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La responsabilité du syndic

La responsabilité du syndic
Novembre 2013
Le Particulier n° 1090, article complet.
Auteur : TUGNY (Diane de)

La loi : les missions du syndic sont définies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété (art. 18). Sa responsabilité peut être mise en jeu s’il ne respecte pas son mandat vis-à-vis du syndicat des copropriétaires (art. 1992 du code civil) ou, sur le fondement de sa responsabilité civile, s’il cause un dommage à autrui (art. 1382 du code civil).

La jurisprudence : les juges condamnent les syndics dont les fautes ou les négligences ont entraîné, pour la copropriété ou pour un copropriétaire, un préjudice. Le fait que le syndic soit bénévole ne fait pas disparaître cette responsabilité.

Le syndic est responsable des fautes qu’il commet

« Le syndic bénévole nous a fait payer des travaux par erreur. Pouvons-nous engager sa responsabilité ? » Oui

Le syndic est responsable des fautes qu’il commet, même s’il est bénévole (CA de Paris du 6.2.13, n° 08/04380). Sa responsabilité peut être mise en cause par le syndicat des copropriétaires – l’ensemble des copropriétaires – sur la base du mandat qu’il lui a donné de gérer la copropriété (art. 1992 du code civil), mais aussi par un copropriétaire, victime d’une faute ou d’une négligence du syndic (art. 1382 du code civil).

À l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndic doit répondre des fautes commises dans le cadre de son mandat (cass. civ. 3e du 23.5.12, n° 11-14599). Il engage, par exemple, sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, s’il n’alerte pas l’assemblée générale sur une décision qui ne respecte pas le règlement de copropriété au sujet de dépenses de ravalement votées pour toute la copropriété alors qu’elles ne concernaient qu’un seul bâtiment (CA de Paris du 11.1.12, n° 10/04978).
Le syndic peut aussi être poursuivi parce que le syndicat des copropriétaires a dû rembourser des sommes à un copropriétaire, victime d’un sinistre trouvant son origine dans une partie commune. C’est le cas, si le syndic, informé de la fuite d’une canalisation, en sous-sol de partie commune, ne l’a pas réparée et n’a pas averti la copropriété de cette nécessité (CA de Paris du 1.3.07, n° 05/21085).

À l’égard de chaque copropriétaire

Chaque copropriétaire peut agir en responsabilité quand une faute du syndic lui a causé un préjudice personnel. Par exemple, le syndic, qui n’exige pas d’un copropriétaire ayant annexé une partie d’un couloir commun qu’il remette les lieux en l’état, commet une faute si cela empêche un autre copropriétaire d’effectuer les travaux pour lesquels il a obtenu une autorisation (cass. civ. 3e du 23.4.13, n° 12-14436).

Le syndic doit faire réaliser les travaux nécessaires

« Nous avons voté la réfection de la cage d’escalier depuis 2 ans. Rien n’a encore été fait. Est-ce normal ? » Non

L’article 18 de la loi de 1965 donne pouvoir au syndic « d’assurer l’exécution (…) des délibérations de l’assemblée générale » et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux ».

Il doit veiller au bon déroulement des travaux votés

Le syndic doit faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires. Même en présence d’un maître d’œuvre, il doit contrôler la qualité des travaux et les réceptionner, c’est-à-dire être là pour constater leur achèvement. Un syndic qui n’avait émis aucune réserve, ni fait aucune observation, alors que les travaux effectués sur le toit étaient visiblement mal faits a ainsi été condamné à payer la remise en état de la toiture, et à verser environ 30 000 € à une copropriétaire au titre du préjudice locatif, son appartement n’ayant pas pu être loué pendant plusieurs années (CA de Montpellier du 5.9.06, n° 05/04159). Même sanction pour un syndic qui a laissé passer le délai de la garantie décennale permettant de mettre en cause la société qui avait mal effectué les travaux d’étanchéité d’une terrasse. Il a été condamné à réparer les infiltrations ainsi que le préjudice de jouissance du logement subi par la copropriétaire habitant en dessous (CA de Paris du 9.9.04, n° 03/20245).
Le syndic de copropriété est également responsable s’il fait procéder à des travaux pour un prix excédant celui autorisé par l’AG. Par exemple, s’il commande des travaux d’ascenseur pour 33 570 € alors que l’assemblée les avait votés pour 23 100 € (cass. civ. 3e du 7.2.12, n° 11-11051).
Il a même été jugé que le syndic est responsable de n’avoir pas fait effectuer des travaux de couverture, votés en assemblée, bien qu’il n’ait pas disposé des fonds pour le faire, dans la mesure où il ne justifiait pas avoir effectué toutes les diligences – notamment saisir la justice – pour récolter ces fonds (cass. civ. 3e du 17.4.13, n° 11-28887).

