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Les prix de l'immobilier baissent-ils à Paris ?

Les prix de l'immobilier baissent-ils à Paris ?
Novembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 302, article complet.
Auteur : RABAUD (Etienne)

La note de conjoncture des notaires franciliens publiée mi-septembre suscite plus de questions qu'elle n'apporte de réponses tranchées. Il n'est pas simple en effet de décrypter les incohérences de ce marché, entre repli des transactions et ressentis contradictoires. Dans ce contexte, évaluer un bien ou le mettre en vente au « juste » prix devient un exercice périlleux.

« Une timide embellie des ventes, dans un niveau d’activité encore faible. » Loin de l’optimisme qui s’étalait, cette année encore, en « une » des numéros de rentrée des principaux magazines grand public, le titre de la dernière note de conjoncture des notaires franciliens, publiée mi-septembre, décrit un marché toujours atone, figé sur des niveaux de prix historiquement élevés. Au passage, il renseigne également sur la prudence avec laquelle les professionnels, qu’on a connus plus sûrs d’eux, prennent désormais soin de livrer leurs analyses. L’exercice, il est vrai, impose une certaine humilité. « Mi-2009, nous étions pour ainsi dire les premiers surpris de constater que les prix repartaient de plus belle après seulement trois trimestres d’ajustement », se souvient Thierry Delesalle, notaire dans le Ier arrondissement et président de la commission des statistiques de la chambre. Personne, alors, n’aurait osé prédire que les prix bondiraient de près de 40 % en un peu moins de deux ans. Une imprécision de diagnostic liée à une sous-estimation de « la vigueur de la demande, notamment de la part d’investisseurs échaudés par les aléas des marchés financiers. La pierre, à cette époque, a joué à plein son rôle de valeur refuge. Compte tenu de la pénurie de biens disponibles, les prix se sont envolés vers les niveaux que l’on sait. » Et s’y sont installés durablement : en moyenne le mètre carré parisien ne s’est plus négocié à moins de 8 000 € depuis le mois de mai 2011. Les pointages statistiques trimestriels effectués depuis cette date ne rendent plus compte que de légères variations, à la hausse ou à la baisse. Les prochains mois devraient conforter cette absence de tendance. Les dernières projections calculées sur la base des promesses de vente laissent en effet entrevoir un prix médian de 8 130 € à la fin du mois de novembre, en repli de 3 % environ sur un an et inférieur de quelques dizaines d’euros à peine au point haut de 8 460 €, inscrit en août 2012.

Repli des transactions

Cette longue période de quasi-stabilisation des prix sur des niveaux historiquement élevés peut surprendre, elle aussi. Aujourd’hui, les notaires l’analysent à la lumière du net repli des transactions immobilières à l’œuvre depuis deux ans. Thierry Delesalle reprend : « La crise économique a quelque peu érodé la confiance des ménages dans la pierre. Si les prix ne se sont pas effondrés, c’est que, simultanément à cette baisse de la demande, on a assisté à une contraction d’une offre déjà faible, sous l’effet notamment du durcissement de la fiscalité sur les plus-values (décidée à l’automne 2011 par le gouvernement Filon et mise en place le 1er février 2012, ndlr). Pour éviter d’être trop fortement taxés, un grand nombre de propriétaires ont préféré conserver leur bien, parfois pour le mettre en location. » De fait, si l’on excepte un mois de janvier 2012 dopé par l’imminence de l’entrée en vigueur de la réforme fiscale, les volumes de vente observés depuis maintenant près de deux ans sont parmi les plus bas jamais enregistrés à Paris.
Et si les chiffres du deuxième trimestre 2013 témoignent bien d’une « timide embellie », le niveau d’activité reste effectivement très « faible » : 6 880 appartements anciens et une trentaine de maisons individuelles ont changé de mains intra-muros entre le 1er avril et le 3 juin derniers, soit 5 % de plus qu’à la même période un an plus tôt. Très loin cependant des 10 040 ventes signées, en moyenne, au cours de chaque deuxième trimestre entre 1999 et 2007, période faste d’avant la crise. L’amélioration constatée, « fragile, demande à être confirmée », insiste la note de conjoncture, et ce d’autant qu’à la fin juillet, la progression n’était déjà plus que de 3 %. En l’état, poursuit le document, « le logement partage avec le reste de l’économie plusieurs tendances parfois contradictoires et souvent peu lisibles pour les observateurs ». Même les plus avertis, donc…

Une gamme de ressentis

Des données peu lisibles, on en trouve en grand nombre dans la dernière note de conjoncture. À commencer par la forte baisse de 8,8 % du prix des biens vendus dans le VIe arrondissement. Est-ce à dire que les appartements de Saint-Germain-des-Prés, où le repli atteint 18 %(voir Les prix médians au m2 dans l’ancien, au deuxième trimestre 2013, et leur variation sur un an), sont en passe de devenir plus abordables ? Elodie Frémont, notaire boulevard Raspail et membre de la commission de conjoncture immobilière des notaires franciliens peine à le croire. « Le VIe reste un secteur où les acheteurs n’ont, au mieux, qu’un très faible pouvoir de négociation. Les transactions s’y nouent toujours très rapidement, la plupart du temps sans aucune discussion. » Et à des prix toujours très élevés même si, avec un mètre carré à 12 000 €, le VIe semble sur le point de céder son titre d’arrondissement le plus cher de la capitale au VIIe, son voisin. Là, les notaires n’observent qu’une baisse de 4,6 % sur un an, pour un prix médian de 11 700 €/m2. La faiblesse de l’écart, elle aussi, étonne. « D’ordinaire la différence de prix entre ces deux arrondissements est de l’ordre de 1 000 €/m2, commente Me Frémont. 300 €, c’est du jamais vu ! Les chiffres sont là, mais ces évolutions ne correspondent en rien à mon ressenti ». Un « ressenti » qui varie d’ailleurs facilement d’un notaire à l’autre : « Il n’est pas rare que deux confrères officiant dans des quartiers pourtant voisins livrent des analyses totalement opposées de leur marché, en fonction des ventes dont ils se sont occupés. » Jamais le constat n’a été aussi marqué qu’en cette fin d’année.

Tant d’« incohérences » trouvent leur origine dans la faiblesse des volumes de transaction. Avec 160 ventes environ enregistrées au deuxième trimestre 2013 dans le VIe arrondissement et à peine dix de plus dans le VIIe, il devient difficile de dresser un bilan de santé du marché. « Pour la première fois, nous ne disposons pas de suffisamment de données pour expliquer les variations que nous observons à l’échelle d’un arrondissement, reconnaît Elodie Frémont. Encore moins pour isoler un quartier. » Le constat, qui n’est pas propre à la rive gauche, amène aussi à relativiser la baisse de 7,7 % observée dans le Ier arrondissement. Celle-ci, en effet, n’a été calculée que sur la base d’une soixantaine de transactions, toutes réalisées dans le seul secteur des Halles, de loin le plus populaire de l’arrondissement. Faute d’une activité suffisante, les notaires n’ont pas été en mesure d’évaluer le niveau des prix pratiqués aux abords de la place Vendôme, du Palais- Royal et de Saint-Germain-l’Auxerrois, qui forment les trois autres quartiers administratifs* de l’arrondissement. Même constatation pour les secteurs Gaillon et Vivienne dans le IIe, Saint-Merri et Notre-Dame, dans le IVe, Sorbonne dans le Ve ou Madeleine dans le VIIIe. En tout, les chiffres de pas moins de onze quartiers du centre de Paris n’ont pu être mis à jour ce trimestre. Cette absence peut-être interprétée comme une conséquence du retrait d’une clientèle de riches acheteurs étrangers, qui représentent traditionnellement une grosse part de la demande dans le Paris historique. Elle est symptomatique de la faiblesse de l’activité dans les secteurs centraux – un petit millier de ventes a été comptabilisé dans les huit premiers arrondissements de Paris au deuxième trimestre, soit un tiers de moins environ qu’à la même période en 2010 – et force à relativiser la portée des chiffres publiés.

