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Evaluez bien les risques avant d'acheter

Evaluez bien les risques avant d'acheter
Novembre 2013
Le Particulier n° 1090, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Vous êtes prêt à sauter le pas de l’acquisition ? Ne vous fiez pas aux seules informations fournies par le vendeur. Avant de signer quoi que ce soit, faites votre propre enquête. Et ne négligez aucun détail qui peut avoir son importance.

Vous avez repéré un bien immobilier ? Votre enthousiasme ne doit pas vous faire oublier qu’avant de vous engager, vous devez vérifier certains points. Une fois signé le compromis ou la promesse de vente, il ne vous restera que 7 jours pour changer d’avis. Un délai très court. C’est pourquoi vous devez prendre le temps, bien en amont, d’effectuer les recherches nécessaires pour vous assurer que le terrain, la maison ou l’appartement sur lequel vous avez jeté votre dévolu ne cache aucune mauvaise surprise.

Pensez à votre futur environnement

Intéressez-vous d’abord à votre futur cadre de vie. Interrogez les voisins sur les nuisances qui pourraient affecter le lieu. Elles peuvent provenir d’une usine ou d’un supermarché à proximité, d’un restaurant ou d’une discothèque au bas de l’immeuble. Soyez également vigilant sur les projets d’aménagement envisagés dans le secteur. Pour les connaître, rendez-vous à la mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS), voire la carte communale. Si la parcelle ou le logement se trouve à proximité d’un terrain vague, par exemple, le PLU ou le POS vous renseignera sur un projet (création d’une voie rapide, construction d’un immeuble, d’un supermarché, d’un champ d’éoliennes...) qui pourrait vous gâcher la vue ou troubler votre tranquillité. « Un appartement qui perd son ensoleillement ou sa vue imprenable peut se dévaloriser de 30 % », estime Christophe du Pontavice, fondateur du réseau immobilier Efficity. En examinant le PLU et ses annexes graphiques, vous pouvez connaître les règles d’utilisation des sols et la classification des zones de la commune selon leur fonction (zones urbaines ou à urbaniser, zones agricoles, zones naturelles...). Pour un terrain, le PLU indique la superficie constructible de la parcelle, les modalités d’implantation de la maison, sa hauteur maximale, son aspect extérieur, les règles de stationnement, les réseaux existants (tout-à-l’égout...).
Si vous achetez un bien existant sans envisager de modification, demandez une note de renseignement d’urbanisme à la mairie. Ce document informatif résume les règles applicables au terrain (droit de préemption, servitudes…). Si vous achetez un terrain à bâtir, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. Il renseigne sur les règles applicables, les taxes et participations, mais indique aussi si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de votre projet de construction. Il indique aussi l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain.
Autre élément sur lequel il faut être vigilant : la viabilité, c’est-à-dire la présence en limite du terrain des réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone... Si la parcelle n’est pas viabilisée, faites chiffrer le coût des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et d’assainissement. Selon André Caron, directeur de Caron Marketing, cabinet d’études spécialisé dans la maison individuelle, un raccordement classique coûte autour de 5 000 €.

Ce que vous devez faire :

  • Consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS).
  • Vous renseigner à la mairie sur l’existence de projets d’aménagements.
  • Demander une note de renseignement d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme opérationnel.

Attention aux risques naturels

Depuis le 1er juin 2006, un état des risques naturels, technologiques et désormais miniers (depuis le 1er juin 2013) doit être joint à la promesse de vente lorsque le bien est situé dans une zone à risque (art. L. 125-5 du code de l’environnement). Sont ­concernées les communes couvertes par un plan de ­prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), un plan de prévention des risques miniers (PPRM), un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou celles situées dans une zone de sismicité précise. Le vendeur doit, en outre, prévenir l’acquéreur s’il a été indemnisé pour un sinistre lié à ces risques. « Il faut lire attentivement cet état des risques qui est très mal conçu, selon Serge Flamencourt, géomètre-expert, car c’est le vendeur qui remplit lui-même le formulaire. » Pour plus de précautions, lorsque vous consultez le PLU à la mairie, jetez aussi un œil aux éventuels plans de prévention mis en œuvre. Pour obtenir ces informations, vous pouvez aussi vous connecter au site prim.net (géré par le ministère de l’Écologie et du Développement durable) et saisir le nom de la ville concernée. Ne négligez pas ces démarches, les conséquences peuvent être lourdes. En cas de classement du quartier en zone inondable, il sera impossible d’envisager un agrandissement de la maison ou une reconstruction si elle a été détruite par une crue. Pensez aussi aux mouvements de terrain et notamment au phénomène de retrait/gonflement des sols argileux, qui constitue la 2e cause d’indemnisation des assurances après les inondations. « Un sol argileux gonfle lorsqu’il est chargé d’humidité et se rétracte en période de sécheresse », explique Samuel Auclair, de la direction risques et prévention au Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM). Ce qui cause d’importants dégâts aux constructions : fissures, dislocations de dallage, distorsions de portes et de fenêtres… Dans certaines zones, vous devrez entreprendre de coûteux travaux de consolidation ou prévoir des fondations spéciales si vous faites construire (30 000 € au moins, contre 10 000 à 15 000 € pour des fondations classiques). Le site argiles.fr édité par le BRGM, répertorie ce risque par département.

