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Un projet de terrasse ? Soyez vigilant !

Un projet de terrasse ? Soyez vigilant !
Septembre 2013
Le Particulier Immobilier n° 300, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

Tout le monde ne profite pas d’une terrasse, pourtant toute la copropriété est concernée par son aménagement, qu’elle soit située sur le toit ou en prolongement d’un appartement. C’est pourquoi il est essentiel pour chacun de connaître ses droits et le règlement de la copropriété.

Il suffit de lever les yeux en ville pour s’en convaincre : la tendance est à l’aménagement des terrasses d’immeubles, y compris sur les toits. Quelques meubles de jardin, des bacs à fleurs, des arbustes, un petit abri, une véranda, une extension – voire un spa, vu sur la Côte d’Azur… Ces espaces de plein air sont de plus en plus colonisés par les citadins. De telles installations, certes valorisantes pour le logement qu’ils agrémentent, sont une source potentielle de désordres et de conflits pour la copropriété qui, elle, n’en profite pas. Si le copropriétaire concerné mène son projet dans les formes, le syndicat en sera informé en amont, les professionnels susceptibles d’intervenir pour sécuriser l’opération consultés, les autorisations requises obtenues et la répartition des coûts anticipée. Dans le cas contraire, et selon les circonstances, la copropriété risque d’être confrontée à une annexion sauvage de partie commune, à des désordres répétés sur l’étanchéité et à des litiges sans fin quant à la charge des travaux. Que votre voisin du 3e se soit pris de passion pour les bambous, ou que celui de 5e et dernier étage ayant un accès au toit ait l’intention de s’y aménager une terrasse abritée, toute la copropriété est concernée. Voici ce que vous devez savoir de vos droits respectifs.

Pour une terrasse d’agrément, consulter le règlement

Il faut distinguer deux situations. Cas de figure le plus courant, la terrasse d’agrément située dans le prolongement du logement, conçue comme telle depuis l’origine de la construction, et qualifiée par le règlement de copropriété de « partie commune à jouissance exclusive ». Ce droit d’usage est presque toujours attaché au lot, mais peut aussi être lié à la personne et, dans ce cas, il ne se transmettra pas d’un copropriétaire à un autre. Avoir la jouissance privative d’une terrasse permet-il d’y faire ce que l’on veut ? Déposer des chaises et une table pliantes, poser quelques jardinières ou plantes en pot ne crée en général aucune difficulté. Mais le règlement de copropriété peut poser des conditions. « Il arrive que ce document contienne des clauses strictes interdisant purement et simplement toutes plantations, pergolas comprises, et même des bacs d’une certaine dimension, du fait du poids qu’ils génèrent, une fois remplis de terre », relève Jean-Pierre Forestier, avocat parisien associé de la SCP éponyme.
À l’opposé, certains règlements, plus laxistes, ne comportent aucune restriction quant à l’aménagement des terrasses, même pour construire de véritables ouvrages, comme une véranda ou un spa. Mais pour ces réalisations, destinées à être ancrées dans les parois de l’immeuble ou dans le sol, le copropriétaire doit de toute façon demander l’autorisation de l’assemblée générale (AG), dans la mesure où il s’agit de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Si le règlement de copropriété est muet quant au régime même de la terrasse, celle-ci est considérée comme une partie commune. Avant d’y faire le moindre aménagement, tout copropriétaire doit d’abord obtenir de l’AG la cession d’un droit de jouissance (voir : "Vote à la bonne majorité") sur la terrasse. « Cela peut faire partie d’une négociation où il va être prévu que le copropriétaire prendra à sa charge la réfection du complexe d’étanchéité », explique Jean-Pierre Forestier. Voire faire l’acquisition pure et simple, à titre privatif, de cette partie commune. C’est plus rare, mais pas impossible. Du point de vue de l’intéressé, l’avantage de devenir propriétaire du sol, c’est que ces mètres carrés supplémentaires, devenant privatifs, peuvent être comptabilisés dans la surface Carrez, ce qui en majore la valeur à l’heure où chaque mètre carré compte. La détermination du prix par le syndicat des copropriétaires devrait normalement tenir compte de la valeur vénale du marché et du statut actuel de la partie commune (affectée ou non d’un droit de jouissance privatif). L’idéal est de faire appel à un expert mais, le plus souvent, le prix est déterminé de façon empirique. C’est une valeur de convenance qui est proposée par le syndicat, après qu’il a tâté le terrain avec le conseil syndical. « Ce prix peut être l’occasion pour la copropriété de se constituer à l’avance un budget annuel de fonctionnement », constate Jean-Pierre Forestier. En tout état de cause, la compensation financière doit figurer au rang des documents diffusés en AG. Et une chose est sûre : la copropriété n’a aucun intérêt à accepter la vente à un prix symbolique, car cette vente pourrait être cassée en cas de contestation judiciaire, dans la mesure où le syndicat n’a pas à consentir ce qui serait alors considéré comme une libéralité.
La partie commune vendue ou le droit de jouissance cédé impliquent une augmentation des tantièmes de charges communes générales affectés au lot du copropriétaire qui en bénéficie. Le calcul des nouvelles quotes-parts peut être effectué aux frais de ce dernier par un géomètre expert.

