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Un étage en plus, c’est réalisable

Un étage en plus, c’est réalisable
Octobre 2013
Le Particulier Immobilier n° 301, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Surélever un immeuble, est-ce réaliste ? L’option séduit de plus en plus les copropriétaires habitant le dernier étage. Mais aussi certaines copropriétés, qui commencent à l’envisager dans le cadre d’un projet global de réhabilitation, car c’est un bon moyen de financer de gros travaux. Suivez le guide.

Construire sur le toit pour rehausser l’immeuble ? Une pratique autrefois courante, qui fait aujourd’hui son retour en ville. Il se trouve que la plupart des copropriétés – hormis les plus récentes, les promoteurs ayant souvent déjà utilisé la totalité de la surface constructible – disposent d’un droit à construire résiduel, qui peut être utilisé sur une partie commune, ici la toiture. Lorsqu’une telle opération voit le jour, elle est le plus souvent réalisée à des fins privées par le copropriétaire habitant le dernier étage, qui veut gagner des mètres carrés sans déménager. Le mécanisme est le suivant : le copropriétaire doit d’abord acheter au syndicat le droit de surélever, considéré comme un droit accessoire aux parties communes (art. 3 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat des copropriétaires vote alors tant sur le principe de la cession que sur la contrepartie financière qui sera demandée à l’acquéreur, destinée à être répartie entre eux en proportion de leurs tantièmes de parties communes. Lorsque l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain – là où la pression foncière est considérée comme la plus forte –, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 501/1 000 € des voix (art. 35 al. 3). À moins que le règlement de copropriété n’ait prévu une disposition plus sévère : c’est alors cette majorité supérieure qui s’applique… sauf à la remettre en cause à la même majorité. Quoi qu’il en soit, la surélévation a plus de chances de se réaliser au profit du copropriétaire demandeur s’il occupe seul le dernier étage (voir témoignage "Un appartement devient triplex pour loger une famille"). Sinon, il faut recueillir l’assentiment de tous les copropriétaires occupant le dernier étage. Ce qui n’est pas toujours gagné…

Se mettre d’accord sur le prix et voter

Autre difficulté, le vote nécessite de se mettre d’accord sur le prix de la surélévation, tel qu’indiqué dans la proposition de résolution. « Le but étant d’obtenir l’adhésion par un vote, on part en général de l’estimation faite par la copropriété, à savoir souvent le mètre carré habitable. De cette valeur on retire le coût des travaux, le but étant de coller davantage à la valeur de surélévation, qui n’est pas, par nature, celle d’une construction finie. Mais les honoraires d’architecte ne sont pas pris en compte dans le calcul, ce poste étant perçu comme l’affaire personnelle du copropriétaire bénéficiaire de l’opération », explique Jérôme Hocquard, un avocat parisien associé de la société éponyme.
La surélévation entraînant la création d’un nouveau lot privatif, le syndicat des copropriétaires doit voter dans la foulée en assemblée générale la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, de même qu’il sera procédé à une nouvelle répartition des millièmes de charges, le tout aux frais du bénéficiaire.

Un projet d’intérêt collectif ?

Une opération de surélévation peut aussi être menée à l’initiative du syndicat des copropriétaires, en tant que projet d’intérêt collectif pour l’immeuble. C’est beaucoup plus rare dans les faits. « On rencontre des exemples réussis en montagne, comme à Val d’Isère, où la motivation est non seulement économique, mais aussi esthétique : il s’agit de transformer le toit plat d’origine en toiture à pans inclinés dans le style des chalets existants, en créant un ou deux étages supplémentaires », constate Dominique Sevray, président de « Planète Surélévation ». Mais l’objectif de cette association, créée en 2012, est bien plus ambitieux : aboutir à une « requalification énergétique » des immeubles. En utilisant son droit à construire résiduel pour créer des surfaces habitables nouvelles, une ­copropriété peut en effet espérer financer – idéalement en totalité – les coûts de réhabilitation, mais aussi la construction neuve édifiée sur son toit (voir témoignage "Quatre appartements en hauteur pour rénover un immeuble à Boulogne-Billancourt").