Il doit faire sans attendre les travaux urgents

En cas d’urgence, le syndic doit faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il en a le devoir et engage sa responsabilité s’il ne le fait pas.
Il y a urgence lorsque le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (il doit, en revanche, en convoquer une après). Le cas est courant lorsqu’il y a des fuites d’eau dans les parties communes : le syndic qui met presque un an à réagir pour réparer la fuite d’une descente d’eau pluviale causant des infiltrations dans un lot commet une faute (CA de Versailles du 1.2.10, n° 08/06579). Sont, par exemple, considérées comme urgentes : la réparation d’une canalisation provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réfection de balcons délabrés menaçant la sécurité des personnes, la réparation des fissures de la façade à l’origine d’infiltrations dans un appartement et de la prolifération de salpêtre (cass. civ. 3e du 10.1.12, n° 10-26207).
Négliger d’autres types d’urgence est aussi condamnable. Par exemple, pendant plus d’un an, un syndic n’avait pas fait réparer une porte de parking. Le fait qu’elle soit restée ouverte a permis le cambriolage d’une parfumerie située au rez-de-chaussée de l’immeuble (CA de Paris du 6.7.06, n° 05/20936).

Le syndic doit assurer la gestion des sinistres

« Le syndic a résilié l’assurance de l’immeuble et a tardé à en reprendre une. Entre-temps, la copropriété a subi un incendie. Pouvons-nous agir contre le syndic ? » Oui

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété, qui prévoit, le plus souvent, une obligation de souscrire une assurance. Par ailleurs, il a une mission générale d’administration de l’immeuble.

Il doit souscrire une assurance

Le syndic commet une faute dans l’accomplissement de sa mission s’il ne souscrit pas d’assurance pour garantir les sinistres dont l’immeuble pourrait faire l’objet. Par conséquent, sa responsabilité sera retenue, s’il a résilié un contrat d’assurance sans en prendre un autre et si un incendie s’est déclaré postérieurement, sans que la copropriété puisse être couverte (CA d’Orléans du 3.10.97, n° 94/3082) ; ou bien s’il a assuré un immeuble pour une surface inférieure à la réalité, ce qui a entraîné une prise en charge partielle (CA de Paris du 20.5.99, n° 1997/13116).

Il doit effectuer les démarches auprès de l’assureur

La faute d’un syndic de copropriété est caractérisée dès lors qu’il n’a pas déclaré un sinistre – en l’occurrence, un dégât des eaux – dont l’origine se trouvait dans une partie commune (CA de Paris du 5.12.12, n° 08/22751). De la même manière, deux syndics qui se sont succédé ont été jugés fautifs dans le cas d’un sinistre dû à une tempête : ils n’avaient pas effectué les démarches nécessaires pour que la copropriété puisse être indemnisée pour la valeur à neuf. Ils auraient dû transmettre les factures des travaux effectués dans un délai de 2 ans à compter du sinistre, ce qu’ils n’avaient pas fait (CA de Paris du 29.6.07, n° 07/01393). À noter que lorsque le syndic fait effectuer des travaux importants (par exemple, une réfection des façades), il a l’obligation de souscrire une assurance de dommage spécifique, qui les garantit pendant 10 ans (art. L 242-1 du code des assurances), sinon, il engage sa responsabilité (CA de Rouen du 6.10.99, n° 97/02989).

Le syndic doit procéder au recouvrement des charges

Le syndic répartit les charges de l’immeuble selon le règlement de copropriété (art. 10 et 18 de la loi du 10.7.65). Il doit aussi les recouvrer auprès des copropriétaires, si besoin en engageant des poursuites, après avoir adressé une mise en demeure en recommandé (art. 19-2 de la loi du 10.7.65).

