Vente immobilière: un acquéreur ne peut invoquer un vice caché s'il a eu la possibilité de le déceler
Cour de cassation, 3e chambre civile du 28 mai 2013, pourvoi n° 12-20105
Les acquéreurs d’une maison demandaient au vendeur des dommages et intérêts pour vice caché: les murs de la maison n’étaient pas des blocs de béton, comme ils le croyaient, mais des murs préfabriqués. Les juges ont rejeté leur demande. La garantie des vices cachés est due par le vendeur quand il existe, au moment de la vente, un défaut caché (par exemple, une canalisation enterrée fendue) qui rend le bien impropre à son usage ou le diminue tellement que l’acheteur, s’il avait su, n’aurait pas conclu la vente ou alors à un prix inférieur (art. 1641 du code civil).
A contrario, le vendeur n’est pas tenu des vices que l’acquéreur pouvait voir (art. 1642). Ici, les juges ont estimé qu’il n’y avait pas de vice caché: les acquéreurs, qui ne démontraient pas en quoi la nature des murs était importante pour eux, avaient eu les clefs avant l’acte définitif de vente pour commencer des travaux. Ils avaient donc eu la possibilité, avant de signer, d’inspecter les murs. Par ailleurs, une clause de l’acte de vente excluait la garantie dès lors que le vendeur était profane et de bonne foi.
Ce qu'il faut retenir:
Pour agir en garantie contre un vice caché dans le cadre d’une vente immobilière, il faut que ce vice n’ait pas pu être apparent aux yeux des acquéreurs. Lorsque l’acheteur commence des travaux entre le compromis et l’acte définitif, il lui est difficile de prétendre que le vice était non apparent, alors qu’il lui suffisait de monter sur une échelle pour le voir.