Ce que vous devez faire

  • Exiger l’état des risques naturels, technologiques et miniers.
  • Demander au vendeur s’il a déjà été indemnisé pour un risque naturel.
  • Vérifier si le sol est argileux.

Les points à surveiller en maison individuelle

Avant l’achat d’une maison individuelle, il est important d’effectuer une visite approfondie des lieux. Si possible, faites-vous accompagner d’un spécialiste du bâtiment. Traquez les fissures ou traces d’humidité qui laissent entrevoir des dysfonctionnements. Si de gros travaux ont été réalisés récemment, assurez-vous qu’ils sont couverts par la garantie décennale. Si ce n’est pas le cas, «il vaut mieux demander une décote sur le prix du bien, au cas où les travaux n’auraient pas été exécutés correctement », conseille Élodie Frémont, notaire à Paris. Attention aussi aux transformations qui n’auraient pas été déclarées à la ­mairie (aménagement de combles, construction d’une piscine, d’une véranda…). Tout agrandissement de la surface habitable entraîne une augmentation des impôts locaux. Si le fisc s’en aperçoit (par exemple à l’occasion d’une autorisation demandée pour de nouveaux travaux), vos taxes risquent de grimper !
Il est également utile de consulter le cadastre, à la mairie, pour connaître les limites exactes de la parcelle. Vous pouvez aussi savoir si un bornage a été effectué sur le portail de l’ordre des géomètres-experts : geofoncier.fr.
Prenez le temps d’examiner les diagnostics obligatoires. Mais sachez qu’« ils ne sont pas toujours fiables, car les agents immobiliers comme les notaires et les vendeurs ont intérêt à en dire le moins possible », alerte Jérôme Vergnolle de l’agence Arobiz, éditeur d’immosante.com, un site d’annonces immobilières qui publie les diagnostics de chacune de ses offres. Faites en sorte que le vendeur vous fournisse les documents le plus tôt possible avant la signature du compromis de vente. Sauf exception, même s’ils constatent un problème, ces diagnostics n’obligent pas le propriétaire à réaliser des travaux, mais en connaissant leur coût prévisible, vous serez mieux armé pour négocier. « S’il est rare que les travaux soient onéreux pour le gaz, il n’en va pas de même pour rénover une installation électrique, prévient Jean-Marc Moinard, dirigeant du diagnostiqueur immobilier Avicéa. De même, la suppression du plomb dans les peintures ou de l’amiante dans une charpente peut coûter de 5 000 à 6 000 €. La présence de champignons, tels que les mérules, est encore plus problématique. Aucun diagnostic n’est prévu pour les détecter. « Dans une maison humide, la mérule se propage très vite dans le bois, le plâtre, le ciment… », indique Jean-Marc Moinard.
Vérifiez également si le réseau d’assainissement est aux normes. Cette information figure dans le diagnostic assainissement. « En cas de non-conformité, si le propriétaire ne fait pas les travaux, l’obligation sera reportée sur l’acquéreur qui devra les réaliser dans l’année suivant la vente », précise Sylvain Coopman, délégué général à la Chambre des diagnostiqueurs Fnaim. Et une mise aux normes coûte de 8 000 à 10 000 €.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’impose pas non plus de travaux au vendeur. Son but est seulement d’informer l’acquéreur sur ses futures consommations. Si une maison est très énergivore (étiquette E ou F), vous pouvez négocier le prix en évoquant les travaux à entreprendre. Une isolation des murs par l’extérieur coûte de 10 000 à 15 000 €, celle d’un plancher de 4 000 à 5 000 €, l’installation d’une pompe à chaleur 10 000 €. « Un bien avec un mauvais DPE a beaucoup de mal à se vendre aujourd’hui et son prix est toujours négocié, témoigne Pascal Blot directeur d’agence Orpi à Caen. Si vous prévoyez des travaux d’économie d’énergie, « faites réaliser un bilan thermique en amont, car le DPE n’est pas assez fiable », conseille Dimitri Molle patron du cabinet d’études Senova. Comptez de 1 000 à 1 500 € pour ce bilan.

