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Défiscalisation, avantage à l’ancien

Défiscalisation, avantage à l’ancien
Juillet-Août 2013
Le Particulier Immobilier n° 299, article complet.
Auteur : CARASSO (Jorge)

Réduire ses impôts en investissant dans l’ancien avec travaux est idéal, dans le contexte actuel, quand on sait utiliser les dispositifs existants. Le choix d’un intermédiaire s’impose parfois.

Taxe sur les grosses plus-values, hausse des impôts fonciers, des prélèvements sociaux, encadrement des loyers… le tour de vis fiscal de 2013 n’a pas épargné les bailleurs. « Ils se sentent malmenés. D’un côté, l’État augmente le poids de la fiscalité sur les loyers, de l’autre les contraintes liées à la location s’alourdissent », s’indigne Denys Brunel, le président de la chambre des propriétaires. Pourtant, les bailleurs ne sont pas sans solution face à ces taxations, puisqu’il existe des dispositifs dans l’ancien pour réduire ses impôts. Et si ces leviers de défiscalisation en location nue ne sont pas toujours bien connus des contribuables, ils peuvent être d’une remarquable efficacité pour réduire ses impôts ou pour gommer ses revenus fonciers. « Il y a une vraie demande. C’est un peu le jeu du chat et de la souris. L’État taxe et les contribuables cherchent des parades », commente Bertrand de Raymond, fondateur de la société Capcime. Des exemples ? L’investissement en Malraux, qui permet de réduire sa fiscalité en réalisant une opération de rénovation en cœur de ville. Le Borloo ancien, qui vise à défiscaliser une partie de ses loyers tout en bénéficiant de subsides de l’État pour rénover son logement. Le Duflot dans l’ancien qui, sous condition de travaux de rénovation, offre les mêmes avantages que le dispositif dans le neuf. L’investissement en Monuments historiques qui, même si les opérations sont rares, permet de déduire sans limite de plafond les travaux entrepris sur un bâtiment. Ou encore le régime du réel qui, bien utilisé, permet de défiscaliser totalement ses revenus locatifs.
L’intérêt de tous ces mécanismes ? Le choix de l’emplacement ! « L’achat dans l’ancien permet de trouver, en plein centre-ville, une belle localisation et la possibilité de louer au meilleur prix », souligne Corinne Coccetta, responsable Immobilier au sein d’Equance. Certes, la plupart des dispositifs donnant droit à un avantage fiscal sont conditionnés par la réalisation de travaux. Ce qui impliquera le plus souvent de devoir en déléguer le suivi. Ces dernières années, un certain nombre d’offres clés en main ont émergé. Des opérateurs spécialisés se chargent, moyennant finances, de dénicher les biens à rénover, d’assurer le suivi des travaux et de veiller au respect des normes techniques imposées par l’administration pour bénéficier de la réduction d’impôt. « Mais, comme pour le neuf, la qualité des opérateurs reste très variable. Et il est impératif de vérifier l’historique de ces derniers et la qualité de leurs réalisations », estime Denys Brunel. En effet, un investisseur n’est pas à l’abri de mauvaises surprises. À chaque dispositif, ses avantages et ses contraintes. Tour d’horizon.

À partir de 20 000 € d’impôts annuels, le Malraux

Depuis 2009, l’investissement en Malraux ne s’adresse plus exclusivement aux gros contribuables. En effet, avant cette date, ce dispositif permettait pour l’essentiel d’effacer de très grosses rentrées d’argent sur une année, en déduisant de ses revenus imposables le coût des travaux réalisés sur un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé. Le mécanisme a désormais changé : en cas d’investissement en secteur sauvegardé, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux, plafonnés à 100 000 € par an (soit 30 000 € par an pendant trois ans, quatre ans en cas de fouilles archéologiques). Lorsque le bâtiment est situé en Zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP), la réduction d’impôt descend à 22 %. L’avantage fiscal est conditionné au double engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

