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Rééquilibrer son patrimoine en vue de le transmettre

Rééquilibrer son patrimoine en vue de le transmettre
Novembre 2013
Le Particulier n° 1090, article complet.
Auteur : FRASNETTI (Pascal)

À la retraite depuis 2 ans, Annick et Jean-Claude se sont constitué un patrimoine immobilier de près d’un million d’euros. Et les voilà quasiment débarrassés du poids du crédit. À nos yeux, leur seule vraie priorité doit être désormais de transmettre.

Annick et Jean-Claude ont atteint la retraite avec un joli patrimoine immobilier. Outre leur maison située à moins de 15 minutes de Rouen, ils ont acheté en 2008 un trois pièces à Antibes. Le couple y avait même transféré sa résidence principale. Mais en 2012, à 98 ans, la mère d’Annick ne pouvait plus rester seule dans sa maison de Berck-sur-Mer. C’est pourquoi notre couple est revenu s’installer dans la Seine-Maritime pour pouvoir l’accueillir chez eux. L’appartement d’Antibes ne sert donc plus que quelques semaines par an, mais ils ne souhaitent pas le louer. Annick et Jean-Claude disposent encore d’un autre appartement à Rouen, acquis en 2002 sous le régime de la loi Besson. Il est idéalement situé, juste en face de la faculté de droit. Si son rendement est plutôt modeste (3,8 % avant impôt), les loyers tombent régulièrement : « depuis l’achat, je n’ai pas connu un seul mois de vacance », souligne Jean-Claude. Fort de ce premier investissement, il projette de se lancer, en fin d’année, dans une nouvelle opération immobilière, sous le régime de la loi Duflot, dans un nouvel éco-quartier de Rouen, face au pont Flaubert. Son objectif  ? Réduire le montant de son impôt sur le revenu. La proximité immédiate de la Seine et les briques apparentes des anciens docks donnent un certain charme à l’ensemble. Mais il s’agit d’un vrai pari, le projet étant situé dans un quartier en cours de réhabilitation. Doit-il courir un tel risque à 65 ans ? D’autant que le couple songe à transmettre son patrimoine. C’est pourquoi ils nous ont contactés afin que nous leur apportions notre expertise.

Notre conseil n°1 : renoncer à l’opération Duflot

Nous pensons que cette opération ne répond pas à leurs objectifs. Certes, la réduction d’impôt qu’elle procure n’est pas négligeable.
Le dispositif Duflot permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 18 % du montant de l’investissement, répartie sur 9 ans, ce dernier étant retenu dans la double limite de 5 500 €/m² et de 300 000 €. Compte tenu du montant de l’opération, notre simulateur d’investissement Duflot (accessible sur leparticulier.fr) nous indique une réduction nette de 34 571 €, répartie sur les 9 années d’engagement de location. Soit 3 841 € d’impôt effacés chaque année. Mais baisser la pression fiscale du couple n’est pas la priorité. Leur taux moyen d’imposition sur le revenu atteint seulement 11 %, compte tenu de la demi-part supplémentaire dont bénéficie Jean-Claude, à la suite d’un accident de travail. Mais, surtout, parce que l’immobilier représente déjà 95 % du patrimoine familial, qui manque donc d’épargne financière. Or, pour réaliser son opération Duflot, il faudrait, outre le recours à un emprunt, puiser dans les liquidités du couple, qui passeraient de 40 000 à 20 000 €, une réserve insuffisante pour faire face à un imprévu.
Ils ne semblent pas non plus avoir besoin de revenus supplémentaires. Ils perçoivent plus de 81 000 € par an, et n’en utilisent que 65 500 €, ce qui leur offre une capacité d’épargne de 15 500 € par an (voir Les comptes de la famille). Et leurs dépenses ne devraient pas trop augmenter. D’autant que leurs deux enfants volent depuis longtemps de leurs propres ailes. En cas de nécessité, il suffirait de louer l’appartement d’Antibes, comme le font déjà leurs voisins possédant le même trois pièces (1 500 € la semaine à la belle saison). Un dernier point nous incite à les dissuader de céder aux sirènes de l’opération immobilière : Annick et Jean-Claude souhaitent désormais s’engager dans une phase de transmission de patrimoine. Or, investir en Duflot irait à l’encontre de cet objectif, puisqu’il leur faudrait garder le bien pendant au moins 9 ans, durée minimale d’engagement de location. Et pas question de démembrer ce bien pour en transmettre la nue-propriété à leurs enfants, puisque la loi l’interdit ! L’opération de défiscalisation envisagée n’est pas utile au patrimoine familial. Notre diagnostic est clair : il faut abandonner ce projet.

