Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Vous êtes bailleur : ce qui vous attend dès 2014

Vous êtes bailleur : ce qui vous attend dès 2014

Octobre 2013
Le Particulier Immobilier n° 301, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Votre logement est situé en zone tendue ? Le nouveau plafonnement des loyers s’applique

Les mesures de plafonnement des loyers concerneraient les zones « tendues » où la demande excède l’offre. Paris, Marseille, Lyon mais également de plus petites villes comme Sète, La Rochelle ou Beauvais. Concrètement, le plafonnement concernera les 28 agglomérations actuellement soumises à la taxe sur les logements vacants. C'est-à-dire près de 70 % du parc locatif privé. Selon le ministère du Logement, 26 % des loyers seraient amenés à être révisés (à la hausse ou à la baisse) du fait des différents seuils créés par la loi. Toutefois, le plafonnement pourrait être plus théorique que pratique dans certaines localités, où le marché locatif tend à la baisse. « On nous impose un texte qui est censé répondre aux dysfonctionnements du marché parisien. Mais à Lyon, par exemple, on a toutes les difficultés à louer. La vacance augmente, les loyers baissent », remarque Jean Chavot, président délégué fédéral de la Fnaim à Lyon.

Le niveau du loyer initial n’est plus libre

Dans ces zones tendues, un loyer médian de référence (LMR), calculé à partir du stock de tous les loyers existants, sera fixé localement chaque année par arrêté préfectoral, sur proposition de l’observatoire des loyers de l’agglomération concernée. De cet indicateur découleront un LMR majoré (de 20 %) et un LMR minoré (de 30 %). Ces loyers de référence seront exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique. Le loyer de base des logements mis en location pourra être fixé librement par les parties au moment de la conclusion du bail, mais dans la limite du LMR majoré en vigueur à la signature du contrat. Les loyers dépassant le LMR majoré auront vocation à être abaissés pour être ramenés en deçà du plafond ; tandis que ceux dont le niveau serait inférieur au loyer de référence minoré auront la possibilité d’être ajustés à la hausse.
Si le logement présente des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, exceptionnelles (bâtiment classé, pourvus d’une grande terrasse, vue exceptionnelle, etc.), ce loyer pourra être majoré d’un complément de loyer non plafonné, justifié dans le contrat de bail. Le locataire aura trois mois à compter de la signature du bail pour contester la légitimité de ce complément ou son montant devant la commission départementale de conciliation. Puis il aura trois mois pour saisir le juge d’une demande en annulation ou la diminution du complément de loyer.
Pour l’heure, il est difficile de se faire une idée des niveaux de loyers qui seront adoptés. Mais la méthodologie fait déjà débat. « Il s’agit d’un loyer médian, c'est-à-dire que sont mélangés les relocations et les baux en cours, même si ces derniers sont signés depuis plus de dix ans. C’est un biais pour faire baisser artificiellement les loyers parisiens », estime Laurent Escobar, directeur associé au sein de la société d’étude et de conseil, Adéquation. L’exhaustivité des sources est également remise en cause, puisque la Fnaim n’en alimente plus les bases de données. À Paris, par exemple, l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) communique des chiffres qui devront encore être dégrossis dans les mois qui viennent. Au total, 7 valeurs médianes dont 3 pour Paris intra-muros et 4 pour la région Ile-de-France (ces données sont consultables sur le site observatoire-des-loyers.fr : cliquez sur « Données de l’année 2013 », puis sur « Médianes » et (ou) « Accès à la composition des zones »). Les 17 observatoires pilotes mis en route depuis 2012 couvrent aujourd’hui près de 40 % du territoire. Le plafonnement des loyers pourrait dès lors être effectif dès le milieu de l’année 2014 dans ces zones. En revanche, que les investisseurs en Duflot se rassurent, les plafonds de loyers Duflot dans le neuf seront mécaniquement épargnés. En effet, ils ont dès l’origine été prévus pour être inférieurs de 20 % aux loyers de marchés.

Il faut s’attendre à des baisses de loyer mécaniques

Selon l’observatoire Clameur, le niveau des loyers de marchés pourrait baisser en moyenne de l’ordre de 4,5 %. « Pour les 23 % supérieurs du marché, la baisse de loyers pourrait être de 16 % en moyenne, voire de 32 % pour les 5 % supérieurs du marché », relève l’observatoire.
Le ministère du Logement quant à lui fournit deux exemples permettant d’illustrer les conséquences de ce plafonnement en Région parisienne. Ainsi, pour un deux-pièces de 39 m² à Issy-les-Moulineaux loué actuellement 940 € hors charges, soit 24,10 €/m 2, la baisse serait de près de 15 %. Le loyer serait ainsi ramené à 795 € (20,4 €/m2), soit une baisse de 15 % équivalente à deux mois de loyer par an. Autre exemple fourni par le ministère : un studio de 26 m2 dans le centre de Paris (VIe arrondissement) est loué actuellement 1 000 € hors charges, soit 38,40 €/m2. Avec le plafonnement du loyer, ce dernier serait ramené à 800,80 €, soit une baisse de près de 23 %. Toutefois, ce dispositif permettrait également de réévaluer à la hausse les loyers les plus faibles. Selon Clameur, 9 % du marché serait ainsi concernés à Lyon et à Paris, et 13 % à Marseille.