Le syndic effectue la répartition des charges

Le syndic n’a pas le pouvoir de modifier la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété. Si des dysfonctionnements existent, par exemple au niveau des compteurs d’eau individuels, il lui appartient d’en informer les copropriétaires, et de faire intervenir une entreprise pour réparer les compteurs défaillants. Mais, il commet une faute en effectuant une répartition différente de celle prévue : une répartition en fonction des tantièmes de copropriété au lieu de la consommation constatée au compteur individuel, par exemple. À cet égard, il ne peut pas invoquer l’approbation des comptes et le quitus que lui a donnés l’assemblée générale pour s’opposer à la demande d’un copropriétaire qui justifie d’un trop-versé au titre de sa consommation d’eau (CA de Versailles du 17.10.11, n° 10/04421).

Le syndic doit recouvrer les charges

Un syndic de copropriété a pour mission de recouvrer les charges de copropriété. Il n’a pas besoin d’une autorisation de l’assemblée générale pour poursuivre un copropriétaire en justice pour charges impayées. Sa responsabilité peut donc être engagée par le syndicat des copropriétaires s’il a négligé de le faire (cass. civ. 3e du 15.5.02, n° 00-21802). Il engage sa responsabilité s’il manque de procéder à ce recouvrement mais également, lorsque par sa faute ou par sa négligence, une procédure de recouvrement est mise en échec. En l’occurrence, le syndic n’avait pas transmis au juge les documents permettant de prouver les sommes dues et la demande contre le copropriétaire défaillant avait été rejetée (CA de Paris du 11.1.07, n° 06/05174).

Le syndic a un devoir d’information lors de la vente d’un lot

« Le syndic a reçu une injonction de ravalement juste avant que nous signions l’acte d’achat. Il ne l’a pas mentionné sur l’état daté. Est-ce normal ? » Non

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le syndic doit transmettre au notaire chargé de l’opération un « état daté ». Il s’agit d’un questionnaire destiné à informer l’acquéreur du lot concerné, des sommes éventuellement encore dues par le vendeur, ou des sommes prévisibles qui seront à sa charge (art. 5 du décret n° 67-223 du 17.3.67). Être informé de charges importantes, votées avant la vente mais payables après, permet éventuellement à l’acquéreur de négocier une baisse du prix de vente ou de faire préciser dans l’acte que certaines sommes seront à la charge du vendeur.

Il doit donner une information complète à l’acquéreur

Le syndic qui remplit un état daté 14 jours après une assemblée ayant voté un ravalement et n’en fait pas mention commet une faute. L’acquéreur du lot, qui a dû payer les frais de ravalement, en a donc obtenu le remboursement par le syndic (CA de Paris du 12.1.06, n° 05/05138).
Dans le même sens, le syndic qui ne renseigne pas correctement ledit questionnaire, en omettant de signaler qu’il avait reçu une injonction de ravalement de la mairie et en répondant par la négative à la question « l’immeuble ou les locaux font-ils l’objet d’une injonction de travaux ? » est fautif. Les juges ont toutefois mis seulement la moitié du coût des travaux payés par les acquéreurs à sa charge (12 500 € sur 25 000 €), car ils ont estimé que, compte tenu de l’aspect de l’immeuble, les acquéreurs pouvaient se douter qu’un ravalement aurait lieu prochainement (CA de Paris du 14.9.06, n° 05/22025).
De même, le syndic qui n’informe pas l’acquéreur potentiel d’un lot qu’une procédure judiciaire contre la copropriété est en cours et que cela risque d’avoir des conséquences financières, commet une faute. Dans cette affaire, l’acquéreur n’a su qu’après son arrivée qu’il allait devoir payer une quote-part de la condamnation, soit 1 861 €. Les juges ont donc estimé qu’il avait perdu la possibilité de ne pas signer la vente ou d’y faire préciser que ces frais seraient à la charge du vendeur. Ils ont rejeté l’argument du syndic selon lequel il était impossible de connaître, lors de la vente, le résultat de la procédure en cours (CA de Versailles du 11.1.10, n° 09/01500).

Diane de Tugny


Mots-clés :

CHARGE DE COPROPRIETE , DECLARATION DE SINISTRE , LOT DE COPROPRIETE , OBLIGATION D'INFORMATION , RECOUVREMENT , RESPONSABILITE , SYNDIC DE COPROPRIETE




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