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Au décès de mon frère aîné, nous avons hérité, mes soeurs et moi, d’un bien immobilier qu’il avait, de son vivant, laissé gratuitement à la disposition d’une de ses nièces. Est-il possible de la maintenir dans les lieux et de lui donner un titre d’occupation ?

Septembre 2013
Le Particulier n° 1088, article complet.

Il est effectivement possible de régulariser la situation de fait, en proposant à votre nièce de signer un contrat de location et de lui accorder ainsi un droit de jouissance sur le logement qu’elle occupe. Toutefois, après le décès de votre frère, ce logement fait partie de l’indivision successorale. Les décisions s’y rapportant concernent donc l’ensemble des indivisaires. Or la mise en location d’un bien indivis constitue un acte d’administration qui requiert la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 alinéa 1 du code civil). Il faudra donc s’assurer, au préalable, d’obtenir cette majorité et, par la suite, informer l’ensemble des héritiers de la décision prise.

Cela risque de poser problème car certains souhaitent procéder à la vente du bien. À quelle majorité cette décision devra-t-elle être prise ?

La vente d’un bien détenu en indivision ne peut, en principe, avoir lieu qu’avec l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 alinéa 7 du code civil).
Cependant si le bien est détenu en pleine propriété par tous les indivisaires (il ne doit pas avoir subi de démembrement de propriété), et, deuxième condition, si tous les indivisaires sont « connus et localisés » et ne sont pas hors d’état de manifester leur volonté, soit par suite d’éloignement soit en raison de leur placement sous un régime de protection juridique, la règle de l’accord unanime peut connaître une exception. Dans ce cas, la majorité des deux tiers des droits indivis peut suffire à prendre la décision de vendre (article 815-5-1 du code civil). Mais il faut, toutefois, que la vente soit autorisée par le juge du tribunal de grande instance.


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , HERITAGE , INDIVISION , LOGEMENT , SUCCESSION




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