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Prêt immobilier, comment décrocher le meilleur taux

Prêt immobilier, comment décrocher le meilleur taux
Octobre 2013
Le Particulier n° 1089, article complet.
Auteur : SABARLY (Colette)

Les taux des crédits immobiliers sont de nouveau en hausse. Heureusement, plusieurs solutions permettent de faire baisser le coût global de votre emprunt. Présenter le bon profil, faire jouer la concurrence, augmenter son apport… voici l’ensemble des leviers à actionner avant d’acheter.

C’était prévisible : les taux qui étaient à des niveaux historiquement bas depuis 18 mois ont repris leur courbe ascendante. « Ils ont subi des hausses comprises entre 0,10 et 0,15 point selon les durées », indiquait le courtier et comparateur de crédits et d’assurance Empruntis.com dans son baromètre publié fin juillet.
« Les banques ont répercuté le durcissement rencontré sur les marchés obligataires, explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, c’est la conséquence directe de la perte par la France de son triple A auprès de l’agence Fitch. La confiance des investisseurs s’étant un peu émoussée, car ils estiment que les risques à long terme sont plus élevés. » En conséquence, les banques se refinancent à des conditions moins attractives et ont décidé de répercuter ce surcoût sur leurs barèmes de crédit. Mais « une remontée brutale n’est pas à craindre », rassure Philippe Taboret.
Pour l’heure, les taux moyens de marché se situent autour de 3,10 % sur 15 ans, 3,45 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans. Et si vous avez le bon profil, vous pouvez même espérer beaucoup mieux. « Avec un excellent dossier, on peut décrocher un taux de 2,20 à 2,60 % sur 15 ans », lance Bruno Rouleau de Cafpi. Mais attention, les marges de négociation avec la banque semblent se rétrécir. « Il y a 2 mois, il n’était pas rare de négocier des taux inférieurs de 0,50 point aux taux affichés », observe Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis. Aujourd’hui, la décote oscille plutôt entre 0,20 et 0,30 point. Ce qui représente encore une économie de près de 5 000 € pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans !

Montrez-vous sous votre meilleur jour

Le banquier va, avant tout, évaluer le risque qu’il prend en vous prêtant de l’argent sur 15 ou 20 ans, selon votre âge, situation professionnelle, capacité à épargner…
Il épluchera, par exemple, vos relevés de compte des 6 derniers mois pour savoir comment vous vivez et de quelle manière vous gérez votre argent. Trop de crédits à la consommation, un découvert systématique, un incident de paiement… sont autant de signes négatifs. Aussi, soldez vos crédits à la consommation car sinon votre capacité d’emprunt immobilier sera réduite : une banque ne tolère généralement pas un taux d’endettement supérieur au tiers des revenus, tous crédits confondus. « Le prêteur peut déroger à cette règle si l’emprunteur dispose d’excellents revenus », tempère Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier Meilleurtaux.com.
L’établissement de crédit évalue aussi le « reste à vivre », c’est-à-dire la somme disponible une fois vos mensualités de crédits et vos charges acquittées.
Votre situation professionnelle sera également décortiquée. Sans contrat à durée indéterminée, difficile de décrocher un crédit. Mieux vaut d’ailleurs justifier d’un an d’ancienneté. De plus, votre entreprise doit être solide. Dans un contexte économique difficile, « la banque sera davantage rassurée si l’emprunteur travaille dans l’aéronautique que dans l’automobile », indique Maël Bernier.
Vos revenus et leur évolution dans le temps seront enfin passés au peigne fin. « Les établissements de crédit analysent le présent et le futur, confie de son côté Ari Bitton, cofondateur du courtier AB Courtage, un crédit immobilier n’étant pas très rentable, la banque évalue le potentiel qu’elle peut tirer de la fidélisation d’un nouveau client : vente de produits d’épargne, d’assurance… » Certains établissements privilégient donc les moins de 35 ans, sous-équipés en produits bancaires. « Ils les attirent avec des barèmes spéciaux : des décotes de taux de 0,30 point », poursuit Sandrine Allonier.

Gonflez votre apport personnel

Aujourd’hui, plus aucune banque ne prête à 100 %. « Avoir un apport est désormais indispensable. Il doit au minimum être de 10 %, hors droits de mutation », indique Maël Bernier. Vous devez ainsi disposer d’une somme d’au moins 15 à 20 % du prix du bien. Mais, plus vous aurez épargné, plus vous rassurerez l’établissement de crédit. « Avec 30 % d’apport et des revenus annuels au-dessus de 50 000 €, vous pouvez obtenir un taux à 2,80 % sur 20 ans », poursuit Sandrine Allonier. Mobilisez donc votre épargne au maximum. Si vos revenus sont modestes, pensez aux petits prêts constitutifs de l’apport personnel comme ceux d’Action Logement (ex 1 % Logement) pour les salariés du secteur privé. Le taux s’affiche à 2,25 %. Encore mieux, si vous achetez pour la première fois et dans le neuf, sollicitez un PTZ+ ! Son taux est imbattable : 0 %.

Faites jouer la concurrence entre les banques

Ne vous contentez pas d’aller voir votre banque. Contactez en plusieurs et si vous n’avez pas le temps, faites appel à un courtier. Ces professionnels ont capté plus de 20 % de parts de marché du crédit et leur rôle consiste à négocier pour vous le meilleur taux. Ils ont des arguments pour défendre votre dossier même s’il a des faiblesses et sauront à qui s’adresser selon votre profil. Vous pouvez gagner 0,20 ou 0,30 point sur le taux, ce qui, sur un crédit de 200 000 € à 3,20 % sur 20 ans, permet d’économiser 4 880 €. Un courtier peut aussi négocier la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé à la suite d’une revente avant l’échéance du crédit (soit 3 % au maximum du capital restant dû, ou encore le coût de l’assurance décès invalidité – voir ci-après). En principe, sa prestation est indolore puisqu’il se fait directement rémunérer par la banque qui lui abandonne les frais de dossier qu’elle vous aurait facturés (de l’ordre de 1 %). Vérifiez tout de même que la banque ne vous les prélèvera pas en double ou que le courtier, sous prétexte de complexité du dossier, ne vous facturera pas plus.