Comment augmenter le loyer pour un bail en cours ?

Pour ce qui est de la révision du loyer, elle continue d’être indexée sur l’indice de référence des loyers (1,20 % au deuxième trimestre 2013). En revanche, il faudra désormais veiller à ce que le montant obtenu n’excède pas le LMR majoré local. Dans le cas contraire, le locataire sera fondé à engager un recours en diminution de loyer. La nouveauté : si le bailleur omet de réviser le loyer sur le fondement de l’IRL, il n’aura plus qu’un an pour effectuer son « rattrapage » (contre cinq ans aujourd’hui).
Au moment du renouvellement du bail (à chaque échéance triennale), et toujours dans les zones tendues, le loyer peut être remis en question. S’il est supérieur au LMR majoré, le locataire pourra engager une action en diminution du loyer. Si, au contraire, le loyer s’avère inférieur au LMR minoré, c'est le bailleur qui aura la possibilité de lancer une action en réévaluation de loyer. Locataire ou bailleur, c’est à celui qui veut modifier le niveau du loyer d’en faire la proposition, au moins cinq mois avant l’échéance du bail pour le locataire, et au moins six mois pour le bailleur. Spécificité de la réévaluation du loyer par le bailleur : sa proposition ne doit pas dépasser le LMR minoré. Mais le locataire pourra toujours, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage – six références si la ville fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, trois références dans les autres cas de figure –pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer engagée par le propriétaire. La procédure sera celle de l’actuel article 17c de la loi du 6 juillet 1989, la hausse s’appliquant comme aujourd’hui par tiers pour un bail de trois ans (par sixième pour un bail de six ans).
Concernant la perception des charges locatives, la donne change. Les régularisations tardives des charges seront limitées par un délai de prescription de trois ans. Par ailleurs, la loi inscrit dans le marbre une pratique courante. Le locataire pourra étaler le paiement d’arriérés de charges sur douze mois, si le bailleur procède à une régularisation des charges plus d’un an après leur exigibilité.

Les leviers à la disposition du bailleur disparaissent

La loi du 6 juillet 1989 interdit aujourd’hui aux bailleurs de demander certaines pièces justificatives aux locataires potentiels. Le projet de loi Alur entend inverser cette logique, en mettant en place « une liste exhaustive des pièces exigibles » qui sera déterminée par décret. Celle-ci serait calquée sur les pièces demandées lors de l’attribution d’un logement social.
En revanche, le projet pourrait bien signer la fin de la caution personne physique. En effet, du fait de la mise en place de la Garantie universelle des loyers (GUL), les bailleurs ne pourront plus recourir à ces cautions extérieures puisqu'un mécanisme étatique s’y substituera. « Face à un impayé, le seul fait de signaler que l’on allait recourir à la caution débloquait parfois les choses. Les bailleurs n’auront plus ce levier », regrette Jean-François Buet, le président de la Fnaim. Côté bailleur, la liste des documents à annexer au contrat devrait compter un nouveau diagnostique : l’état de l’installation électrique.

Un bail type s’impose au bailleur comme au locataire

La loi introduit l’obligation de recourir à un formulaire type. Celui-ci devra renseigner plus précisément le locataire sur ses droits et ses obligations. Les équipements du logement devront être spécifiés. Le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier bail, ou depuis le dernier renouvellement, devront également être indiqués. En outre, le bailleur devra stipuler le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent, et le montant du loyer médian de référence majoré.
Les bailleurs n’auront par ailleurs plus le droit à l’erreur quant à la surface du logement (l’unité de mesure, probablement la surface carrez, n’a pas encore été fixée), puisque le locataire aura six mois à compter de la signature du bail pour engager une action en diminution du loyer à raison d’une moindre surface.
La procédure d’état des lieux sera également modifiée. Une grille de vétusté standardisée permettant de calculer l'amortissement des biens dans le temps sera mise en place. « Finies les cases bon, moyen ou mauvais pour qualifier l’état des fenêtres ou du parquet. Cela permettra de simplifier le calcul des réparations demandées au locataire à sa sortie du logement », rappelle David Rodrigues juriste à l’association Consommation, Logement et Cadre de vie (CLCV). Cet état des lieux devra être rédigé en double exemplaire. Il pourra être modifié par le locataire pendant les dix jours qui suivent l’état des lieux. Notre conseil : faites appel à un huissier, son constat pourra vous servir de preuve si le locataire, de mauvaise foi, modifiait l’état des lieux après avoir détérioré le logement, même accidentellement…

Préavis, dépôt de garantie, les règles se durcissent

En zone tendue, où le plafonnement des loyers s’applique, le préavis de départ du locataire se trouve réduit à un mois. Ailleurs, le délai reste fixé à trois mois et l’application d’un préavis réduit devra s’accompagner de justificatifs, comme c’est le cas actuellement.
La règle change aussi pour ce qui est de la restitution du dépôt de garantie. Au-delà des deux mois dont dispose le bailleur pour rendre cette somme, il devra désormais s’acquitter de pénalités plus lourdes. Celles-ci sont fixées à 10 % du loyer par mois de retard. Soit bien au-delà du taux d’intérêt légal actuellement en vigueur (0,04 %), certes très peu dissuasif. « Qu’un bailleur soit pénalisé s’il ne rend pas le dépôt de garantie dans les temps, c’est normal. Mais que se passe-t-il dans le cas où le locataire ne paye pas le dernier mois de loyer, ou si le locataire paye son loyer tous les mois en retard ? De ce point de vue, le projet est très déséquilibré », estime Jean-François Buet.

Les loueurs en meublé sont aussi concernés

La location meublée est appelée à être plus strictement encadrée. Le projet de loi vise à intégrer ce mode de location dans le giron de la loi du 6 juillet 1989. En clair, un certain nombre d’obligations auxquelles sont soumises les locations nues s’appliqueront désormais aux locations meublées. Il s'agit du futur plafonnement des loyers, de l’obligation de recourir à un bail type, à une grille de vétusté normalisée pour l’état des lieux… Le meublé conserve bien sûr quelques spécificités. Parmi elles, la durée du bail (un an, neuf mois pour les étudiants), un dépôt de garantie équivalant à deux mois de loyer afin de prendre en compte la valeur du mobilier, ou encore un préavis de trois mois à respecter par le bailleur lorsqu’il donne congé à son locataire.
Par ailleurs, le bailleur aura la possibilité d’appliquer un forfait pour les charges locatives, en lieu et place de la régularisation annuelle obligatoire pour les locations vides. « On a souvent confondu souplesse et abus pour les meublés. La loi a le mérite de remettre à plat un certain nombre de dysfonctionnements et d’essayer de les corriger. Eviter qu’un bailleur puisse demander six mois d’avance de loyer ou exige une remise à neuf des lieux, par exemple », estime David Rodrigues, de la CLCV.

La location de meublés touristiques en ville est restreinte

La Mairie de Paris tente de restreindre, depuis deux ans, l’expansion des meublés touristiques dans la capitale (on en compterait entre 20 000 et 30 000, selon la mairie), exigeant un changement d’usage du local. Ainsi, si celui-cil est destiné à la location saisonnière, le lot d’habitation doit être converti en local commercial. Si cela n'est pas fait, les bailleurs s’exposent à de lourdes amendes. Cela ajoute une difficulté, car les propriétaires souhaitant procéder à un changement d’usage afin de transformer leur logement en meublé touristique devront préalablement obtenir l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ces mesures sont très contraignantes. Car au-delà du coût induit par un changement d’usage (en moyenne de 500 à 1 500 €/m2 : voir Le Particulier immobilier n° 284 de mars 2012), peu de copropriétés donneront leur accord à une telle transformation. À moins qu’elles ne soient composées principalement de bailleurs souhaitant opter pour ce mode de location.

Les frais d’agence facturés au locataire sont limités

Le projet de loi propose de limiter la contribution du locataire aux frais d’agence aux seules prestations dont il bénéficie directement. C'est-à-dire à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail. C’est donc au bailleur que reviendrait l’essentiel de ces frais alors que, jusqu’à présent, les dépenses devaient être supportées par les deux parties. Le plus souvent pour un montant équivalant pour chacun à un mois de loyer. Si cette réversion des frais n’est pas forcément illogique, au vu du service rendu au propriétaire, leur coût risque d’être un frein à la location par le biais d’une agence, sauf si cette dernières accepte de se priver d’une partie des honoraires facturés. Ce qui n’est en tout cas pas illogique sur les marchés tendus, où la demande locative reste forte et où les agences ont le moins d’effort à déployer pour trouver un locataire, qui plus est muni d’un bon dossier.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , DEPOT DE GARANTIE , ETAT DES LIEUX , GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS , GRL , HEBERGEMENT TOURISTIQUE , LOCATION MEUBLEE




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier