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Ventes immobilières, un an pour réduire fortement l'impôt sur les plus-values

Ventes immobilières, un an pour réduire fortement l'impôt sur les plus-values
Octobre 2013
Le Particulier n° 1089, article complet.
Auteur : MARDON (Louis)

Depuis le 1er septembre 2013, l’imposition des plus-values immobilières, réalisées par les particuliers lors de la vente d’une résidence secondaire ou d’un logement acquis dans le cadre d’un investissement locatif, s’est sensiblement allégée. Sauf pour les terrains à bâtir. Le point sur cette réforme.

Annoncée par le président de la République le 16 juin lors d’une interview télévisée, la réforme des plus-values immobilières, destinée à fluidifier le marché et à créer un choc d’offres, sera intégrée au projet de loi de finances pour 2014, présentée en Conseil des ministres le 25 septembre. Son entrée en vigueur est fixée au 1er septembre 2013, de manière rétroactive puisque le vote définitif de la loi de finances pour 2014 n’interviendra qu’en décembre prochain. En effet, l’administration fiscale a, d’ores et déjà, précisé ses modalités d’application en publiant deux instructions les 2 et 9 août dernier. Reste à savoir si le Parlement votera en l’état cette réforme ou s’il la modifiera légèrement en la rendant encore plus avantageuse.

Une réforme favorable aux vendeurs mais bien complexe

Ce sont d’abord les modalités de décompte de l’abattement pour durée de détention qui sont modifiées. Désormais, un propriétaire est exonéré au bout de 22 ans de détention du bien (au lieu de 30 ans depuis le 1er février 2012). Mais cette exonération ne concerne que l’assiette de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (à laquelle on applique un prélèvement forfaitaire libératoire de 19 %). S’agissant des prélèvements sociaux, (CSG, CRDS, etc.), actuellement au taux de 15,5 %, l’exonération ne s’applique qu’après 30 ans de détention !
Dans le même temps, mais seulement pour un an – soit jusqu’au 31 août 2014 –, un abattement supplémentaire de 25 % est institué. Une opportunité à saisir absolument pour ceux qui avaient l’intention de vendre à court terme.
Ces nouvelles règles concernent toutes les ventes imposables de biens immobiliers détenus par des particuliers (résidences secondaires, logement donné en location, local commercial, etc.) ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, etc.) à l’exception notable des ventes de terrains à bâtir, dont les propriétaires sont les grands perdants de la réforme (voir "Exemple de calcul de plus-value immobilière"). Le régime applicable aux résidences principales reste, quant à lui, inchangé : la plus-value réalisée lors de la vente est totalement exonérée.
Si la réforme s’avère favorable aux vendeurs dans tous les cas (à l’exception de ceux de terrains à bâtir), elle a gagné en complexité. Les notaires, chargés de déclarer la plus-value et de payer l’impôt correspondant pour le compte des vendeurs, seront certainement particulièrement sollicités pour expliquer ces nouvelles règles.
En pratique, avant de vendre, demandez à votre notaire de faire une simulation de calcul de l’impôt que vous aurez à régler au titre de la plus-value, tous impôts confondus (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et taxe sur les plus-values élevées), ou rendez-vous sur notre site leparticulier.fr, rubrique simulateur. Vous pourrez ainsi évaluer la pertinence d’une revente en connaissance de cause.

Jusqu’au 31 août 2014, profitez d’un abattement exceptionnel de 25 %

Pour les ventes réalisées du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, vous bénéficiez de deux abattements sur le montant de la plus-value soumis à l’impôt : l’abattement pour durée de détention « nouvelle version » – sous réserve que le bien soit détenu depuis au moins 6 ans – et l’abattement exceptionnel de 25 % applicable, lui, quelle que soit la durée de détention du bien.
S’agissant de l’abattement pour durée de détention, la grande nouveauté de la réforme consiste à prévoir des abattements distincts pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux (taux et rythme différents : voir Abattements applicables aux cessions intervenant entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 (hors terrains à bâtir)).

Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention après la 5e et jusqu’à la 21e et de 4 % pour la 22e année. L’abattement se décompte par période de 12 mois, en faisant abstraction des fractions d’année. Par exemple, pour un bien détenu depuis 10 ans et 3 mois, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % (au lieu de 10 % auparavant).
Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est moins avantageux. Il est de 1,65 % pour chaque année de détention après la 5e et jusqu’à la 21e, de 1,60 % pour la 22e et de 9 % pour chaque année après la 22e. Ainsi, pour un bien détenu depuis 10 ans, la plus-value ne sera réduite que d’un abattement de 8,25 % (au lieu de 10 % jusqu’à présent).
Il en résulte que l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise dès la 23e année de détention, alors qu’il faut attendre la 31e année de détention pour bénéficier d’une exonération de prélèvements sociaux.
En revanche, les modalités d’application de l’abattement exceptionnel de 25 %, sont, heureusement, plus simples. Il se décompte après prise en compte de l’abattement pour durée de détention, et s’applique aussi bien pour le calcul de l’impôt sur le revenu que pour celui des prélèvements sociaux. Il est accordé quelle que soit la durée de détention du bien. L’abattement s’applique aussi pour le calcul de la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € (de 1 à 6 %, selon le montant de la plus-value, voir Comment se calcule l’impôt sur la plus-value).

Attention, certaines opérations de vente ne bénéficient pas de l’abattement de 25 %. Tel est le cas, par exemple, des cessions de parts de SCI et de SCPI ou de certaines ventes entre proches ayant des intérêts communs (cession entre conjoints, concubins pacsés ou non, cession de parts de SCI à un associé, etc.). Ces exclusions visent à éviter le montage d’opérations fictives destinées uniquement à purger une plus-value à bon compte…

Si vous vendez après le 31 août 2014…

Pour les ventes qui interviendront à partir du 1er septembre 2014 (promesses de vente signées après cette date), l’abattement de 25 % cessera de s’appliquer. Vous ne bénéficierez plus que de l’abattement pour durée de détention calculé selon les modalités en vigueur depuis le 1er septembre 2013.
Toutefois, même si les conditions de la vente seront nécessairement moins attractives à compter du 1er septembre 2014, elles resteront toujours plus favorables que celles du régime applicable jusqu’au 31 août 2013 et cela, quelle que soit la durée de détention du bien ou le montant de la plus-value.
Si l’on reprend l’exemple de Mme Dubois (voir l’encadré ci-dessus), qui vendrait, cette fois, sa résidence secondaire après le 31 août 2014 (la durée de détention restant par hypothèse la même), le montant de l’impôt à payer s’élèverait alors à 13 403 € (IR : 4 522 € ; prélèvements sociaux : 8 881 €), soit une économie de 6 256 € avec la réforme, et Mme Dubois échapperait toujours à la surtaxe.
Au final, les nouvelles modalités de calcul des plus-values aboutissent, dans toutes les hypothèses, à alléger la note fiscale des vendeurs, particulièrement si la plus-value est élevée. Ces conditions favorables suffiront-elles à relancer le marché des résidences secondaires, au ralenti ? À suivre, car dans le même temps, le gouvernement prévoit d’autoriser les départements à augmenter les droits de vente sur les immeubles de 0,70 % à la charge de l’acheteur, à partir du 1er janvier 2014.

Terrain à bâtir à vendre vite, avant le 1er janvier 2014 !

Dès le 1er janvier 2014, la plus-value résultant de la vente d’un terrain à bâtir n’ouvrira plus droit à l’abattement pour durée de détention. Avant cette date, la vente d’un tel terrain reste soumise aux règles prévues jusqu’à présent pour tous les biens (hormis l’application de l’abattement exceptionnel de 25 %). Autrement dit, la vente d’un terrain détenu depuis plus de 5 ans bénéficie encore d’un abattement sur la plus-value de 2 % pour chaque année de détention après la 5e, 4 % après la 17e et 8 % après la 24e (voir le n° 1087 du Particulier, p. 35).
Par exemple, supposons que vous vendiez un terrain que vous avez acheté il y a 20 ans et 2 mois, en réalisant une plus-value de 60 000 €. Si vous vendez à partir du 1er janvier 2014, l’impôt total sur la plus-value (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sera de 20 700 € (60 000 € x 34,5 %). Si vous vendez avant le 31 décembre 2013, vous paierez 13 248 € d’impôt [(60 000 € - 36 % d’abattement) x 34,5 %], soit une économie d’impôt de 7 452 €.
Si vous aviez l’intention de vendre un terrain à bâtir (en sachant que tous les terrains situés dans une zone constructible, quelle que soit leur surface, sont considérés par le fisc comme des terrains à bâtir, même si l’acheteur n’a pas l’intention de construire), vous avez donc tout intérêt à profiter de cette fenêtre de tir de quelques mois. Ce conseil vaut d’autant plus que vous détenez ce terrain depuis longtemps et si c’est le cas depuis plus de 30 ans, vous échappez totalement à l’impôt sur la plus-value !

Louis Mardon


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , EXONERATION FISCALE , INVESTISSEMENT LOCATIF , PLUS-VALUE IMMOBILIERE , RESIDENCE SECONDAIRE , TERRAIN A BATIR , VENTE




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