Dosez bien la durée de votre crédit

Outre vérifier le montant de votre apport personnel, les banques font évoluer leurs taux en fonction de la durée du crédit ; le risque étant plus élevé pour un crédit de longue durée. Et compte tenu de la crise économique, elles rechignent désormais à prêter sur 25 ou 30 ans. Leur politique de taux en témoigne. À titre d’exemple, avec un bon profil, vous pouvez décrocher un taux de 2,90 % sur 15 ans, mais sur 20 ans ou 25 ans le taux grimpera respectivement à 3,10 et 3,45 %, voire 3,80 à 4 % pour des durées supérieures à 25 ans. Concentrez autant que faire se peut votre remboursement sur une durée raisonnable. En empruntant 200 000 € sur 15 ans à 2,90 %, votre mensualité sera de 1 371 € et le coût de votre crédit, de 46 880 €. La même somme empruntée sur 20 ans générera une mensualité de 1 119 € et un coût de crédit de 68 620 €. Sur 25 ans, ces montants passent respectivement à 995 € et 98 770 €.

Négociez votre assurance décès-invalidité

En dehors du taux, ayez l’œil sur la prime d’assurance décès-invalidité que vous devrez souscrire. La banque vous proposera presque systématiquement son contrat « groupe », dont les primes oscillent le plus souvent autour de 0,35 à 0,50 % du capital emprunté. Pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, et une couverture à 50 % pour deux personnes, l’assurance vous coûtera ainsi 58 € si son taux est de 0,35 %. Si vous optez pour une couverture à 100 % pour deux, ce montant sera doublé. L’assurance a donc une incidence forte sur le coût du crédit.
Là encore, faites jouer la concurrence comme vous y autorise la loi Lagarde du 1er juillet 2010. Celle-ci interdit en effet aux banques d’imposer leur contrat groupe et les encourage à accepter la délégation d’autres compagnies. Ces dernières proposent des contrats individuels dont les primes sont calculées en fonction des caractéristiques de chaque souscripteur. Les courtiers proposent systématiquement de recourir à cette solution. « L’emprunteur gagne au moins 30 % sur sa prime d’assurance avec la délégation, même s’il a 50 ans », note Jérôme Robin, fondateur de VousFinancer.com. Reste deux écueils. Les établissements bancaires sont libres d’accepter ou de refuser un contrat en délégation qui n’offrirait pas la même couverture que le contrat maison. Et bien qu’elles n’aient pas le droit de faire varier le taux en fonction de la souscription ou non à leur contrat, elles détournent l’obstacle en bonifiant les taux des emprunteurs qui acceptent de s’assurer chez elle, voire de souscrire l’assurance habitation. Résultat : « 25 % seulement de nos dossiers passent par une délégation », poursuit Jérôme Robin. D’ailleurs, pour ne pas perdre ce marché juteux, les banques ont créé leurs propres filiales d’assurances. C’est, par exemple, le cas de BNP Paribas avec sa filiale Cardif ou ACM pour le Crédit mutuel. Côté tarif, les primes sont très compétitives, à partir d’environ 0,07 % pour les souscripteurs de moins de 30 ans en parfaite santé, 0,17 % pour ceux entre 30 et 40 ans et de 0,35 % au-delà de 40 ans. L’économie est donc de taille. Chez Vitae Assurances (groupe Cafpi), un jeune couple non-fumeur ne paiera pour un crédit de 150 000 € que 0,07 % du capital emprunté, soit 9,68 € par mois pour une couverture à 50 % pour deux personnes (le coût total de l’assurance s’élève alors à 2 324 €). Il est toutefois reproché à ces contrats d’offrir moins de garanties. « Comme la loi Lagarde autorise les banques à refuser les contrats moins performants, les assureurs prennent garde à proposer des couvertures tout aussi bonnes que celles des contrats groupes », rétorque Bruno Rouleau.

Vérifiez les garanties et les frais de dossier

En souscrivant un prêt immobilier, la banque vous demandera aussi une garantie lui permettant de se rembourser sur la vente du bien si vous ne payez pas. Il peut s’agir d’un privilège de prêteur de deniers pour l’achat d’un bien existant ou d’une hypothèque pour un autre non encore construit. Dans les deux cas, l’acte nécessite le recours à un notaire. L’inscription d’un privilège coûte, pour 200 000 € empruntés, autour de 1 212 €, et celle d’une hypothèque autour de 3 058 €. En cas de revente prématurée, vous devez procéder à une mainlevée, ce qui entraînera environ 900 € de frais en plus. Aussi, exigez la caution d’un organisme spécialisé comme Crédit Logement (toutes les banques), Saccef (Caisse d’épargne), Camca (Crédit agricole). Chez Crédit Logement, entre la commission de caution et le fonds mutuel de garantie, le coût représente 2 350 € pour 200 000 € empruntés, dont une partie est restituable une fois le prêt remboursé (1 420 € estimés pour un prêt souscrit aujourd’hui). Outre la garantie, ayez aussi l’œil sur les frais de dossier qui s’élèvent généralement à 1 % du capital emprunté. Ils sont souvent assortis d’un plancher et d’un plafond très variable d’un établissement à l’autre. Si vous avez le bon profil, n’hésitez pas à les négocier.

Colette Sabarly


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , CREDIT IMMOBILIER , TAUX DU PRET




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