En 2013, ce dispositif a par ailleurs été exclu du plafonnement des niches fiscales. « Même si un tel investissement implique de débourser au moins 20 000 € par an, la nouvelle mouture du dispositif concerne plus de contribuables qu’auparavant. Il y a deux ans, certains de nos clients auraient opté pour un Scellier. Aujourd’hui, plutôt que d’investir en Duflot, ils se tournent plus volontiers vers une opération en Malraux », témoigne Stéphane ­Gianoli, président de la société Financière Magellan. L’intérêt du Malraux pour ces contribuables ? Outre l’aspect fiscal, il permet de faire l’acquisition d’un patrimoine de qualité, le plus souvent en plein centre-ville. Encore faut-il payer le bon prix pour que l’opération soit profitable. « C’est le ­principal point. Certaines opérations affichent des tarifs supérieurs de 50 à 60 % aux prix du marché », constate Corinne Coccetta. De fait, le coût global de l’opération doit correspondre à un prix de marché sur du bel ancien. Sachant que le montant des travaux déductibles représente, selon la localisation, de 50 à 70 % du coût total d’investissement. « Il faut rester vigilant à la localisation », confirme Denys Brunel. « Un achat à Nantes ou à Bordeaux, s’il est dans les prix, comporte peu de risque. Mais aujourd’hui, beaucoup d’opérations se font majoritairement dans les petites villes de province, justement celles qui ont posé problème du temps du Robien », rappelle-t-il.

Autre point de vigilance, la qualité des travaux entrepris, dont il convient de s’assurer en amont. « Bien que le chantier doive être visé par un architecte des bâtiments de France, les contraintes des opérateurs sont faibles. Et certains immeubles sont livrés avec des prestations bas de gamme. Cloisons en placoplâtre, “grille-pain” électriques en guise de chauffage… Ce n’est pas ce qu’attendent les investisseurs », témoigne Stéphane Gianoli. Pour s’en prémunir, mieux vaut vérifier les prestations que l’opérateur sélectionné a l’habitude de délivrer. Et se déplacer, afin de connaître les spécificités de l’immeuble choisi, pour s’assurer de la façon dont celui-ci sera restauré : quel est le type de chauffage utilisé ? Les moulures des plafonds seront-elles conservées ou remplacées par un faux plafond ? L’opérateur travaille-il avec un architecte du patrimoine ? Il faut aussi insister pour tout faire préciser par écrit. « Il y a des précautions à prendre, mais si vous avez un prix de marché, un bel emplacement, et une bonne qualité de prestation, ça peut être une très belle opération », rappelle Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thesaurus.

Pour diminuer ses revenus globaux sans limite avec les monuments historiques

Déduire de son revenu global les travaux entrepris sur un bien immobilier sans limite de plafond, c’est ce que permet le régime des monuments historiques. « C’est aujourd’hui le plus fort levier de défiscalisation. Il concerne donc les plus hauts revenus, ceux taxés aux tranches marginales d’imposition supérieures à 41 %, 45 % », détaille Stéphane Gianoli. Le principe est simple. Les sommes engagées dans des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien (intérêts d’emprunts compris) d’un bâtiment classé ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques (l’ISMH ), peuvent être déduites du revenu global. Dès lors, deux régimes coexistent. Soit le contribuable s’engage à louer le bien à la suite des travaux et peut ainsi déduire 100 % des sommes investies. Soit il utilise le bien comme résidence principale ou secondaire, et ces dépenses ne sont plus déductibles que pour moitié. Dans les deux cas de figure le bien devra être conservé quinze ans pour valider les déductions opérées.

Ce régime des monuments historiques, qui n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, jouit d’un autre avantage de taille en termes de succession : le bien est totalement exonéré de droits de mutation en cas d’ouverture au public plusieurs jours par an. Toutefois, plusieurs contraintes viennent rogner les avantages théoriques. « Le problème, c’est que ce type de dispositif, ça n’existe quasiment plus que sur le papier », regrette Stéphane Gianoli. En effet, si pour le dispositif Malraux, on compte une centaine de secteurs sauvegardés, les opérations accessibles en Monuments historiques se comptent sur les doigts d’une main. « Pour optimiser le dispositif, il faut trouver des locataires. Encore faut-il que le bien soit à proximité des transports. La plupart des monuments historiques sont des châteaux et donc situés à l’écart des villes », rappelle Corinne Coccetta. L’autre contrainte est, cette fois, d’ordre administratif et freine les ­opérateurs. La vente à la découpe de monuments historiques permettant aux investisseurs d’acheter une partie de l’immeuble pour bénéficier de l’économie d’impôt est conditionnée à l’obtention d’un double agrément du ministère du Budget et de celui de la Culture et de la Communication. « Cela se fait au gré des opportunités, mais il est impossible d’avoir cette offre en continu », regrette Stéphane Gianoli. Ce levier demeure donc intéressant sur le principe, mais il n’est pas aisément mobilisable. « Ce n’est pas un hasard si l’économie d’impôt est si importante. Elle vient en contrepartie d’une rentabilité qui peut s’avérer extrêmement faible », confirme Corinne Coccetta.