La conversion du toit terrasse exige d’infinies précautions

Deuxième cas de figure : l’annexion d’un toit terrasse. Il s’agit le plus souvent d’une surface dite technique, sur laquelle seul du personnel d’entretien est censé circuler dans le cadre de la maintenance de la toiture pour accueillir des équipements (chaufferie, ventilateur de climatisation, machinerie d’ascenseur), ou pour effectuer des opérations comme le ramonage des conduits de cheminée ou le remplacement d’une antenne de télévision. Immeubles types concernés, ceux construits dans les années 1960 et 1970, qu’il s’agisse de la toiture du dernier étage ou du toit d’un lot commercial situé au rez-de-chaussée, faisant saillie côté rue et se trouvant d’aplomb avec les appartements du 1er étage. Il faut savoir que ces surfaces, en tant que telles, n’ont pas vocation à accueillir une terrasse d’agrément. Il ne s’agit pas seulement de sécurité – en l’occurrence une échelle seule permet d’y accéder et les garde-corps sont inadaptés, voire inexistants –, mais du revêtement – dont la partie visible (protection d’étanchéité) se compose souvent d’une couche de gravillons roulés –, qui n’est pas approprié pour recevoir salon de jardin ou autres bacs de verdure. Il ne faut pas transiger avec le respect de l’inaccessibilité de la toiture, le conseil syndical et le syndic doivent y veiller. À partir du moment où un projet de transformation de cette terrasse technique en terrasse d’agrément est envisagé, il faut que le ou les copropriétaires qui le portent présentent toutes les garanties nécessaires au syndicat. À titre préalable, un bureau d’étude doit être dépêché sur place pour réaliser un diagnostic de l’existant. L’étendue des travaux, à faire réaliser par un étancheur qualifié (Qualibat, par exemple) dépend largement de l’élément porteur. « L’entreprise va essayer de se procurer le DOE (dossier des ouvrages exécutés, ndlr) que le promoteur et le syndic doivent normalement avoir. Faute de quoi, il sera obligé de faire un sondage destructif puis une préconisation en fonction des résultats », détaille Lise Boussert, déléguée générale à la Chambre syndicale française de l’étanchéité (CSFE). « Les dalles sur plots sont à privilégier, ce système permet de conserver la hauteur existante de relevés d’étanchéité* », conseille François Péron, architecte à Saint-Mandé. En dessous, même si l’étanchéité proprement dite est encore en état, il est conseillé de la refaire entièrement. A fortiori si l’installation d’une véritable construction, comme une véranda ancrée au sol ou un spa, est envisagée, en raison du risque de percement de l’étanchéité existante. Des travaux à coupler, dans l’idéal, avec une isolation thermique permettant de réaliser des économies d’énergie.
La terrasse ainsi convertie peut être plantée, mais certaines précautions doivent être respectées. Il ne faut pas perdre de vue que la toiture terrasse reste par principe une couverture, et que dans les résidences de plus de dix ans d’âge, l’étanchéité n’est jamais adaptée pour recevoir un jardin suspendu. « Un revêtement antiracines pour éviter tout risque de perforation de l’étanchéité, une couche drainante destinée à faciliter l’écoulement des eaux pluviales et une couche filtrante en vue de retenir les éléments fins de la terre végétale doivent être prévus », détaille Lise Boussert.
Autre précaution indispensable, s’assurer auprès d’un bureau d’études (aux frais, là encore, du copropriétaire bénéficiaire) que l’immeuble peut supporter le poids des aménagements envisagés. « De la terre végétale pour un simple gazon, cela représente déjà 600 kg au m2 pour une épaisseur de 30 cm. Or, ce n’est rien en comparaison de celle requise pour la plantation de gros arbres, qui peut atteindre plusieurs mètres », alerte Lise Boussert. Le calcul de charges n’est toutefois pas une garantie absolue : fondé sur les données constructives de l’immeuble, il peut être faussé si des murs porteurs ont été abattus en catimini par un ou plusieurs copropriétaire(s), ce qui arrive. Parmi les solutions permettant d’alléger le poids sur une terrasse technique convertie en jardin d’agrément, maintenir une portion inaccessible en la végétalisant présente de nombreux avantages. Mais quoi qu’il en soit, des travaux de renforcement du support de la terrasse et/ou de la structure porteuse de l’immeuble pourront s’avérer nécessaires. Des travaux que la copropriété est censée supporter, s’agissant de charges générales. Et même si la copropriété est dotée dès l’origine d’une terrasse prête à accueillir un jardin, il faut anticiper un contrôle d’entretien annuel destiné à assurer la pérennité de l’ouvrage. Ce sera l’occasion pour le professionnel de vérifier la bonne hauteur du relevé d’étanchéité par rapport au niveau de la terre, mais aussi de contrôler les végétaux plantés, certaines catégories, telles les bambous (racines pouvant percer l’étanchéité) ou les palmiers (arbres à fort développement) étant à proscrire.