À savoir : la note « énergie » vous informe sur vos futures factures
Le résultat du diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être mentionné dans une annonce immobilière de vente ou de location. Celui-ci se traduit par une lettre qui va de A (pour une consommation énergétique de 50 kWh/m2/an) à G (pour plus de 450 kWh/m2/an), soit près de 10 fois plus.

Ce que vous devez faire :

  • Réclamer la déclaration d’achèvement des travaux si des extensions ont été réalisées.
  • Étudier les diagnostics (voir Jusqu’à 9 diagnostics obligatoires).
  • Traquer les fissures et les zones d’humidité.
  • Consulter le cadastre pour vérifier les limites du terrain.

Les points à surveiller en copropriété

En plus des diagnostics obligatoires, le vendeur d’un appartement doit vous donner un certificat indiquant sa surface habitable exacte (loi Carrez). En cas d’erreur, vous n’aurez aucun mal à réclamer une diminution du prix au prorata de la superficie manquante, si celle-ci est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée. Néanmoins, ce mesurage pouvant être réalisé par le propriétaire, mieux vaut vérifier vous-même. De plus, la surface du lot, même exacte, ne correspond pas forcément à celle qui est mentionnée dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division. Sachez qu’il n’est pas rare que des parties communes aient été annexées (cour, couloir, combles...), parfois sans autorisation. « En principe, le notaire demande copie du règlement de copropriété, des plans du logement et compare avec le titre de propriété et la superficie déclarée par le vendeur », explique Élodie Frémont. Néanmoins, avant d’acheter un duplex au dernier étage, soyez vigilant. La copropriété peut obtenir la restitution d’une partie commune annexée sans autorisation, ou bien cela peut nécessiter une régularisation à vos frais, même si vous n’en êtes pas responsable. Méfiez-vous aussi d’un état descriptif qui ne mentionne ni cuisine ni salle de bains alors qu’elles existent. Inspectez les toilettes. La présence d’un sanibroyeur indique qu’il n’y a pas de raccordement aux canalisations de l’immeuble. Ce qui signifie des travaux en perspective et l’obtention d’un accord de la copropriété pour les réaliser. Car, « si vous faites un raccordement sauvage, votre responsabilité pourrait être engagée », précise encore Élodie Frémont (voir Témoignage : Je subis des infiltrations d’eau dans mon logement depuis plus d’un an). Dans tous les cas, n’hésitez pas à questionner le notaire et le syndic.

N’oubliez pas les charges de l’immeuble. Même si le vendeur, vous donne une estimation de cette dépense, exigez les relevés sur au moins sur 2 ans. Demandez aussi au notaire de vous remettre une copie de l’état daté. Il précise les dépenses du budget prévisionnel ou hors de ce budget. Vérifiez aussi si des procédures pour impayés de charges ont été engagées. Penchez-vous sur les diagnostics obligatoires et l’état de l’immeuble. Exigez du syndic le carnet d’entretien qui vous renseignera sur la façon dont la copropriété est entretenue. « Si aucuns travaux n’ont été prévus depuis longtemps, il faut s’attendre à des dépenses », indique Élodie Frémont. Interrogez aussi le propriétaire et le syndic d’éventuels travaux programmés ou envisagés. La lecture des comptes rendus d’assemblées générales des 2 ou 3 dernières années vous donnera des informations précieuses sur le sujet. Profitez-en pour discuter de la répartition des provisions sur charges et pour travaux avec le vendeur. En principe, elles sont dues par la personne qui est copropriétaire à la date d’exigibilité, y compris pour les travaux votés avant la vente. Mais il n’est pas interdit de négocier d’autres conditions. Assurément, ne rien laisser au hasard est la seule façon d’éviter les mauvaises surprises et d’acheter en connaissance de cause

Ce que vous devez faire

  • Calculer la surface du lot.
  • Demander le relevé de charges des 2 dernières années.
  • Consulter le carnet d’entretien.
  • Réclamer les P-V des 3 dernières AG.
  • Étudier les diagnostics (voir Jusqu’à 9 diagnostics obligatoires).

Colette Sabarly


Mots-clés :

AMIANTE , COPROPRIETE , DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE , DIAGNOSTIC TECHNIQUE , DIAGNOSTIC THERMIQUE , DPE , ELECTRICITE




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