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Bail commercial : un remboursement sous conditions

Bail commercial : un remboursement sous conditions
Octobre 2013
Le Particulier Immobilier n° 301, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Sauf urgence, le bailleur rembourse au locataire les travaux qui lui incombent s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser. Cass. civ. 3e du 23.5.13, n° 11-29011

Sauf convention contraire des parties, les grosses réparations d’un local donné à bail commercial incombent au bailleur. Il s’agit par exemple des travaux de gros œuvre, tels que ceux qui affectent les fondations de l’immeuble. De plus, le bailleur est tenu en principe de rembourser au locataire les réparations indispensables à la jouissance normale des lieux que ce dernier a réalisées dans des conditions régulières. Encore faut-il qu’il y ait urgence, comme le souligne cette affaire.
Pour mettre fin à l’instabilité du bâtiment loué, causée par une rupture de pieux supportant l’immeuble, un locataire avait procédé aux travaux de reprise des fondations qui s’imposaient. Puis il avait assigné son bailleur en remboursement des travaux qu’il avait effectués à ses frais, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.
La demande en remboursement des travaux de reprise a été rejetée par la cour d’appel (CA de Besançon du 5.10.11).

En effet, si les juges du fond ont bien relevé la gravité des dégâts, la nécessité des travaux confortatifs « sous peine de voir le bâtiment en venir à la ruine » et leur efficacité, ils ont néanmoins refusé d’en mettre le coût à la charge du bailleur, au motif que l’urgence n’était pas telle que le locataire était autorisé à faire exécuter les travaux avant d’avoir pu mettre en demeure le bailleur d’y procéder.
En l’espèce, le premier courrier adressé au bailleur était daté de janvier 2005, alors que le locataire avait fait procéder à des sondages dès août 2004 et fait exécuter des travaux de consolidation dès octobre 2004.

Le locataire a porté le litige devant la Cour de cassation, arguant que le bailleur ne pouvait s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. En vain.
Dans un attendu cinglant, la Cour affirme que « sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui ».
Par conséquent, la règle est la suivante : pour être remboursé, le locataire qui a fait l’avance du coût des travaux qui incombent normalement au bailleur, doit, sauf urgence, l’avoir préalablement mis en demeure de les réaliser ou avoir obtenu une autorisation en justice de se substituer à lui.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

BAIL COMMERCIAL , JURISPRUDENCE , LOCATION IMMOBILIERE , TRAVAUX




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