toute construction, même légère, nécessite des autorisations

Que ce soit sur le toit ou sur une terrasse prolongeant le logement, tout projet de construction, même légère, nécessite plusieurs autorisations. De la part des services de l’urbanisme, tout d’abord. Dès lors que la surface d’emprise au sol de l’installation dépasse 5 m2, et jusqu’à 40 m2, une déclaration préalable est requise en application de l’article R. 421-17 du Code de l’urbanisme. Et ce, même si la construction envisagée est édifiée sans aucune fondation, avec une structure légère facilement démontable. Une véranda répondant à ces critères, même baptisée « abri de terrasse », n’y échappera pas. Au-delà de 40 m2, un permis de construire est requis. Et même en deçà de 5 m2, le projet, dans la mesure où il entraîne une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, requiert au minimum une déclaration préalable, y compris s’il s’agit de poser un nouveau garde-corps ou un store banne sur la terrasse. Enfin, la construction nouvelle doit rester dans les limites de ce qu’autorise le coefficient d’occupation des sols (COS), sachant que celui-ci peut être dépassé à condition de réaliser simultanément des travaux d’amélioration thermique ou phonique sur la structure existante de l’immeuble…
Implanter une construction sur une terrasse suppose de répondre aux règles de mitoyenneté, mais aussi de prospect figurant au plan local d’urbanisme (PLU) ou au plan d’occupation des sols (POS) de la commune. Celles-ci, destinées à ménager un espace suffisant entre deux constructions, régissent notamment les vues. « Une vue directe peut ainsi être créée en cas de transformation d’une terrasse technique en jardin d’agrément, ce qui obligera à la pose de pare-vue », explique François Péron. De même, ces règles vont dicter les ouvertures, telle une porte-fenêtre, qu’il est possible de réaliser en remplacement de la fenêtre existante, pour permettre l’accès à la terrasse – et les distances à respecter par rapport au voisinage. Des prescriptions qui se révèlent draconiennes dans le périmètre d’un monument historique. Impossible par exemple de construire la moindre véranda à Paris lorsqu’on bénéficie d’une vue sur le dôme des Invalides… Le PLU, ou le POS, peut en outre contenir des servitudes particulières. Par exemple, si l’immeuble se trouve en zone d’« espace vert protégé », aucun aménagement ne pourra être effectué sur la terrasse, pas même une couverture en dallage. Seules les plantations en pleine terre seront admises, et encore – on l’a vu – pas à n’importe quelles conditions.
Ces autorisations administratives doivent se doubler de l’approbation de l’assemblée générale. Comment vont-elles se combiner ? Dans le meilleur des cas, le copropriétaire qui porte un tel projet a sondé le conseil syndical, avant de faire valider le principe des travaux en AG. S’il obtient à ce stade un accord de principe, il attendra l’année suivante pour faire inscrire à l’ordre du jour sa demande définitive et, à ce stade, sa requête doit être le plus aboutie possible afin d’éviter tout conflit, présent mais aussi futur, avec la copropriété. Le syndicat doit en effet pouvoir se prononcer sur un projet détaillé. C’est indispensable pour délibérer en connaissance de cause. Un engagement du copropriétaire de recourir à ses frais à l’architecte de l’immeuble et à un bureau de contrôle pour finaliser le projet fera la différence. Mais c’est insuffisant. Au dossier devront être joints plusieurs documents, comme le projet de modificatif au règlement de copropriété, une proposition de compensation financière ou encore des attestations de qualification et d’assurance des entreprises appelées à intervenir sur le chantier.
Par ailleurs, l’autorisation donnée par l’assemblée ne préjuge en rien du respect des formalités d’urbanisme : l’intéressé doit donc s’engager à demander les autorisations requises, et cela doit figurer dans le procès-verbal d’AG. Le syndicat peut d’ailleurs avoir intérêt à suspendre son autorisation à celle des services de l’urbanisme. Ce n’est de toute façon qu’une fois l’accord obtenu en AG que le dossier va concrètement être déposé en mairie. C’est également le moment de prévoir comment seront traitées les demandes émanant d’autres copropriétaires qui envisageraient d’entreprendre un projet semblable d’aménagement. Car de tels travaux se révèlent « contagieux » dans les immeubles…

Anticiper la répartition des coûts d’aménagement

Au cœur des conflits liés aux aménagements de terrasses se trouve souvent la question de la répartition des coûts, source d’incompréhensions. Avoir la jouissance privative – cas le plus fréquent – signifie pour le propriétaire concerné qu’il prend à sa charge les frais occasionnés par le revêtement superficiel de la terrasse, par exemple le remplacement des dalles ou du carrelage. Mais uniquement cela. Car la terrasse qui sert de toiture à l’immeuble, ou qui prolonge les appartements situés en dernier étage, n’en est pas moins considérée par les tribunaux comme une partie commune affectée à l’usage de la copropriété ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi la part la plus conséquente des dépenses, comme la réfection du complexe d’étanchéité et le gros œuvre (isolation notamment), revient-elle au syndicat des copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété n’en décide autrement, ce qui est rare.
Reste l’épineuse question des aménagements privatifs à déposer puis à réinstaller lorsque la réfection de l’étanchéité est programmée. Leur sort est parfois réglé par une clause figurant au règlement de copropriété, aux termes de laquelle le bénéficiaire des aménagements réalisés ne saurait alourdir les charges communes générales. En l’absence d’une telle clause, tout va dépendre si les aménagements ont été effectués dans le respect de la loi… ou pas. Dans le premier cas de figure, ils sont d’origine ou posés après l’obtention du feu vert de assemblée générale, et leur réinstallation s’analyse alors comme une dépense accessoire à la réfection de l’étanchéité, prise en charge par la copropriété, y compris s’agissant du stockage. À condition qu’il ne s’agisse pas d’une dépense somptuaire, qui ne serait pas conforme à la destination normale d’une terrasse (un spa ou un jacuzzi…). Un point laissé à l’appréciation des tribunaux en fonction notamment du standing de l’immeuble. Dans le deuxième cas de figure, c’est-à-dire si les aménagements ont été réalisés en catimini – telle une véranda légère montée sans autorisation – au copropriétaire d’en assumer les conséquences juridiques et financières si des désordres apparaissent, nécessitant des travaux.
Et les désordres, en la matière, sont fréquents. Les infiltrations d’eau « par le clos et le couvert » – dont celles de toitures terrasses – représentent une bonne moitié des sinistres déclarés aux assureurs de la construction. À supposer qu’il ait été conçu dans les règles de l’art, le système d’étanchéité, conçu pour avoir une durée de vie limitée d’environ vingt ans, vieillit. A fortiori lorsque la construction initiale, ancienne, ne bénéficie pas des qualités dont font preuve les matériaux actuels d’étanchéité. En cas de sinistre, le copropriétaire qui a la jouissance de la terrasse est tenu d’effectuer une déclaration auprès de sa compagnie d’assurances et d’alerter le syndic. Ce dernier, amené au besoin à prendre des mesures urgentes, doit faire jouer l’assurance de l’immeuble et éventuellement l’assurance dommages-ouvrage qui finance les travaux de réparation complète des désordres couverts par la garantie décennale. À condition que le problème d’étanchéité résulte d’un défaut de construction. Passé dix ans, c’est au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les travaux.
L’importance de la sinistralité générée par les problèmes d’étanchéité est telle que certaines compagnies refusent de couvrir les étancheurs au titre de l’assurance construction. « C’est elle, en effet, qui est touchée au niveau du coût de la prime, non pas l’assurance personnelle – il n’empêche qu’il faut déclarer tout changement en cours de contrat du fait des travaux réalisés – et à la marge l’assurance de l’immeuble », avance un agent d’assurance parisien, qui poursuit : « Au regard de l’assurance de l’immeuble, même si chaque compagnie a ses propres critères de tarification, l’aménagement d’une toiture-terrasse par un copropriétaire génère le plus souvent seulement quelques centaines d’euros supplémentaires, pour une prime annuelle de 10 000 €. » Et si c’est le copropriétaire qui est à l’origine du désordre sur la terrasse ? Par exemple s’il a installé des jardinières trop lourdes dont les arêtes, vives, ont fini par poinçonner le revêtement d’étanchéité. « Le plus souvent, il n’y aura pas de recherche de responsabilité, car c’est la convention interassurance Cide-Cop, faisant référence à la notion de copropriété lésée (elle régit les dommages matériels survenus en copropriété supérieurs à 1 600 € HT, ndlr), qui s’applique », conclut-il.

Marianne Bertrand

*Remontée du revêtement d’étanchéité pour tenir compte des reliefs et des émergences (souches de cheminées, muret) d’une toiture terrasse.


Mots-clés :

ASSEMBLEE GENERALE , COPROPRIETE , TERRASSE , TOITURE , TRAVAUX , VOISINAGE




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