Notre conseil n°2 : céder une partie de leurs biens immobiliers

Il faut organiser la transmission du patrimoine du couple. Pour l’instant, rien n’a été fait. Chaque époux peut ainsi donner jusqu’à 100 000 € en franchise de droits à chacun des deux enfants. C’est donc un patrimoine de 400 000 € qui peut être transmis sans impôt. La difficulté réside dans le fait que le patrimoine du couple est constitué essentiellement d’immobilier : un bien de rapport et deux résidences (principale et secondaire). Et les choses se corsent dans la mesure où, à moyen terme, le couple souhaite retourner s’installer à Antibes. Ils envisagent soit d’occuper le trois pièces dont ils sont déjà propriétaires, soit de vendre leurs deux résidences pour acheter plus grand, plus proche de la mer.
Nous préconisons, dans un premier temps, de revendre le bien locatif et de réinvestir le capital dans un contrat d’assurance vie sans frais d’entrée, distribué sur internet. Les fonds en euros (à capital garanti) de ce type de contrat ont rapporté en 2012 entre 2,90 et 4,14 % (voir Les rendements des contrats distribués sur Internet). Ils peuvent même investir 25 % de cet argent sur des fonds patrimoniaux, sensiblement plus performants sur la durée (voir Assurance vie : 10 fonds pour doper votre contrat à moindre risque). L’opération présente de multiples avantages. Se constituer un tel contrat avant leurs 70 ans leur permettra de bénéficier de la fiscalité la plus favorable. Ils pourront transmettre jusqu’à 152 500 € en franchise de droits à chaque enfant, les sommes supérieures à ce montant et jusqu’à 902 838 € étant seulement taxées à 20 %. 

De plus, en vendant avant le 31 août 2014, ils ont l’occasion de réduire l’impôt sur les plus-values, en profitant d’un abattement exceptionnel de 25 %. Compte tenu du prix d’acquisition du bien de 150 000 € en avril 2002, auquel on applique les taux forfaitaires de 7,5 % équivalant aux frais d’acquisition, puis de 15 % correspondant aux éventuels travaux réalisés sur le bien, le prix d’acquisition servant de base au calcul est porté à 183 750 €. Le prix de vente étant estimé à 225 000 €, le montant de l’impôt sur les plus-values et des prélèvements sociaux s’élèverait à 8 083 € (voir notre simulateur sur le particulier.fr). Ce qui permettrait de placer 216 917 € sur le contrat d’assurance vie.
Enfin, si le couple a besoin de revenus complémentaires, par exemple pour faire face à une éventuelle dépendance, il pourra mettre en place des retraits partiels programmés. En considérant qu’ils ne perçoivent que le montant des intérêts, que l’on peut estimer à 3 % nets de prélèvements sociaux, ils peuvent ainsi recevoir 6 507 € par an très peu imposés, voire pas du tout quand leur assurance vie aura plus de 8 ans.

Notre conseil n°3 : loger le patrimoine immobilier restant dans une SCI

Pour les deux autres biens, nous préconisons de les grouper dans une société civile immobilière (SCI, voir Plus-values immobilières : gommez l’impôt grâce aux donations). Les biens y seront apportés en pleine propriété et le couple pourra ensuite en démembrer les parts afin d’en donner la nue-propriété aux enfants. En s’inscrivant comme gérant statutaire de la SCI et en conservant au moins une part en pleine propriété (voir Donation : transmettre son patrimoine sans se démunir), ils resteront maîtres à bord et pourront décider de vendre le patrimoine immobilier à tout moment pour le réinvestir dans un autre bien immobilier, sans demander leur avis à leurs enfants. Inconvénient théorique de la solution : l’apport des biens à la SCI peut déclencher l’impôt sur les plus-values. La résidence principale en est, bien entendu, exonérée. Quant à l’appartement d’Antibes, acquis en 2008 pour 330 000 €, il est aujourd’hui estimé à 350 000 €. Compte tenu des forfaits de 7,5 % correspondant aux frais d’acquisition et de 15 % pour travaux, l’apport ne dégage aucune plus-value taxable. En revanche, il faut faire enregistrer les statuts auprès d’un notaire (de 500 à 1 000 €) et tenir chaque année une assemblée générale. 

