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Gagnez plus de 5% net avec les murs de boutique

Gagnez plus de 5% net avec les murs de boutique
Décembre 2013
Le Particulier n° 1091, article complet.
Auteur : VALIN-STEIN (Valérie)

Locataires stables, souplesse contractuelle et rendements élevés : l’investissement dans l’immobilier commercial présente de multiples atouts. À tel point que les investisseurs s’arrachent ces produits.

Investissement ne rime plus forcément avec logement ! Confrontés à la baisse des rendements, aux risques d’impayés et à une instabilité juridique et fiscale grandissante, de nombreux particuliers abandonnent l’immobilier résidentiel au profit de l’immobilier commercial. Cette tendance pourrait s’accroître avec l’entrée en vigueur, l’an prochain, de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur), qui devrait fortement augmenter les contraintes des bailleurs (voir La loi sur le logement serre la vis aux bailleurs). Investir aujourd’hui dans des murs de boutiques permet d’obtenir des rendements attractifs, d’au moins deux à trois points supérieurs à ceux dégagés par les logements. Par ailleurs, à l’aune du carcan juridique régissant les baux d’habitation, les baux commerciaux offrent, pour le moment encore (voir "La liberté contractuelle des baux commerciaux pourrait être réduite"), une grande liberté contractuelle. Ainsi, la totalité des charges peut, sous certaines conditions, être répercutée sur l’occupant. De surcroît, les impayés sont rares. En effet, le locataire commerçant est détenteur de ce que l’on appelle le fonds de commerce (voir "Lexique : gagez plus de 5% avec les murs de boutiques"), dont le droit au bail est l’un des éléments constitutifs. S’il ne s’acquitte plus de son loyer, son bail sera résilié et son fonds perdra une grande partie de sa valeur. Un locataire en difficulté essaiera donc, coûte que coûte, de payer son loyer ou tentera de revendre son fonds avant qu’il ne soit trop tard. Enfin, en cas de faillite de l’occupant, le bailleur n’est pas forcément perdant, car après des délais d’expulsion assez courts (quelques mois), le local – s’il est bien placé – trouvera rapidement un occupant, et cela à un loyer parfois plus élevé. Tous ces avantages séduisent les particuliers mais aussi des gestionnaires de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des sociétés foncières ; les murs de boutiques sont donc très convoités. Voici nos conseils pour investir sereinement.

Plusieurs pistes permettent de trouver la bonne affaire

Comme la demande excède l’offre, les opportunités sont rares, et les ventes se font souvent par bouche à oreille, hors des réseaux classiques de commercialisation. Il est donc conseillé de commencer par prospecter dans son entourage : gardiens d’immeubles, syndics ou notaires peuvent se révéler de précieuses sources d’informations. Si cette recherche s’avère infructueuse, vous pouvez vous rapprocher des réseaux d’agences classiques ; la plupart disposant de filiales consacrées à l’immobilier commercial et tertiaire (Maxihome, Orpi Entreprises, Guy Hoquet Entreprises et Commerces ou Century 21 Entreprises et Commerces). À côté de ces grands réseaux, il existe des agences immobilières indépendantes qui se consacrent aux boutiques (La Tour Immo ou L’Immobilière commerciale, par exemple). Si vous disposez d’un budget important (au moins 1,5 million d’euros), vous pouvez vous adresser à des sociétés spécialisées telles que Cushman & Wakefield ou encore CBRE. Dernière piste possible, confier un mandat de recherche de biens à un « chasseur » de boutiques. « Outre la recherche du local commercial, nous pouvons proposer un service global qui comprend la création de la société adéquate pour gérer le ou les actifs, la recherche du financement et, éventuellement, la gestion locative. Nous pouvons aussi créer des “cercles d’investisseurs” en associant plusieurs particuliers afin qu’ils puissent acheter ensemble un bien d’un montant élevé auquel ils n’auraient pas accès individuellement », explique Arnaud Roze, fondateur de la société Wallington, spécialisée dans l’investissement en immobilier d’entreprise.

