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Immobilier locatif, faut-il vendre après 9 ans de défiscalisation ?

Immobilier locatif, faut-il vendre après 9 ans de défiscalisation ?
Octobre 2013
Le Particulier n° 1089, article complet.
Auteur : PELLEFIGUE (Marie)

Après avoir acheté à crédit un logement pour le louer en profitant d’un régime de défiscalisation Périssol, Besson, Robien ou Borloo, vous devez prendre en compte l’état du marché immobilier et votre situation financière et fiscale pour décider de le conserver ou de le revendre.

Il y a une dizaine d’années, vous avez investi dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine à crédit, vous assurer un revenu complémentaire au moment de la retraite ou tout simplement placer votre capital dans un actif relativement sûr. Fortement imposé, vous avez profité, à l’époque, d’un dispositif de défiscalisation et acheté un appartement neuf sous le régime Périssol, Besson, Robien ou Borloo. En contrepartie, vous vous êtes engagé à donner le bien en location nue à titre d’habitation pendant au moins 9 ans. À la fin de cette année, ou au début de l’année prochaine, cette période d’engagement arrivera à expiration. Dès lors, vous vous interrogez : est-il opportun de conserver ce bien dans votre patrimoine, ou vaut-il mieux le vendre ? Une question d’autant plus pertinente que le contexte évolue. Le marché immobilier est désormais orienté à la baisse tandis que, depuis le 1er septembre, la fiscalité sur les plus-values immobilières s’est sensiblement allégée. Vous pourrez donc vendre avant que la baisse des prix ne s’amplifie, et profiter de cette fenêtre de tir fiscale pour récupérer un capital à réinvestir ou à transmettre.
Avant de décider du sort de votre logement, analysez votre situation personnelle, celle du marché immobilier de la ville où vous avez investi et vérifiez que vous avez respecté toutes les contraintes légales et fiscales. Pour vous aider à faire votre choix, utilisez notre test (voir Devez-vous garder ou revendre votre bien immobilier ?) qui vous permettra de faire le point sur votre cas. Et répondez aux 12 questions suivantes.

Quelle est la situation du marché immobilier de la ville où vous avez investi ?

Depuis un an, voire deux dans certaines agglomérations, le marché immobilier patine et les prix baissent. Néanmoins, si vous avez investi dans un programme de qualité, acheté un appartement attrayant (en étages avec terrasse et parking) et dans une commune dynamique, vous ne ferez pas de moins-value en vendant dans l’année. Inutile cependant de proposer votre bien à un prix élevé, désormais le marché immobilier est à la baisse, il ne sert à rien d’être trop gourmand.
Si, en revanche, vous avez investi dans une ville moyenne où l’offre de logements est abondante, vous devrez accepter une moins-value. Néanmoins, « les particuliers doivent faire leurs calculs en intégrant l’économie d’impôts réalisée ; dans ce cas, les opérations ne sont pas toutes perdantes », précise Christophe Chaillet, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France. Si la ville ne développe pas de projets d’urbanisme, qui pourraient faire remonter les prix d’ici de 5 à 10 ans, et si la région est peu porteuse économiquement, vendez sans hésiter. Si vous attendez plus longtemps, vous prenez le risque que votre bien se dévalue. « Si l’investissement a été réalisé dès le départ dans une ville à faible potentiel, mieux vaut céder le logement, quitte à perdre un peu d’argent, plutôt que de le conserver et en perdre encore plus quelques années plus tard », conseille Jean-Baptiste Roudillon, directeur marketing LCL Banque Privée.

Quelle est la situation du marché locatif de la ville où vous avez investi ?

Si vous n’avez jamais eu de mal à louer votre logement pendant toute la durée d’engagement fiscal, c’est que le marché est dynamique et que vous avez investi dans un quartier porteur. Dans ce cas, et à condition d’avoir besoin de compléments de revenus réguliers, vous avez intérêt à conserver votre bien. Si en revanche vous avez déjà subi plusieurs périodes de vacances locatives et que les locataires se succèdent en restant peu de temps, cela signifie que votre investissement n’est pas optimal. Cédez-le donc sans remords le plus rapidement possible.

Quel type de bien avez-vous acheté ?

Si vous avez acheté un studio, nombreux dans les programmes de Robien notamment, vérifiez que ce type de bien n’est pas surreprésenté aujourd’hui dans la ville où vous avez investi. Certaines communes ont connu une croissance considérable de l’offre de logements étudiants (Angers, Nancy…) et désormais ce type de logement se vend mal et se loue peu cher. Même constat pour les deux pièces, trop nombreux dans certaines agglomérations (Albi, Le Mans, Montauban…). Mieux vaut donc ne pas conserver ce type de logement dans votre patrimoine, quitte à vendre à perte. Si, a contrario, vous êtes propriétaire d’un deux pièces dans le cœur urbain d’une grande ville (Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier, Rennes…), vous pourrez en tirer un bon prix, mais aussi continuer à le louer facilement.