Une fois l’apport effectué, le patrimoine de la SCI sera évalué à 600 000 €. La valeur de la nue-propriété des parts sera alors de 360 000 €, compte tenu de l’âge d’Annick et Jean-Claude (la valeur de la nue-propriété est évaluée à 60 % de celle des biens, puisque le démembrement est effectué entre 61 et 70 ans).
La transmission se fera sans impôt, chaque enfant bénéficiant d’un abattement de 100 000 € par parent donateur. Et, vu la bonne harmonie familiale, le couple pourrait même se passer de SCI, en donnant directement la nue-propriété des deux biens, tout en prévoyant dans l’acte de donation, qu’en cas de vente de l’un ou l’autre bien, la somme serait utilisée pour acquérir un autre bien qui serait, à son tour, démembré. Mais attention, cette fois, la vente ne serait possible qu’avec l’accord des enfants. Encore une fois, ce type de donation n’est envisageable que si l’entente familiale est parfaite.

Notre conseil n°4 : effectuer une donation d’argent aux enfants

Reste enfin à régler le sort de la maison de Berck-sur-Mer, en passe d’être vendue. La moitié de la somme perçue revient de plein droit à Annick et Jean-Claude, puisqu’ils détenaient la moitié de cette maison en indivision avec la mère d’Annick. Soit 85 000 € net, ce bien acquis en 1976 n’engendrant aucune plus-value taxable. Cette somme pourrait, comme notre couple semble le souhaiter, servir à solder le crédit sur la résidence secondaire. Mais elle pourrait aussi être donnée aux enfants. En effet, le crédit sera totalement remboursé dans 18 mois. Ses mensualités ne comportent plus que très majoritairement du capital, les intérêts ayant été payés en début de prêt. Nous préconisons plutôt que ce capital de 85 000 € serve à effectuer une autre donation aux enfants, d’autant que, pour l’instant, ils n’ont pas bénéficié de réel coup de pouce financier, n’ayant reçu que la nue-propriété des parts de la SCI. Chaque parent pouvant faire un don d’argent jusqu’à 31 865 € sans impôt à chacun de ses enfants, ces derniers peuvent ainsi recevoir chacun la moitié du produit de la vente du logement de Berck, à savoir 42 500 € sans droit de donation.

Notre conseil n°1 : conserver 260 000 € d’épargne financière

Une fois toutes ces opérations effectuées, Annick et Jean-Claude seront à la tête d’un patrimoine financier de près de 260 000 €, entièrement sécurisé. Et surtout, leur patrimoine est désormais en ordre pour être transmis dans de bonnes conditions. À leur disparition, les enfants récupéreront les sommes du contrat d’assurance vie, ainsi que la pleine propriété des parts de la SCI, sans impôt à payer. À noter que les abattements de 100 000 € sur les droits de donation et de succession par parent et par enfant n’ont pas été entièrement consommés. Ce sont ainsi 40 000 € supplémentaires qui pourront encore être transmis sans droit dans les 15 prochaines années

Ce qu'il faut retenir :

  • Ouvrir un contrat d’assurance vie est indispensable pour transmettre un capital à ses proches.
  • À 65 ans, il est trop tard pour investir dans un programme immobilier défiscalisant.
  • La SCI est un bon outil pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier, à condition que les parents en conservent la totale gestion.

Pascal Frasnetti

Profitez de notre expertise Si vous souhaitez que le diagnostic de votre patrimoine soit publié dans Le Particulier, remplissez le dossier en ligne figurant sur notre site (leparticulier.fr) ou imprimez-le et renvoyez-le à Frédéric Durand-Bazin, Le Particulier, 14 boulevard Haussmann, 75009 Paris. Attention : seuls les cas qui nous semblent les plus exemplaires seront examinés et publiés.


Mots-clés :

GESTION DE PATRIMOINE , PLACEMENT , SUCCESSION




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