Des secteurs distincts

A priori, la tendance devrait être un peu plus facile à décrypter dans les arrondissements périphériques. La baisse des volumes y est moins marquée qu’au centre, puisqu’un peu plus de 5 800 opérations ont été conclues au deuxième trimestre 2013 dans les douze derniers arrondissements, soit 15 % de moins seulement qu’à la même période de 2010. Certains arrondissements connaissent même une activité en hausse par rapport à l’année dernière. C’est le cas notamment du Xe, avec 370  ventes contre 330 au deuxième trimestre 2012, du XIIe (430 contre 380) ou du très actif XVIIIe, qui est passé en un an de 720 à 850 transactions. En outre, les évolutions de prix y sont moins spectaculaires que dans le centre, comprises dans une fourchette de - 2,9 % dans le XVIe arrondissement à + 2,9 % dans le XIXe. Mais le diable, on le sait, se cache dans les détails, et une lecture, même rapide, des chiffres disponibles quartier par quartier ne tarde pas à mettre au jour les fameuses « tendances parfois contradictoires » évoquées par la note de conjoncture. Ainsi, au sein du même IXe arrondissement, les quartiers voisins de Saint-Georges (9 030 €/m2, + 2,4 % sur un an) et de Rochechouart (8 420 €/m2, - 4,9 %) connaissent des variations opposées, que les professionnels locaux peinent à expliquer. Les deux secteurs sont en effet tout autant courus, leurs bâtis sont comparables et les prestations qu’ils offrent, globalement semblables. Idem dans le XXe, où la nette hausse du secteur de Belleville (+ 4,2 %, 6 900 €/m2) contraste sans raison apparente avec la baisse marquée de Saint-Fargeau (- 3,8 % à 6 580 €/m2)  et de Charonne (- 3,5 % à 6 670 €/m2). Ou dans le XIe, où rien ne semble justifier une hausse de 2,3 % à La Roquette (8 520 €/m2), contre un repli de 3,5 % à Sainte-Marguerite (8 060 €/m2), les deux quartiers, voisins eux aussi, étant « comparables en tous points », comme le note Mickaël Azoulay, directeur de l’agence Trans-Opéra, qui précise : « Voltaire, Saint-Ambroise, Charonne : ces trois secteurs sont équivalents en matière de prix. Ce qui fait la différence d’un bien à un autre, c’est sa situation (étage, orientation), son état général, son degré d’ensoleillement, et bien sûr sa taille. En règle générale, les studios et les deux-pièces partent rapidement et au prix demandé, tandis que les grands appartements peuvent s’avérer plus difficiles à vendre, sinon après une négociation d’autant plus forte que les défauts sont nombreux et le prix de départ déconnecté de la réalité. » De fait, les caractéristiques des biens vendus à une période donnée peuvent varier d’un quartier à l’autre, influant sur le niveau des prix locaux. À noter cependant que la chambre publie des prix médians et non des prix moyens afin, justement, de « gommer les effets de structure ».

Un marché baisse, l'autre pas

Dans le même registre, Nathalie Naccache, responsable du réseau d’agences Century 21 Fortis Immo, estime que la difficulté à lire les chiffres des notaires tient à « la coexistence de deux marchés parisiens parallèles : l’un qui baisse, parfois fortement, et l’autre qui ne baisse pas ». Le premier regroupe « tous les biens dits “à défauts”, à savoir les rez-de-chaussée et premier étages sombres ou sur rue bruyante, les étages élevés sans ascenseur, les appartements bas de plafond… » ; le second, au contraire, est constitué « (des) appartements les mieux situés, les mieux agencés et en meilleur état. Eux ne baissent pas. Parfois, ils continuent même de progresser. » La moyenne de ces deux marchés donne l’impression que les prix sont globalement stables mais, selon les quartiers, on peut obtenir des données très disparates, d’un mois, voire d’un trimestre à l’autre. « L’idéal, poursuit Nathalie Naccache, serait de parvenir à publier non pas un, mais deux indices, un pour chacun de ces deux marchés parallèles ! »

Et si la solution était de changer d’étalon ?

C’est le pari radical que la chambre francilienne de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a pris en lançant, à la fin de l’hiver 2013, une carte interactive du logement faisant ni plus ni moins l’impasse sur le couple prix/surface. L’outil, ouvertement destiné aux candidats à l’acquisition, est disponible sur le site de l’organisation professionnelle (www.lamaisondelimmobilier.org). Il permet d’effectuer un tri dans les transactions immobilières signées au cours des trois derniers mois en fonction de trois critères : le budget global, le nombre de pièces et le temps de transport. Rompant volontairement avec la présentation retenue par les notaires, la Fnaim se vante d’avoir mis au point un nouveau découpage de l’espace parisien, non pas sur la base des arrondissements et quartiers administratifs, « qui datent de 1860 et ne correspondent plus en rien à la réalité du marché d’aujourd’hui », mais en zones homogènes par type de bien. Le 1er arrondissement se trouve ainsi scindé en deux zones, « une où les prix sont élevés et l’autre où ils sont plus bas », explique la fédération. À l’inverse, le VIIe et le Xe correspondent chacun à une grande zone, dans laquelle les prix sont globalement stables. Les zones sont appelées à varier au gré de l’évolution du marché. Mais en l’état, ce découpage ne prend pas en compte le fameux « effet qualité » décrit par Nathalie Naccache, pas plus qu’il ne permet de contourner l’étroitesse des échantillons statistiques laquelle, en amplifiant le poids de chaque vente particulière, empêche toujours de dégager une véritable tendance de fond.

L'ajustement des prix pourrait ne pas tarder

Certains observateurs ne s’arrêtent cependant pas à ce constat. Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit foncier immobilier, note non seulement que la « baisse drastique » des volumes de transactions brouille les pistes en empêchant de se faire une idée précise de l’état du marché, mais observe aussi qu’en maintenant en apparence les prix sur des niveaux élevés, elle s’auto-entretient. « La difficulté des propriétaires à accepter les baisses contribue à bloquer le marché et à donner un sentiment artificiel de stabilité, explique-t-il. En d’autres termes, le marché est en rétention, et seul un ajustement des prix permettra une relance des transactions. » Et cet ajustement ne devrait plus tarder à se manifester. « Mécaniquement, une fois que les vendeurs qui ont mis leur bien sur le marché il y a plusieurs mois finiront par accepter la décote qui leur permettra de le vendre, cela se répercutera dans les chiffres. » L’ampleur du mouvement dépendra des biens. « À Paris, on constate d’ores et déjà que les biens se vendent en moyenne 5 % en deçà de leur prix de présentation, poursuit Stéphane Imowicz. Mais à côté de ça, certains biens ne se vendent pas même après des décotes de 15 % ou 20 %. Qu’arrivera-t-il quand ils se vendront ? Je ne laisse pas six mois aux indices des notaires pour baisser de manière significative. » L’argument est séduisant, mais l’économiste Jean-Michel Ciuch le tempère. Directeur général et cofondateur d'Immo G Consulting, réseau d’experts en évaluation immobilière fondé en 1996, il met en garde contre « le leurre » du prix de présentation. « En période de crise économique, certains agents immobiliers peuvent être tentés d’accepter de mettre des biens en vente à des prix supérieurs à ceux du marché pour ne pas courir le risque de voir leur échapper un mandat, explique-t-il. Les biens qui finissent par se vendre le sont effectivement en deçà, voire très en deçà, du prix de mise en vente. Mais à aucun moment celui-ci n’entre en compte dans les statistiques. »
D’autre part, s’il est indéniable que les vendeurs pressés de boucler leur opération vont effectivement réviser leurs prétentions à la baisse, il serait erroné de penser que tous vont massivement accepter une décote. Jean-Michel Ciuch distingue entre trois types de vendeurs potentiels, plus ou moins pressés de boucler leur transaction : « les vendeurs contraints, qui n’ont d’autre choix que de vendre », dans le cadre d’une mutation professionnelle ou d’un divorce, par exemple ; « les vendeurs que l’on pourrait qualifier d'opportunistes », qui choisissent souvent de faire le dos rond en attendant des jours meilleurs ; et les propriétaires qui ne veulent pas vendre, comme les personnes âgées préférant rester chez elles plutôt que de s’orienter vers des structures d’hébergement. Ce type de ­propriétaires forme ce que l’économiste appelle « l’offre structurellement défensive ou latente ». Il est difficile de deviner quel type de vendeurs potentiels est majoritaire et dans quelles proportions. « Mais quand bien même tous les vendeurs contraints et opportunistes en viendraient à accepter une décote importante, les prix repartiraient rapidement à la hausse du fait du déséquilibre structurel entre l’offre et la demande solvable de logements qui caractérise le marché parisien et explique sa résistance, même dans les périodes de crise comme celle que nous connaissons depuis 2008. » Compte tenu de ce problème d’offre insuffisante, Jean-Michel Ciuch estime qu’une baisse est « envisageable, probable même », mais « pas générale et dans des proportions de toute façon limitées ».
Voilà qui ne laisse pas présager d’une embellie autre que « timide » des ventes dans un avenir proche. Dans un marché qui reste, « malgré tout, favorable aux acheteurs », Pascal Boulenger, cofondateur et directeur immobilier de MeilleursAgents.com recommande aux vendeurs qui veulent vendre vite de « mettre en vente à un prix raisonnable dès le début ». Un argument difficile à entendre jusqu’à aujourd’hui mais qui « commence à faire son chemin », assure-t-il. C’est peut-être là l’un des avantages de cette situation de quasi-blocage, que d’assainir le marché.

* Chaque arrondissement parisien est découpé en quatre quartiers administratifs. Les notaires publient leurs statistiques pour chacun de ces quartiers, dès lors que 20 transactions immobilières au moins y ont été constatées au cours du trimestre.

Etienne Rabaud


Mots-clés :

ACHAT-VENTE , MARCHE IMMOBILIER , PARIS , PRIX




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