), Urban Pierre 2 (Urban Premium) et LFP Renovimmo de La Française AM, commercialisée depuis début novembre, dont les cœurs de cible se situent en province. Si le gain fiscal permis par un tel mécanisme a de quoi séduire, c’est la stratégie de la société de gestion qui doit, là encore, guider le choix d’un souscripteur. « Les villes ciblées sont-elles suffisamment dynamiques ? Quelle sera la qualité et la valeur ajoutée des travaux engagés ? Il ne faut pas oublier que le juge de paix d’un tel investissement, c’est la revente », souligne Julien Ribes. La durée d’immobilisation totale de l’investissement conseillée peut osciller entre seize et dix-huit ans. À la dissolution de la SCPI, le produit net de la vente des immeubles qu’elle a acquis est réparti entre les différents porteurs de parts.

SCPI Malraux : pour un contribuable souhaitant effacer une rentrée d’argent

Un avantage fiscal « one shot »

L’avantage fiscal Malraux, créé pour favoriser la réhabilitation de bâtiments situés dans des zones protégées, est bien connu des contribuables ayant les tranches marginales d’imposition (TMI) les plus élevées. Largement remanié ces dernières années, ce dispositif permet, depuis 2011, de bénéficier d’une forte réduction d’impôt (de 22 à 30 % selon les zones géographiques) sur le montant des travaux réalisés (plafonnés à 100 000 e) dans le cadre d’une rénovation immobilière en secteur protégé. Et depuis 2013, le dispositif n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales. L’intérêt d’investir en SCPI dans ce cadre ? Un ticket d’entrée inférieur à celui nécessaire en direct. « L’intérêt du Malraux est d’acquérir un patrimoine de qualité. La SCPI permet de le faire pour des sommes bien inférieures à celles que l’on serait obligé de débourser en direct. Faire une belle opération Malraux pour 30 000 e en direct est impensable. C’est courant par le biais des SCPI », explique Jonathan Dhiver. Le principe : une société de gestion crée un véhicule qui a pour objectif de rénover des immeubles anciens en secteur sauvegardé, où la part des travaux représente 65 à 70 % de l’acquisition. Une fois ce ratio fixé dans les statuts, la société s’engage sur un niveau de réduction d’impôt oscillant le plus souvent entre 17 et 19 % du montant total de l’opération. Au terme de la réhabilitation et de la mise en location des immeubles (soit deux ou trois ans), la SCPI Malraux engage une politique de distribution des loyers pour une rentabilité située autour de 2,5 %. « Il faut attendre la fin des travaux pour percevoir les premiers revenus de la SCPI, mais ce n’est pas le cas de l’avantage fiscal, dont le souscripteur bénéfice à la souscription », souligne Philippe Guiriec. Toutefois, il devra conserver ses parts pendant la durée de vie de la SCPI, autour de quinze ans (durée des travaux, neuf ans de location contraints par le dispositif et délai de vente du patrimoine) en vue de garantir son avantage fiscal et ne pas céder ses parts à prix décoté.
La réduction d’impôt Malraux ne déroge pas à la règle d’or de tout investissement en défiscalisation dans l’ancien. C’est la qualité de l’emplacement et le prix auquel le foncier est acheté, qui donneront des perspectives de valorisation à terme. « Il faut certes miser sur un patrimoine architectural de qualité, lié à une localisation en centre-ville, mais il ne faut pas que celui-ci soit surcoté à l’achat, ce qui peut arriver dans des villes où beaucoup d’opérateurs sont présents. Les villes visées doivent avoir un dynamisme démographique réel », rappelle Jean-Charles Remy-Verdier, directeur du pôle Solutions patrimoniales au sein d’Amundi Immobilier. De même, la qualité des travaux devra satisfaire à certains standards de qualité. « C’est l’un des gros points de vigilance. Même si l’on est sur des bâtiments classés, avec le suivi d’un architecte des Bâtiments de France, les contraintes sont minces. Mieux vaut dès lors faire confiance à des sociétés qui ont un historique sur ce type d’opérations », estime Jonathan Dhiver.

Démembrement : pour un contribuable imposé aux tranches les plus élevées

Des revenus nets de fiscalité

Générer des revenus nets d’impôts en dix ans, c’est ce que permet le démembrement de propriété. Ce type d’opération, qui consiste à séparer, par le biais d’une convention, le droit de jouissance (usufruit) de la nue-propriété a longtemps été réservé aux investisseurs très avisés. Depuis deux ou trois ans, ce type de montage connaît un fort développement dans le cadre de la souscription de parts de SCPI, notamment par le biais du démembrement temporaire (cinq ou dix ans). Le principe est simple. Un souscripteur acquiert la nue-propriété de parts de SCPI à prix décoté – par exemple 700 e pour une opération sur dix ans si la part vaut 1 000 e. L’usufruit est vendu pour 300 e à un investisseur, généralement une société soumise à l’impôt sur les sociétés. C’est cette entité qui percevra les revenus pendant la durée définie dans le contrat. Au bout de ces dix ans, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété des parts de SCPI, c’est-à-dire 1 000 e, hors évolution du prix de la part. La différence de valeur entre la nue-propriété et la pleine propriété n’est pas imposable. À cette date, il peut décider de revendre ses parts, ou de les conserver et de bénéficier des revenus. « Pour un souscripteur, cela équivaut à générer plus de 4 % de revenus par an sur dix ans sans le moindre impôt. L’usufruitier, lui, achète un flux. Dans l’hypothèse de 5 % de rentabilité en pleine propriété, il paye 300 e ce qui lui rapportera 50 e pendant dix ans. Lorsque l’usufruitier est une entreprise, les revenus ne sont pas soumis à la fiscalité immobilière », détaille Gregory Moulinier, de la plate-forme lacentraledesscpi.com.
Pour un contribuable soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune, le démembrement offre un atout supplémentaire. La valeur des parts en nue-propriété n’est pas incluse dans l’assiette taxable à l’ISF. Toutefois, la loi de finances 2013 est venue limiter l’ampleur de cet avantage, en interdisant au contribuable d’exclure également l’emprunt contracté pour acquérir ses parts de la base imposable à l’ISF (art. 885 G quater du Code général des impôts). Si l’intérêt de l’opération peut être légèrement dopé pour un contribuable soumis à l’ISF – l’économie d’ISF représente 750 € par an pour 100 000 € investis en nue-propriété pour un patrimoine soumis à la tranche d’imposition taxée à 0,75 % – elle est surtout intéressante pour un particulier imposé aux TMI les plus élevées. La réunion de la nue-propriété et de l’usufruit ne donne lieu à aucune imposition, ni au titre des plus-values, ni au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, une fois la pleine propriété reconstituée, le bien fait retour à l’assiette taxable à l’ISF. Si certaines sociétés de gestion, comme La Française REM ou Perial, organisent la recherche de contreparties – nu-propriétaire ou usufruitier –, ce n’est pas le cas de toutes. Certaines plates-formes se sont donc créées sur ce créneau. C’est le cas de Primaliance, qui met en relation les futurs nus-propriétaires et usufruitiers. Les frais de souscription sont, quant à eux, répartis entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, à hauteur des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété.

Jorge Carasso


Mots-clés :

DEFISCALISATION , DUFLOT , MALRAUX , REDUCTION D'IMPOT , SCPI , SOCIETE CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER




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