Des investissements possibles dès 130 000 €

Contrairement à une idée reçue, investir dans des murs de boutiques ne nécessite pas forcément un gros budget. On peut trouver des locaux dès 130 000 € dans les petites villes de province (à Carcassonne ou Narbonne, par exemple), autour de 250 000 € dans les métropoles (Lyon) et à partir de 350 000 € dans la capitale. Avec de telles sommes, vous pouvez devenir propriétaire d’une boutique de 30 m2 environ située en pied d’immeuble d’une artère commerçante. « Il faut toutefois veiller à ne pas opter pour des surfaces trop réduites. Si, à Paris, elles pourront se relouer facilement, cela risque d’être plus difficile en province, où l’éventail de locataires potentiels est moins large », prévient Arnaud Roze. Bien entendu, les prix grimpent en même temps que la superficie : les locaux de 100 m² atteignent au moins 300 000 € en province et 600 000 € à Paris. Les grandes surfaces – souvent occupées par des enseignes nationales – se négocient à plusieurs millions d’euros. Des budgets hors de portée d’un particulier, à moins de se réunir avec d’autres investisseurs au sein d’une société civile immobilière (SCI), par exemple.

Règle numéro un : un emplacement de qualité

Pour réussir votre investissement commercial, vous devez impérativement viser les artères commerçantes des centres-villes, les rues piétonnes ou, à la rigueur, le début des rues adjacentes de ces secteurs. Dans le jargon des professionnels, on parle d’emplacements n° 1 ou n° 1 bis. De bonne qualité, ces derniers sont toutefois moins cotés que les emplacements dits « prime » (par exemple, les avenues Montaigne ou des Champs-Élysées à Paris), généralement inaccessibles aux particuliers car beaucoup trop onéreux (plusieurs millions d’euros). Si sélectionner une rue commerçante est une condition nécessaire, elle n’est pas, pour autant, suffisante. « Il faut être dans le bon tronçon de la rue, voire sur le bon trottoir. Il suffit qu’il y ait de l’ombre, un poteau ou un collecteur de tri sélectif pour faire baisser sensiblement la fréquentation », souligne Régis Gosset, cofondateur d’Initium AM, une structure d’investissement et de gestion d’actifs immobiliers pour le compte d’investisseurs privés. Mais d’autres facteurs doivent aussi être pris en compte. « Il faut repérer l’éventuelle vacance locative des boutiques alentour et s’assurer de la présence d’une “locomotive”, c’est-à-dire d’une enseigne susceptible d’attirer des clients. Il peut s’agir d’un supermarché, d’un cinéma ou d’un fast-food. Enfin, il ne suffit pas qu’il y ait beaucoup de passants, il est préférable qu’ils aient aussi du pouvoir d’achat », ajoute Bruno Stein, cofondateur d’Initium AM. Ensuite, regardez les qualités intrinsèques du local. « La vitrine doit être bien proportionnée à la superficie du magasin. La configuration doit être rationnelle : pas de recoin, pas trop de poteaux et une belle hauteur sous plafond », détaille encore Bruno Stein. On considère, par exemple, que le linéaire (ou longueur) de vitrine doit représenter au moins 10 % de la superficie du magasin (soit 5 m de vitrine pour un local de 50 m²).

