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Rapports locatifs : provision pour charges sous-estimée

Novembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 302, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

La demande d’indemnisation du préjudice pour sous-évaluation des provisions doit être explicite. Cass. civ. 3e du 2.7.13, n° 12-20281

Les provisions pour charges locatives constituent des estimations de charges à venir. Leur montant est donc approximatif. C’est pourquoi, la loi impose une régularisation au moins annuelle. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les demandes de provisions effectuées par le bailleur doivent être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, par le budget prévisionnel. Mais il arrive que le montant de la provision sur charges ne soit pas réaliste, et s’avère sous-estimé… Dans une telle situation, le locataire peut-il être indemnisé pour le préjudice qu’il subit du fait de l’amplitude des régularisations annuelles demandées par le bailleur ? Oui, répond la Cour de cassation, mais pas n’importe comment.

Suite à une régularisation des charges pour 2007 et 2008, les postes d’eau chaude et d’eau froide ayant considérablement augmenté entre 2006 et 2008, M. X. a assigné sa propriétaire en justice. Mais la cour d’appel l’a condamné à payer les quelque 7 000 € qu’il lui devait et l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts (CA de Versailles du 3.4.12).

Pour asseoir leur position, les juges du fond ont d’abord constaté qu’une lettre du syndic mentionnait que les compteurs d’eau avaient été remplacés, ce qui pouvait expliquer la hausse de la consommation. Puis ils ont relevé que les dépenses étaient justifiées. En effet, le bailleur avait produit les décomptes par nature de charges, mentionnant la part récupérable sur le locataire ainsi que les résolutions des assemblées générales indiquant les tantièmes afférents au lot.

Ne s’avouant pas vaincu, M. X. s’est pourvu en cassation. Mais la haute juridiction a validé l’arrêt d’appel, jugeant que même « si les charges avaient considérablement augmenté entre 2006 et 2008 », elles étaient parfaitement justifiées. Surtout, elle a affirmé que « la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande d’indemnisation du préjudice résultant de la sous-évaluation des provisions, en a déduit que le locataire devait être condamné au paiement des rappels exigibles ». Il découle de cette décision que le locataire aurait dû fonder sa contestation, non pas sur la régularisation des charges, mais sur la sous-évaluation initiale des provisions pour charges par le bailleur, à l’origine de son préjudice.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , CHARGE DE COPROPRIETE , CHARGE LOCATIVE , JURISPRUDENCE




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