Pour gommer d’importants revenus locatifs, le déficit foncier

Pas toujours utilisé à bon escient mais diablement efficace, le régime réel d’imposition permet de déduire ses charges – travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, intérêts d’emprunts, taxe foncière… – de ses revenus locatifs. « Un investissement bien calibré, comprenant des travaux et souscrit à crédit, peut permettre de gommer entièrement ses revenus fonciers pour qu’ils ne soient pas fiscalisés », détaille Bertrand de ­Raymond. Concernant la déclaration de leurs revenus locatifs, les bailleurs ont en effet le choix entre le microfoncier (qui permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus dans l’année, si ces derniers sont inférieurs à 15 000 €) et le réel, qui permet de déduire l’ensemble de ses charges de ses revenus fonciers.

Avec ce régime, lorsque les dépenses engagées excèdent les loyers, le déficit créé est imputable à hauteur de 10 700 € sur le revenu global de l’année – en dehors de la fraction liée aux intérêts d’emprunts – et l’excédent reportable sur les seuls loyers pendant les dix années suivantes. Ce levier pour baisser son imposition n’a pas été écorné par la loi de finances 2013. Il permet de déduire tous les travaux ne nécessitant pas un permis de construire – donc hors agrandissement et construction. Et à l’inverse des dispositifs Malraux et Duflot, qui imposent une contrainte de garde de neuf ans, le levier du déficit foncier est moins contraignant : l’investisseur pourra revendre son bien s’il le souhaite au bout de trois ans, durée de l’option pour le régime réel d’imposition. Attention, toutefois, les propriétaires bailleurs qui imputent un déficit foncier sur leur revenu global doivent continuer à louer le bien ayant produit le déficit jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation. À défaut, le fisc remet en cause cette imputation du déficit (mécanisme précisé dans un rescrit du 22.6.10, n° 2010/35 FP).

Autre avantage non négligeable, le régime des déficits fonciers de droit commun n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Un investisseur pourra ainsi, par exemple, combiner la réduction d’impôt pour l’emploi d’une femme de ménage et la minoration de l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) obtenue grâce à la souscription au capital d’une PME (réductrice d’ISF), tous deux soumis au plafonnement, avec un investissement immobilier dans l’ancien générant un déficit foncier Certains opérateurs proposent aujourd’hui des interventions clés en main aux investisseurs. « Il faut avoir le temps de trouver un logement avec travaux qui corresponde à leurs critères, et de suivre les travaux. Tout le monde ne le peut pas », constate Bertrand de Raymond. Mais comme dans le cadre d’un investissement en Malraux, la difficulté pour un investisseur qui délègue l’opération sera de ne pas surpayer son bien et de ne pas transiger sur l’emplacement. Le risque de surcote à l’achat est réel. « Ce n’est pas difficile de gonfler les travaux. En revanche payer le juste prix, c’est plus dur », remarque Stéphane Gianoli. Or, ce juste prix est garant de la rentabilité de l’opération. Si ces précautions sont respectées, le levier du déficit foncier est loin d’être négligeable. Rappelons que les revenus locatifs imposables sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %), puis taxés en fonction du taux marginal d’imposition du bailleur concerné avec ses autres revenus. « Un bailleur qui a une TMI de 30 %, se voit taxé à presque 45 % pour ses revenus fonciers », calcule Denys Brunel.

Pour générer des revenus défiscalisés dans des opérations sociales, le Borloo

Peu connu du grand public, le dispositif Borloo dans l’ancien, créé en 2006, permet de bénéficier d’un abattement sur ses revenus fonciers, qui peut aller de 30 à 70 % (voir "Le Borloo ancien favorable aux TMI les plus élevés"). La contrepartie ? Accepter de louer son logement dans le cadre d’un conventionnement social avec l’Anah. « Le plus souvent, ce type de contrat va de pair avec des travaux subventionnés, ce qui permet de rééquilibrer la faiblesse éventuelle des loyers par une valorisation du bien », rappelle Jeanne Fournier, chef de projet du programme « Louer responsable » du réseau Habitat et Développement. Ainsi, en cas de conventionnement de loyer intermédiaire (plafond de 18,16 €/m2 en 2013 pour l’Ile-de-France, par exemple), l’abattement sur les loyers est de 30 %. Lorsque le conventionnement est social ou très social (plafonds de 6,50 €/m2 et 6,15 €/m2 en Ile-de-France), cet abattement est porté à 60 %. En zone tendue, si le bailleur loue son logement à une association (dispositif Solibail), la déduction peut grimper jusqu’à 70 %. Ces conventionnements, signés pour une durée de six ans – neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah –, impliquent également que le logement soit occupé à usage d’habitation principale sous conditions de revenus. « C’est un mécanisme contraignant, mais ce qui motive les bailleurs, c’est notamment d’être assuré de ne pas avoir d’impayés », indique Jeanne Fournier. De fait, sous conventionnement social, les aides aux logements sont directement perçues par le bailleur. Or, au vu des loyers pratiqués, elles les couvrent souvent en quasi-totalité. Et dans le cas d’une location à une association, c’est cette dernière qui prend en charge le paiement des loyers. Mais les intentions des bailleurs peuvent aussi, dans certains cas, être opportunistes : « Lorsque les loyers de marché ne sont pas trop éloignés du niveau des loyers conventionnés, l’opération prend tout son sens », explique ainsi un investisseur particulier. Les collectivités locales elles-mêmes proposent parfois des aides afin de rendre le dispositif attractif. La prime de réservation de 2 000 € versée par l’Anah lors de la signature d’un conventionnement social, dont le montant est doublé en zone tendue, est ainsi parfois majorée localement, comme c’est le cas dans la communauté urbaine du Grand Lyon. Le plus simple est de contacter l’Agence d’information sur le logement de son département (Adil) pour faire le point sur les aides que l’on peut mobiliser dans le cadre d’un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Dans certains cas, elles ne sont pas négligeables, à tel point que certains effets d’aubaine ont été pointés du doigt par le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, dans son rapport annuel de 2010. Enfin, si le bailleur ne veut pas assurer lui-même la gestion du bien, il peut la déléguer à une agence sociale spécialisée sur ce créneau. Citons les Agences immobilières à vocation sociales (AIVS), filiales de la Fédération pour l’insertion par le logement (Fapil), les Services immobiliers sociaux (Sires), dépendants d’Habitat et Développement, et le réseau Clé, mis en place par les Pact Arim.

En l’absence d’autres revenus fonciers, le Duflot ancien

Le dispositif Duflot, qui permet une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’investissement, sous conditions, n’est pas réservé à l’achat de logements neufs. Il est également mobilisable dans le cadre d’une opération de réhabilitation. « C’est peu connu, mais cet investissement permet de corriger l’une des principales carences du dispositif dans le neuf : l’emplacement », commente Bertrand de Raymond. Pour le reste, la mécanique fiscale est la même. La réduction d’impôt s’étale sur neuf ans, le montant d’investissement pris en compte étant limité à 300 000 €, et le prix d’achat à 5 500 €/m2. Les contreparties obéissent également aux mêmes règles : les loyers, comme les ressources des locataires, sont plafonnés. Le loyer hors charges est calculé à partir de la surface habitable du logement, la prise en compte des surfaces annexes – cave, balcon, terrasse – étant pondérée. Enfin, pour les logements dont la surface est inférieure ou égale à 38 m², les plafonds des loyers Duflot bénéficient d’une majoration de 20 %. « Toutes ces conditions de loyers et de revenus des locataires impliquent de connaître parfaitement le marché où l’on investit, afin de s’assurer que les plafonds de loyers légaux ne viendront pas manger l’économie d’impôt », rappelle Bertrand de ­Raymond. Mais ce ne sont pas les contraintes les plus importantes : avant travaux, le logement ne doit pas satisfaire aux caractéristiques de décence prévues par la loi de 1989. Après travaux, il doit répondre à l’un des labels environnementaux suivants, haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009 (BBC rénovation 2009). La difficulté réside donc tout autant dans le choix du logement que dans la capacité à réaliser des travaux répondant à ces exigences techniques. D’où l’intérêt de passer par l’intermédiaire d’un opérateur expérimenté. Mais attention : l’avantage fiscal étant lié à des conditions très strictes, il convient de travailler avec des sociétés ayant fait leurs preuves dans ce type d’opération, en Scellier réhabilitation, notamment.

Jorge Carasso


Mots-clés :

BORLOO , DEFISCALISATION , DUFLOT , INVESTISSEMENT LOCATIF , LOGEMENT ANCIEN , MALRAUX , MONUMENT HISTORIQUE




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