Se méfier des rendements trop élevés

Mieux vaut, surtout s’il s’agit de vos premiers pas dans l’immobilier commercial, acquérir un local déjà loué. « On reprend le bail en cours, c’est plus simple. L’achat vide est plutôt réservé aux investisseurs confirmés », souligne Christophe Celdran, Pdg et fondateur du réseau d’agences Maxihome. En effet, acheter occupé vous procure un minimum de garanties sur la qualité du local commercial, cela vous permet de connaître le loyer et, donc, le rendement locatif (déterminé en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du local commercial, tous frais inclus). Les rendements procurés par des boutiques sont sensiblement supérieurs à ceux obtenus en habitation : de 5 à 6 % à Paris et jusqu’à 8, voire 9 %, en province. Ce sont des rendements généralement nets puisque la loi autorise le propriétaire d’un local commercial à répercuter sur son locataire la quasi-totalité des charges (y compris, sous certaines conditions – voir "Cinq raisons d’augmenter un loyer en fin de bail"  –, celles dites de « l’article 606 du code civil » portant sur les grosses réparations : toiture, ravalement…). Attention, un rendement trop élevé n’est pas forcément pérenne : il peut être la contrepartie d’un investissement potentiellement risqué (un emplacement médiocre, par exemple) ou masquer un loyer surévalué que le locataire essaiera de renégocier à la baisse… quand il ne donnera pas simplement congé à l’issue de la période triennale (3, 6 ou 9 ans). « Le taux de rendement n’est pas tout. Il faut vérifier l’adéquation entre le loyer et la valeur locative réelle », conseille Bruno Ancelin, directeur des investissements commerces chez Cushman & Wakefield France. À l’inverse, un rendement faible du fait d’un loyer sous-évalué peut se révéler une bonne affaire. « Il y a peut-être une opportunité à saisir pour créer de la valeur. Notamment, en déplafonnant le loyer à la fin du bail (voir "Cinq raisons d’augmenter un loyer en fin de bail") si les facteurs locaux de commercialité (l’environnement de la boutique, ndlr) ont changé récemment avec, par exemple, l’arrivée de nouvelles enseignes ou d’une station de métro ou de tramway », analyse Bruno Ancelin. Certains bailleurs vont même plus loin en donnant congé au locataire à la fin du bail, moyennant une indemnité d’éviction qui peut représenter un an de chiffre d’affaires. Une fois le local libéré, ils peuvent le relouer plus cher, souvent avec un droit d’entrée élevé (voir "Lexique : gagez plus de 5% avec les murs de boutiques"), ce qui leur permet de récupérer rapidement le montant de l‘indemnité versée. En plus de la qualité et de la pérennité du rendement, assurez-vous aussi de la probabilité du locataire en place. Demandez-lui, si possible, ses bilans annuels. S’ils sont publiés, vous pouvez les consulter sur des sites spécialisés (Infogreffe.fr, par exemple). Le vendeur peut aussi se révéler un précieux allié. « Il ne faut pas hésiter à échanger avec lui afin de connaître, par exemple, l’historique des paiements du locataire », souligne Bruno Ancelin.

Les points clés à vérifier dans un bail commercial

Les baux commerciaux, peu encadrés par la loi, restent complexes. Avant de concrétiser votre acquisition, lisez attentivement le contrat de bail. En effet, en achetant occupé vous ne contrôlez pas sa rédaction, mais devrez le respecter. La répartition des charges est un élément clé puisque c’est d’elle que dépendra le rendement dégagé. Mais attention à la rédaction du bail. « Pour être répercutées sur le locataire, les charges, notamment celles de grosses réparations, doivent être explicitement listées dans le contrat de bail », insiste Charles Marinakis, directeur général adjoint de Century 21 France. Il faut aussi vérifier quelles sont les activités autorisées par le contrat de bail. Aux baux « tous commerces », préférez ceux qui sont restrictifs. « Si le commerçant veut changer son activité, il est alors obligé de demander l’aval du bailleur, qui pourra, en contrepartie, lui réclamer une indemnité de déspécialisation. En cas de vente du droit au bail, l’accord du bailleur devra aussi être demandé si le repreneur n’exerce pas le même métier. Cela permet de savoir ce qui se passe dans ses murs », explique Nathalie Aubert, directrice de l’agence Guy Hoquet Entreprises et Commerces de Perpignan. D’autant qu’un changement d’activité pourra, en fin de bail, être un motif de déplafonnement du loyer (voir encadré ci-dessus).

Des précautions spécifiques dans les copropriétés

Si le local commercial est situé dans une copropriété (les boutiques en pied d’immeuble sont les plus courantes), demandez au syndic les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour vérifier si des travaux sont prévus et vous assurer qu’il n’y a pas de contentieux entre le commerçant et les copropriétaires. « Certaines activités, comme les salons de coiffure, les teintureries ou les poissonneries, sont souvent perçues comme des sources de nuisances par les copropriétaires », avertit Alain Champagne, responsable d’une agence Solvimo dans le IXe arrondissement de Paris. Procurez-vous aussi le règlement de copropriété. Il vous permettra de vérifier que l’usage du local est respecté et que le commerçant n’a pas empiété sur les parties communes, un cas plus fréquent qu’on ne le croit ! Pour appréhender ces subtilités juridiques, il est conseillé de faire appel à un avocat ou à un notaire. La gestion étant particulièrement complexe, mieux vaut confier cette tâche à un spécialiste.

Valérie Valin-Stein


Mots-clés :

COMMERCE , INVESTISSEMENT LOCATIF , MUR DE BOUTIQUE , SCPI




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