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Vice caché : la bonne foi consacrée

Vice caché : la bonne foi consacrée
Juillet-Août 2013
Le Particulier Immobilier n° 299, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés lorsqu’il vend un bien présentant un défaut qui le rend impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il en avait eu connaissance (art. 1641 du Code civil).

Pour retenir l’éventuelle responsabilité du vendeur, les tribunaux sont très vigilants quant à sa bonne ou mauvaise foi. Cette affaire le prouve. En 1994, M. X. a vendu une maison aux époux Y. Ayant découvert, lors de travaux réalisés cinq ans après la vente, que le plancher de la salle de bains était dégradé par un champignon, les acquéreurs ont réclamé au vendeur la réduction du prix de vente et des dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La cour d’appel relève que l’immeuble vendu par M. X. avait été habité par ses parents jusqu’à la fin de 1993, même s’ils lui en avaient fait donation en 1979, et que M. X. ne l’occupait plus depuis février 1970. La cour constate que des travaux de confortement avaient été exécutés dans la décennie 1970 et qu’aucune manifestation du vice constitué par la présence d’un champignon n’était apparue au cours des années ayant séparé l’exécution de ces travaux de la vente. Les juges du fond en déduisent que le vendeur, qui n’était pas un professionnel du bâtiment, avait pu, en toute bonne foi, penser que ces travaux avaient permis de remédier au vice. L’arrêt d’appel rejette donc les demandes en dommages et intérêts des époux Y., au titre de leur trouble de jouissance, du coût du prêt pour le financement des travaux et de la perte de valeur du bien (CA de Douai du 21.11.11). Toutefois, les magistrats condamnent M. X. à verser 58 000 € au couple d’acheteurs, cette somme correspondant au coût des travaux de réparation nécessaires.

Interloqué, le vendeur se pourvoit en cassation. La Cour casse partiellement l’arrêt : « Le vendeur qui a ignoré les vices de la chose vendue ne peut être tenu envers l’acheteur qui garde cette chose qu’à la restitution partielle du prix, telle qu’elle sera arbitrée par les experts ». La Cour requalifie ici la nature de la responsabilité encourue par le vendeur au titre de la garantie des vices cachés. Ce dernier, lorsqu’il est de bonne foi, est tenu de rééquilibrer les prestations prévues au contrat de vente, en l’occurrence en restituant une partie du prix de vente indûment versé, qui sera évaluée par un expert judiciaire, tiers aux parties contractantes.

Laure Le Scornet


Mots-clés :

DOMMAGES ET INTERETS , JURISPRUDENCE , MAISON INDIVIDUELLE , PRIX , RESPONSABILITE , TRAVAUX , VENTE




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