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Mandat de vente : un mode de résiliation renforcé

Novembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 302, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Les modalités de résiliation d’un mandat de vente ne peuvent être aggravées. Cass. civ. 1re du 29.5.13, n° 12-15220

La durée d’un mandat de vente est fixée par les parties, mais elle doit être impérativement limitée dans le temps (loi Hoguet du 2.1.70). à défaut, le mandat est nul et l’agent immobilier ne peut pas percevoir de commission. En cours d’exécution, le mandat peut être dénoncé dans les termes qu’il prévoit. En pratique, il est souvent prévu que le mandat ne pourra être dénoncé qu’après une période d’irrévocabilité de trois à six mois. En cas de mandat exclusif, la loi permet, après une période de trois mois, de dénoncer à tout moment le mandat par LRAR, moyennant un préavis de quinze jours (art. 78 du décret du 20.7.72).
Dans cette affaire, la question s’est posée de savoir si un mandat pouvait prévoir des modalités de résiliation plus draconiennes que celles prévues par les textes en vigueur.

Non, répond sèchement la Cour de cassation. Pour vendre leur maison, M. et Mme X. avaient donné un mandat exclusif à un agent immobilier, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’un an. Cinq jours après, le couple révoque le mandat. L’agence l’assigne alors en paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale présente dans le mandat. La cour d’appel rejette la demande de dommages et intérêts de l’agence (CA d’Aix-en-Provence du 10.1.12).

La Cour de cassation est tout aussi ferme. Elle rappelle que lorsque le mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou pénale, cette clause ne peut être appliquée que si elle est mentionnée dans l’acte en caractères très apparents et que cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat. Elle juge que le mandat litigieux prévoyant que « chacune des parties pourra y mettre fin pendant la prorogation par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de quinze jours au terme de chaque période de trois mois », restreint l’exercice de la faculté de résiliation unilatérale à l’échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite. Retenant dès lors la nullité du mandat, en raison de sa non-conformité à la réglementation, la Cour juge qu’un tel mandat « ne pouvait faire l’objet d’une révocation abusive, ni le non-respect de son irrévocabilité donner lieu à l’application de la clause pénale ».

En clair, le mandat n’a pas à être plus restrictif que ce que prévoit la loi.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

AGENCE IMMOBILIERE , CONTRAT DE MANDAT , DELAI DE RETRACTATION , IMMEUBLE , JURISPRUDENCE , RUPTURE DU CONTRAT




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