Toute l’information juridique et patrimoniale
pour prendre les bonnes décisions
Accueil > Immobilier > Investissement locatif > Résidence avec services : des montages financiers irréalistes tournent à la catastrophe

Résidence avec services : des montages financiers irréalistes tournent à la catastrophe

Septembre 2013
Le Particulier n° 1088, article complet.
Auteur : SCHMIDIGER (Frédérique)

Le type d’investissement : l’achat d’un appartement dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une maison de retraite pour personnes âgées, gérée par un exploitant.

L’avantage escompté : une réduction d’impôt (de 25 % pour les investissements réalisés en 2010, de 18 % pour ceux réalisés en 2011 et de 11 % pour ceux effectués en 2012 et 2013) plafonnée à 300 000 € et le remboursement de la TVA.

Les déboires : de graves défauts de construction, des loyers qui chutent, des crédits écrasants, des exploitants en faillite et des redressements fiscaux.

Àl’origine de toute incitation fiscale, il y a une justification économique. En 1999, quand l’État incite, avec le dispositif Demessine, à investir dans des résidences de tourisme implantées dans des territoires ruraux, c’est pour développer ces zones, soutenir le bâtiment et l’emploi. Les promoteurs immobiliers et les distributeurs n’ont eu aucun mal à vendre la formule comme un placement de bon père de famille. Grâce à l’économie d’impôt (de 25 % du prix, répartis sur 4 ans ou 6 ans), les ménages devenaient propriétaires d’un pied-à-terre censé leur procurer des revenus complémentaires à la retraite, moyennant un effort de 250 € à 400 € par mois. Sans soucis de gestion, puisqu’elle était déléguée par bail commercial à un exploitant professionnel. Quinze ans plus tard, selon le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), les copropriétaires de 200 résidences ont connu de graves difficultés, ceux de 140 autres ont dû accepter une baisse des loyers, et pour 50 autres résidences, aucune solution n’a été trouvée pour poursuivre l’exploitation. 

Le SNRT reconnaît les difficultés du secteur qu’il impute à la hausse des loyers versés aux propriétaires (indexés sur le coût de la construction, qui a augmenté de 40 % entre 2001 et 2011), et des charges (mises aux normes, énergie…). Tout en les relativisant par rapport au parc de 2 200 résidences. C’est oublier un peu vite que l’équilibre de nombreuses opérations était vicié dès l’origine. Pour afficher une rentabilité attrayante de 5 à 6 %, en dépit de prix d’achat surestimés, les loyers garantis étaient artificiellement gonflés. Les promoteurs accordaient une cagnotte à l’exploitant pour assurer leur versement la 1re année. Et comble du cynisme, ces « fonds de concours », compris dans le prix de vente, étaient, en réalité, payés en amont par les investisseurs.

Contraints à exploiter les résidences et à rembourser des crédits écrasants

Aujourd’hui, les copropriétaires doivent, coûte que coûte, poursuivre l’exploitation de leur résidence, sous peine de devoir rembourser la TVA, la réduction d’impôt et des crédits désastreux, le plus souvent in fine, parfois même, à taux variable. En cas de crédit in fine, seuls les intérêts sont payés mensuellement, le capital est remboursé à la fin de l’opération. Jean-Pierre (tous les prénoms ont été modifiés), un lecteur qui a répondu à notre appel à témoignages, en paie les effets au prix fort : « Les loyers de 600 € par mois que je percevais couvraient les mensualités de mon crédit à taux variable, 196 800 € empruntés à 5,05 % pour un 3 pièces à la montagne. En 2008, les taux ont fortement augmenté et les mensualités ont atteint 1 300 €. Quand, en 2010, nous avons enfin pu racheter ce crédit, le capital à rembourser avait grimpé à 212 000 €. Après avoir remboursé avec toutes nos économies 70 000 €, nous versons 1 200 € par mois, et ce pour encore 10 ans sans percevoir de loyer. » D’autres investisseurs sont tellement endettés qu’ils craignent qu’on saisisse leur résidence principale. 

Des actions ont été engagées pour annuler les ventes, suspendre ou annuler les crédits, indemniser les malfaçons, ou mettre en cause la responsabilité des intervenants (distributeurs, promoteurs, exploitants, banques, notaires, assureurs). Sans offrir de solutions globales réellement satisfaisantes. Les faillites en cascade des promoteurs et la défaillance des exploitants (LVR, Quiétude, Resid-Hotel, et plus récemment Soderev et Résitel deux filiales du groupe Lagrange) n’ont pas aidé. « Certains copropriétaires sont aujourd’hui prêts à tout pour se libérer. Quitte à signer de nouveau, les yeux fermés, avec des repreneurs opportunistes qui flairent la bonne affaire, en rachetant à vil prix ou en proposant des solutions clé en main, payantes, pour exploiter la résidence », déplore Mireille Pierret, présidente de la Fédération des associations de résidences de services (Fedars). 

L’État s’est montré compréhensif mais n’empêche pas les abus

La Fedars a milité auprès des pouvoirs publics pour permettre aux copropriétaires détenant au moins 50 % des lots de gérer eux-mêmes la résidence, afin d’échapper au chantage des exploitants (« les loyers baissent de 40 à 60 % ou on se retire et vous perdez les avantages fiscaux »). Suite à ce lobbying, la loi leur donne aujourd’hui un an (au lieu d’un mois auparavant) pour trouver un nouvel exploitant ou, si c’est impossible ou si 70 % refusent de signer le bail aux conditions proposées, pour mettre en place l’autogestion de la résidence (Bofip BOI-IR-RICI-50-10-30-20120912). Le fisc semble, par ailleurs, tempérer les redressements, même si sa compréhension varie d’un contrôleur à l’autre. Mais les résidences de tourisme Demessine ne sont pas les seules à souffrir. La location meublée dans des résidences services connaît les mêmes dérives. Patrick témoigne ainsi de malfaçons et de défaillances d’exploitant dans une résidence étudiante à Avignon. Le dispositif Demessine a disparu en 2012. Le régime Censi-Bouvard, qui incite à louer en location meublée dans ces résidences services, l’a remplacé et est ouvert jusqu’en 2016. À l’avenir, de nouvelles victimes se trouveront peut-être prisonnières d’investissements dans des maisons de retraite. Car si la crise a donné un coup d’arrêt au tourisme, le secteur du grand âge a le vent en poupe. Encore que l’État, désargenté, est moins incitatif. « L’avantage fiscal, ramené à 11 %, réparti sur 9 ans, s’avère peu attractif, au regard des contraintes. Mieux vaut relever du régime de la location meublée classique sans réduction », conseille Florent Belon du cabinet de conseil Fidroit.


Mots-clés :

CONTROLE FISCAL , DEFISCALISATION , ESCROQUERIE , GIRARDIN , INVESTISSEMENT , LITIGE , PME




Outils pratiques :

Bannière Choix patrimoniaux

Préparer votre retraite
Faites appel à un expert pour anticiper et compléter vos futurs revenus

Recommandé par

Votre adresse est conservée par le Particulier, pour en savoir plus / se désinscrire

Bannière Tous simulateurs 1000*104

Bannière e-Particulier