Quelle est votre situation fiscale ?

Si vous avez investi vers la quarantaine, il y a de fortes probabilités que vos revenus aient augmenté 10 ans plus tard. En parallèle, votre bien ne vous fait plus réaliser d’économie d’impôt, et vous ne pouvez déduire qu’un montant réduit de charges, puisque la majorité des intérêts d’emprunt a été remboursée. Dans ce cas, conserver votre bien vous coûte fiscalement, puisque le bénéfice foncier dégagé est intégré à vos autres revenus et imposé à votre taux marginal d’imposition. Pour savoir si vous devez vendre, faites un calcul prospectif, « en anticipant la rentabilité après charges et impôts du bien pour les 5 ans à venir, et en comparant ce chiffre au gain financier que le propriétaire tirerait en plaçant le produit de la vente, une fois la taxation sur les plus-values déduites », explique Philippe Pescayre, avocat associé au cabinet Alérion. Pour faire baisser votre facture fiscale, vous aurez peut-être intérêt à revendre votre logement pour en racheter un autre, par exemple, sous le régime Duflot.
Si, en revanche, vous avez investi passé la cinquantaine, vous êtes déjà, ou allez être dans quelques années, à la retraite. Dans ce cas, vos revenus vont chuter, tout comme votre pression fiscale. Conserver ce bien locatif dans votre patrimoine sera donc fiscalement plus indolore.

Quelle est votre situation financière ?

Outre votre situation fiscale, il faut également examiner votre situation financière. Si vous avez fini de rembourser le crédit qui a servi à acquérir le bien, en le vendant vous récupérerez un capital pour réinvestir dans un autre projet immobilier. « Vendre pour réinvestir est une solution patrimonialement intéressante, à condition d’avoir toujours l’âge de pouvoir souscrire un crédit », souligne Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thésaurus. Si, en revanche, vous anticipez une baisse de vos revenus dans un proche avenir, conserver ce bien pour en tirer des compléments de revenus est plus malin.
Dernier point : vérifiez que vous disposez de la trésorerie nécessaire pour faire face à des charges de remise à neuf de votre bien, car après 10 ans, en général, des travaux de remise en état sont à prévoir. Si ce n’est pas le cas, vendez avant de vous retrouver dans une situation difficile et de devoir brader votre appartement.

Avez-vous déduit des déficits fonciers au cours des dernières années ?

« La vente est possible dès la fin de l’engagement, mais attention, si vous avez constaté un déficit foncier et que vous l’avez déduit de votre revenu global, il faut louer le bien les 3 années qui suivent celle de l’imputation pour en conserver le bénéfice », souligne Jérôme Auguin, responsable du conseil patrimonial à BNP Paribas Banque Privée. Sans cela, le fisc vous réclamera le remboursement des sommes déduites sur cette période. Si, par contre, vous n’avez pas imputé de déficit foncier sur vos autres revenus, vous êtes libre de vendre dès la fin de la période de 9 ans.

Avez-vous intérêt à proroger le dispositif fiscal ?

Les régimes Besson, Robien classique et Borloo peuvent être prorogés pour deux périodes de 3 ans. Ils vous font alors bénéficier d’allégements fiscaux pendant 6 années supplémentaires au maximum. Seule condition : continuer de louer durant cette nouvelle période le bien à titre d’habitation principale, en respectant les plafonds de loyers et, éventuellement, les plafonds de ressources du locataire. Vous ne pourrez plus alors vendre le bien durant ces 3 ou 6 années supplémentaires, sauf à devoir rembourser les nouvelles économies fiscales (celles dont vous avez bénéficié durant la période initiale étant, en revanche, définitivement acquises).
Pour savoir s’il vaut mieux vendre ou prolonger, vous devrez déterminer si l’avantage fiscal supplémentaire procuré par la prorogation du régime compense totalement la perte de revenus pendant 6 ans due à l’obligation de maintenir un loyer plafonné.
« Si l’appartement est situé dans une résidence destinée aux investisseurs, beaucoup de logements seront cédés à la fin de la période fiscale. Prolonger de 3 ans la durée de location permet également de ne pas se trouver en concurrence avec d’autres vendeurs de logements similaires », remarque Jean-Baptiste Roudillon.

Avez-vous intérêt à vendre occupé ?

Si vous vendez votre bien avec le locataire en place, il intéressera essentiellement des investisseurs. Or ces derniers cherchent avant tout la meilleure rentabilité possible. Ce qui peut vous obliger à vendre le bien moins cher que le prix du marché.
Imaginons, par exemple, que vous déteniez un studio à Rennes dans un immeuble des années 90, vous rapportant 300 € par mois, hors charges (3 600 €/an). Sa valeur de marché s’établit aujourd’hui autour de 60 000 €. Un investisseur attendra de ce bien un rendement brut de 7 %. Pour atteindre ce niveau, il ne devra pas payer le bien plus de 51 400 €, soit 14 % de moins. « Il faut parfois consentir des décotes plus importantes dans les villes moyennes », précise même Violette Boittiaux, analyste patrimoniale chez LCL Banque Privée.
À l’inverse, en vendant votre logement libre, vous attirerez aussi bien des investisseurs que de futurs occupants. Le nombre d’acheteurs étant plus important, le prix de vente sera donc plus élevé.

Comment faire pour vendre libre ?

La reprise pour vente est l’un des cas qui vous autorisent à ne pas renouveler le bail. Pour récupérer votre bien, vous devez prévenir votre locataire, en respectant un formalisme légal très strict, au moins 6 mois avant la fin du bail en précisant le prix de vente. Sans réponse de sa part dans les 2 mois, cela signifie qu’il renonce à acheter votre logement à ce prix. Attention, « le congé pour vente n’est pas admis sans proposition de relogement si le propriétaire a moins de 60 ans et si son locataire a plus de 70 ans et gagne moins de 1,5 fois le Smic », note Gérald Lagier, avocat associé en droit immobilier au cabinet Alérion.
Si vous souhaitez vendre votre bien libre en cours de bail, une solution consiste à vous entendre avec votre locataire, en l’indemnisant pour qu’il vous donne son congé. Le montant que vous devez lui offrir doit être proportionnel à la durée résiduelle du bail, à son âge et à la difficulté qu’il aura à se reloger.
Attention, quoique parfaitement légal (sauf dans le cas d’un logement loué sous le régime de la loi de 1948), mieux vaut mettre cet accord par écrit, « il suffit de rédiger un acte sous seing privé avec son locataire, pour préciser, en contrepartie de son départ, le montant de l’indemnité qui correspond à un certain nombre de mois de loyers », ajoute Gérald Lagier.

Peut-on augmenter le loyer après la période d’engagement de location ?

Les différents dispositifs fiscaux imposent de louer à un loyer plafonné, fixé chaque année par décret, répondant à des grilles selon la zone géographique où est situé le logement. Une fois le délai fiscal terminé, vous pouvez louer votre bien au loyer de marché. Mais à condition de respecter la loi : il est impossible d’augmenter brutalement le loyer en cours de bail, vous devrez donc attendre le départ de votre locataire ou le renouvellement de son bail. Et si votre bien est situé dans une des communes concernées par le plafonnement des loyers, votre nouveau loyer doit correspondre à l’ancien majoré de l’indice de révision des loyers (IRL). Seule solution pour éviter cela : réaliser de gros travaux de rénovation dans le logement, dont le montant doit au moins être égal au dernier loyer annuel. Dans ce cas, la hausse de votre loyer est plafonnée et ne peut pas dépasser 15 % du coût total TTC des travaux (voir Dossier : Etes-vous concerné par l’encadrement des loyers ?). « Cette stratégie peut être fiscalement optimale, puisque le montant de ces travaux est déductible des revenus fonciers », précise Christine Vassal-Largy.

Peut-on louer à un membre de sa famille ou en meublé en fin de période d’engagement ?

À la fin de la période d’engagement, vous avez la possibilité de louer à un membre de votre famille – enfant, parent ou grand-parent –, ce qui n’était pas autorisé dans le cadre des dispositifs Besson et Borloo et permis avec le Périssol et le Robien uniquement s’ils ne faisaient pas partie de votre foyer fiscal. De la même façon, si le marché immobilier s’y prête, vous avez parfaitement le droit de louer votre bien en meublé, à condition d’obtenir une autorisation à la mairie s’il est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants et s’il ne constitue pas la résidence principale du locataire. « Attention, la location meublée va alors relever des bénéfices industriels et commerciaux, et si un déficit foncier a été reporté sur les revenus globaux au cours des 3 années précédentes, l’imputation sera remise en cause et les déficits fonciers reportables seront perdus », ajoute Jérôme Auguin.

Peut-on vendre si le crédit immobilier n’est pas entièrement remboursé ?

Vous en avez parfaitement le droit, mais dans ce cas, négociez au préalable avec votre banque. Car si vous soldez votre crédit au moment de la vente, vous devrez lui verser une pénalité de remboursement anticipé, égale au maximum à 6 mois d’intérêts des sommes remboursées, ou à 3 % du capital restant dû. Si vous récupérez des fonds pour acheter un autre bien à crédit, il y a de fortes chances que votre établissement financier annule ces pénalités à condition que vous empruntiez à nouveau chez lui. Autre solution : le transfert du solde de votre ancien crédit pour acheter un autre bien, « mais, dans ce cas, cela doit avoir été prévu au moment de la signature du prêt, car toutes les banques ne l’autorisent pas », précise Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis.

Marie Pellefigue


Mots-clés :

ACCESSION A LA PROPRIETE , BESSON , BORLOO , DEFISCALISATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , MARCHE LOCATIF , PERISSOL




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