Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Location > Bailleurs : comment évaluer votre premier loyer

Bailleurs : comment évaluer votre premier loyer

Bailleurs : comment évaluer votre premier loyer
Septembre 2013
Le Particulier n° 1088, article complet.
Auteur : HERVE (Julienne)

Déterminer le loyer d’un logement que l’on vient d’acquérir est une étape clé. Trop élevé, il peut décourager les candidats à la location et entraînera une vacance pénalisante. Trop bas, vous peinerez à le réajuster compte tenu des règles d’indexation. Voici nos conseils pour estimer le juste loyer.

En principe, vous pouvez déterminer librement le loyer lorsque vous louez un logement neuf ou ancien pour la première fois, (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6.7.89), sauf s’il s’agit d’un logement bénéficiant d’un régime de défiscalisation Scellier ou Duflot.

Commencez par consulter les bases de données spécialisées 

L’observatoire Clameur (clameur.fr) fournit en accès libre les loyers de marché en 2012 dans 1 218 villes. Vous y verrez, par exemple, que le loyer au mètre carré d’un studio dans le IXe arrondissement de Paris est de 28,40 €. Consultez plusieurs observatoires de ce type et comparez les données ainsi collectées. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap ; observatoire-des-loyers.fr) ou les Agences départementales pour l’information sur le logement (anil.org) vous renseignent gratuitement sur leur site. Les demandes par courrier sont facturées 15 €. Dès la fin de l’année, vous devriez pouvoir consulter les premiers résultats des observatoires des logements créés à la demande de Cécile Duflot, ministre du Logement. Ces données seront accessibles gratuitement auprès de ces observatoires et des antennes régionales de l’Anil. Ces premiers résultats demanderont à être approfondis. Une petite enquête du marché local s’impose, comme vous le feriez pour établir le prix de vente d’un appartement ou d’une maison. 

Affinez le loyer en fonction des qualités et des défauts du logement

Commencez par évaluer la situation de votre bien : centre-ville, proximité des commerces, des transports ou des écoles, pour les appartements familiaux, sont valorisants. À l’inverse, un logement éloigné de tout sera pénalisé. Faites de même avec la qualité de l’immeuble. Le récent et le neuf ne sont pas toujours synonymes de loyers plus élevés, sauf s’ils répondent à des qualités de construction permettant de réaliser des économies d’énergie. « Si un appartement neuf est excentré, il ne se louera pas forcément plus cher. Les logements anciens sont souvent mieux situés et bien entretenus », constate Patrick Chappey, directeur général de Gérerseul.com. Faites ensuite l’inventaire des équipements et services de l’immeuble : un ascenseur pour un appartement dès le troisième étage, un parking, une cave, les services d’une concierge, un digicode ou un interphone, le chauffage collectif sont des bons points. Enfin, votre appartement lui-même. Sa surface est un élément déterminant. Il faut savoir que le loyer au mètre carré d’un studio ou d’un deux pièces est plus élevé que celui d’un quatre ou d’un cinq pièces. La demande de location est, en effet, concentrée sur les petites surfaces. Une situation sur rue et au nord s’apprécie moins qu’une exposition sur cour ou qu’un appartement traversant est-ouest. Un vis-à-vis trop proche est moins valorisant qu’une vue dégagée. L’état général du logement entre bien entendu en ligne de compte. Des peintures fraîches, des installations en bon état, une cuisine équipée, un balcon ou une terrasse pèseront dans votre estimation. À l’inverse, des murs en mauvais état, une installation électrique et une plomberie vétustes le desservent. N’oubliez pas les diagnostics énergétiques. Selon une enquête réalisée par LocService, le montant des loyers baisse de 12 % entre un logement classé A et un bien équivalent classé G. Et, si vous louez un logement meublé, tout l’aménagement et le mobilier sont pris en compte, ce qui explique des différences de 20 à 40 % entre certains loyers.

Enfin, cherchez dans le voisinage des biens comparables pour vérifier si le loyer que vous avez retenu est cohérent avec le marché. « II faut chercher des références de biens loués identiques, et se demander à quel prix vous pouvez mettre votre appartement pour les concurrencer», explique Éric Daveau, agent immobilier du groupe Orpi. Vous trouverez ces informations chiffrées en épluchant les annonces immobilières des agences, dans la presse régionale, la presse spécialisée ainsi que sur les sites internet. Si vous n’avez pas le temps de faire ces recherches, vous pouvez vous adresser à un agent immobilier qui estimera gratuitement le loyer, comme il le fait pour un prix de vente.

