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Syndic : honoraires à la loupe

Novembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 302, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Une trentaine de clauses illicites ou abusives sont relevées dans un contrat type de syndic. Cass. civ. 1re du 19.6.13, n° 12-19405

L’arrêté « Novelli » du 19 mars 2010 a fixé la liste minimale des prestations qui doivent être incluses dans le forfait annuel de gestion courante du syndic. Les contentieux sur la délicate notion de prestations particulières n’ont pour autant pas disparu. La preuve : l’association Union fédérale des consommateurs de l’Isère (UFC 38) avait demandé en justice l’examen d’une soixantaine de clauses contenues dans des contrats de syndic, qu’elle estimait illicites ou abusives. La Fnaim s’était portée intervenant volontaire à l’action judiciaire, le contrat en cause ayant été établi à partir d’un contrat type qu’elle avait élaboré.

La cour d’appel de Grenoble a accueilli l’action pour certaines clauses et l’a rejetée pour d’autres (CA de Grenoble du 5.3.12). Ont été jugées illicites ou abusives plus d’une trentaine de clauses, comme le classement en « prestation variable » du traitement des sinistres sur les parties communes ayant leur cause dans une partie privative, ou encore la gestion des emprunts collectifs (voir LPI n° 288).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation valide la position des juges grenoblois, admettant en tant que prestations variables susceptibles d’être facturées hors forfait : la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables ; les relances pour charges impayées ; les procédures d’injonction de payer ; l’opposition et l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation à titre onéreux d’un lot ; la prestation « Compte d’épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » ; la mise en œuvre d’un licenciement. Par conséquent, les clauses contenues dans les contrats de syndic prévoyant le classement de ces prestations en prestation variable ne sont ni abusives ni illicites. Enfin, la haute juridiction retient que la stipulation « Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété) » est conforme à l’arrêté Novelli, sous réserve que le syndic présente les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir. Un arrêt important, mais qui devrait être supplanté avec le projet de loi Alur, qui prévoit de dresser la liste des prestations pouvant être facturées hors forfait.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

CLAUSE ABUSIVE , CONTRAT , COPROPRIETE , HONORAIRE , JURISPRUDENCE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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