Le syndicat devient maître d’ouvrage…

Quant au montage de l’opération, le syndicat des copropriétaires a le choix entre devenir lui-même maître d’ouvrage ou vendre son droit à construire, à un promoteur. Opter pour la première solution est compliqué. Cela nécessite de réunir l’unanimité des voix des copropriétaires en assemblée (art. 35 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndicat doit ensuite se constituer sous forme de société (société civile de construction-vente, par exemple) pour pouvoir réaliser le portage financier de l’opération. Il devra en effet recourir à un prêt pour la mener à son terme. Certes, la copropriété a désormais la possibilité de souscrire un emprunt collectif, pour effectuer des travaux tant sur les parties communes que sur des parties ­privatives mais présentant un intérêt collectif (décret n° 2013-205 du 11.3.13). Autre piste, le recours à un « prêt collectif bonifié » par GDF-Suez en contrepartie de la valorisation de certificats d’économie d’énergie générés par les travaux. L’avantage ? Ces certificats viennent en déduction du taux ou de la durée du prêt pour calculer ensuite la quote-part incombant à chaque copropriétaire. La formule est proposée par la banque Solféa, filiale de GDF-Suez. En tant que maître d’ouvrage, il faut savoir enfin que le syndicat des copropriétaires ne se contente pas de décider des modalités de financement mais assume la responsabilité des travaux. À ce titre il doit souscrire une assurance dommages-ouvrage pour se couvrir au titre de la garantie décennale (art. L. 242-1 du Code des assurances).

… Ou la copropriété vend son droit de surélever à un promoteur

La seconde option qui s’offre au syndicat des copropriétaires est de vendre son droit de surélever à un opérateur extérieur. La décision se prend en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Et les copropriétaires du dernier étage doivent donner leur accord. Or, ces derniers sont en général peu enclins à accueillir un ou plusieurs voisins au-dessus de leur tête… sauf à leur offrir une contrepartie convaincante. « L’aspect psychologique d’un projet de surélévation n’est pas à négliger. Au conseil syndical de faire, alors qu’on est encore dans le cadre de la négociation, un travail d’information à titre individuel de chaque copropriétaire décisionnaire et aussi d’insister pour qu’il soit physiquement présent à l’assemblée générale », conseille Dominique Sevray. Des compensations financières, voire une offre d’acquisition prioritaire des logements construits ont donc tout intérêt à être discutées en amont. La difficulté est de parvenir à équilibrer l’opération sur le plan économique. La contrepartie financière proposée par le promoteur qui va réaliser les travaux peut, selon les caractéristiques de la construction existante, varier du simple au quadruple. Le syndicat devra arbitrer en conséquence : cette opération n’est intéressante que s’il retire de la vente de son droit de surélever une somme suffisante pour couvrir aussi largement que possible les gros travaux de rénovation qu’il envisage.
S’engouffrant sur le créneau porteur de la surélévation, des acteurs immobiliers proposent aujourd’hui leurs services aux copropriétés. Ainsi Surmontoit.com coordonne toutes les étapes du projet pour le compte de son client. Slt-surelevation.fr, en tant que promoteur, réalise des opérations de surélévations, tout en exerçant une mission de conseil auprès des copropriétés.

Monter un projet valide

Que l’initiative émane d’un seul copropriétaire ou du syndicat, la première étape de l’élaboration du projet consiste à vérifier que l’immeuble bénéficie bien d’un droit à construire résiduel et à déterminer sa consistance. Il faut s’en remettre au plan local d’urbanisme (PLU), ou au plan d’occupation des sols (POS), qui établissent les règles de densité applicables avec le coefficient d’occupation des sols (COS), ainsi que les exigences de gabarit. Notamment, les limites par rapport à la voie publique (il est d’autant plus facile de surélever que la rue est large) et la distance minimale à respecter par rapport à l’immeuble en vis-à-vis.
Dans certaines communes, la municipalité a voté un « bonus durable », autrement dit a autorisé un dépassement des règles de densité et de gabarit (art. L. 128-1 du Code de l’urbanisme). Ce dépassement octroyant des droits à construire et un volume de construction supérieurs est permis dans la limite de 30 % (20 % en secteur sauvegardé et protégé). En contrepartie, le projet doit répondre à des critères stricts de performance énergétique : isolation des planchers hauts de l’immeuble existant, nouvelle construction BBC, solution d’énergie renouvelable adoptée pour l’ensemble de l’immeuble (arrêté du 3 mai 2007 sur le bonus de COS durable). Peu de communes se sont encore prononcées en faveur d’un tel bonus, ou bien ne l’appliquent que partiellement. C’est le cas de Paris, qui n’autorise qu’un dépassement du COS.
Une fois ce préalable écarté, encore faut-il que le projet de surélévation soit techniquement réalisable. Aptitude de l’immeuble existant à supporter la surcharge (répartition sur l’ensemble des murs suffisante ou reprise de fondations en sous-œuvre), poids de la construction neuve (ossature bois plus compatible avec ce que l’immeuble peut supporter), jointure entre la partie ancienne et neuve… autant de points à évaluer. L’architecte dûment mandaté par le copropriétaire intéressé, ou par le syndicat, va proposer à son client un audit de l’immeuble, réalisé par un bureau d’études. « Un ingénieur structure, en se rendant sur place, va apprécier comment l’immeuble est fondé au niveau des caves, ou encore comment les murs porteurs sont positionnés pour supporter des surcharges. Ce n’est qu’à partir de là qu’il est concevable de se pencher sur une hypothèse de surélévation », confirme Cyrille Le Bihan, un architecte parisien.

Le permis de construire est obligatoire

La troisième étape consiste à établir le dossier de demande de permis de construire. Celui-ci est obligatoire dans une opération de ce type : outre que la surélévation modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, le permis est requis dès lors que les mètres carrés ajoutés portent la surface globale du bâtiment à plus de 170 m2. Ce sera forcément le cas dans un immeuble en copropriété. Pour obtenir ce permis, il faut résoudre plusieurs points épineux, et notamment penser au respect des normes incendie et accessibilité, applicables à la partie neuve du bâtiment résultant de la surélévation. Par ailleurs, si l’immeuble est situé dans le périmètre d’intervention de l’architecte des Bâtiments de France, il faudra s’attendre à ce que le projet subisse des aménagements en cours de route…
En ce qui concerne la réalisation proprement dite : contrairement à ce que l’on pourrait penser, la surélévation d’un immeuble ancien à pans inclinés est plus aisée et moins coûteuse que celle d’un immeuble récent à toit plat. « Il est plus facile de démonter la charpente, malléable, que d’intervenir au niveau de la reprise de l’étanchéité d’un toit plat. Et le dimensionnement empirique peut justifier une surcharge supplémentaire, sans avoir besoin de renforts comme dans un immeuble en béton, où les calculs sont figés au départ », détaille Mathurin Hardel, un architecte parisien. Des contraintes techniques qui poussent souvent les architectes à opter pour une surélévation en bois massif. Un matériau mis en avant du fait de ses qualités intrinsèques : légèreté, éléments modulaires préfabriqués en atelier permettant une extension en un temps record, chantier propre (construction sèche qui n’emploie ni ciment ni eau), a priori sans nuisances pour les voisins. Et son coût : il faut prévoir, dans la capitale, un budget de 3 500 € à 4 500 € TTC/m2, largement en deçà de la valeur du mètre carré construit.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

COPROPRIETE , TOITURE , TRAVAUX




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