Un plafonnement des loyers est envisagé dans des zones de fortes demandes

Cette liberté de pouvoir déterminer un premier loyer pourrait être prochainement remise en cause dans certaines agglomérations où la demande locative est très importante. Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite Alur) prévoit que l’encadrement des loyers s’appliquerait également aux nouvelles locations situées dans les zones où le marché de la location est tendu et où un observatoire des loyers a été mis en place (voir Ce qui va changer pour votre patrimoine immobilier). Dans ce cas, un arrêté annuel du préfet fixerait, pour chaque catégorie de logements, un loyer médian de référence, ainsi qu’un autre minoré et un troisième majoré. Il ne serait plus possible de fixer un montant supérieur au loyer médian de référence majoré. 

Enfin, n’oubliez pas que si vous investissez dans un logement acheté dans le cadre d’un dispositif fiscal (Scellier, Duflot, par exemple), vous devez respecter un plafond de loyer fixé et réévalué chaque année. Ne pas observer cette limite remet en cause l’avantage fiscal. Mais ces loyers étalonnés ne correspondent pas forcément aux montants pratiqués localement. « Il faut faire une étude de marché, conseille Jean-Michel Ciuch, directeur général d’ImmoG Consulting. Les propriétaires bailleurs peuvent, pour certains biens, être pénalisés par rapport à ce qui se pratique en réalité, notamment pour les studios, mais dans les cas des trois pièces ils peuvent être trop élevés et vous pouvez avoir intérêt à les aligner sur ceux du marché. »

Un loyer est difficilement modifiable

Une fois le bail conclu, il est très difficile de remettre un loyer à niveau. « Si on a sous-évalué le loyer, cela suivra le propriétaire tout au long du bail », renchérit Éric Daveau agent immobilier et administrateur de biens du réseau Orpi à Lyon. En cours de bail, il ne sera possible de réévaluer le montant du loyer qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en fonction d’un indice prévu dans le contrat. Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation sur un an de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. D’où l’importance de ne pas se tromper lors de la fixation du loyer initial.

Un ajustement du loyer est également possible à l’échéance du bail s’il est manifestement sous-évalué (art. 10 de la loi du 6.7.89). Ce n’est qu’au changement de locataire qu’il sera possible de rattraper le niveau de loyer. « Le propriétaire peut alors fixer librement le nouveau loyer, précise Frédéric Zumbiehl, juriste à l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), sauf si le logement se situe dans une commune soumise au décret du 20 juillet 2012 (n° 2012-894, ndlr) ». Ce texte prévoit que dans 38 agglomérations de plus de 50 000 habitants, le propriétaire ne peut fixer un loyer supérieur à celui acquitté par le précédent locataire. La seule augmentation possible correspond à l’évolution de l’IRL. Cette limitation ne s’applique pas aux logements neufs, aux logements meublés, aux logements décents faisant l’objet d’une première location, aux logements vacants devenus décents à la suite de travaux, aux logements vacants ayant fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année de loyer antérieur.

Attention aux loyers trop élevés

Fixer un loyer trop élevé n’est pas forcément un gage de rentabilité, car vous risquez de faire fuir les candidats à la location et de perdre le bénéfice de ces revenus. Cette vacance pèsera sur la rentabilité de votre investissement et peut vous contraindre à reporter le remboursement d’échéances de prêts immobiliers, par exemple. Et si vous avez investi dans le cadre du dispositif Scellier ou Duflot par exemple, la vacance durant les 12 premiers mois remet en cause votre avantage fiscal. Ne vous réjouissez pas si un locataire accepte de payer ce prix, car il y a de fortes chances qu’il continue de chercher un meilleur loyer et parte d’ici peu. Vous devrez lui trouver rapidement un remplaçant afin de toucher à nouveau des loyers.

La recherche de la rentabilité a amené des propriétaires à pratiquer des loyers excessifs principalement pour les chambres de service et les studettes. Ce comportement abusif a contraint le gouvernement à réguler le marché. Depuis juillet 2012, les propriétaires de petites surfaces inférieures ou égales à 14 m2 sont redevables de la taxe sur les micrologements lorsqu’ils appliquent un loyer supérieur à 40,88 €/m2 pour 2013 (décret n° 2011-2060 du 30.12.11). Seuls les propriétaires d’appartements situés dans les zones A et A bis de la loi Duflot sont concernés. Il s’agit d’une taxe annuelle calculée sur le montant des loyers perçus. Elle varie de 10 à 40 % selon l’écart entre le montant du loyer pratiqué et le loyer de référence.

Julienne Hervé


Mots-clés :

BAIL D'HABITATION , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOYER , PLAFOND DE LOYER




Outils pratiques :
Papiers à conserver

Bannière Choix patrimoniaux

Réduisez vos impôts
Un professionnel vous accompagne dans vos démarches pour défiscaliser, valoriser votre patrimoine et faire les meilleurs choix de placements

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier