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Une convention d’indivision sur mesure

Une convention d’indivision sur mesure
Juillet-Août 2013
Le Particulier Immobilier n° 299, article complet.
Auteur : BERTRAND (Marianne)

L'indivision, qu'elle soit choisie ou subie, est source de conflits. Alors autant organiser avec précision les droits de chacun quand il faut gérer en couple ou en famille la propriété d'un même bien. Nos conseils pour aménager et ménager les relations entre les parties.

L’indivision consistant à détenir en commun un même bien immobilier, elle peut très rapidement devenir un piège pour ceux qui la constituent : héritiers qui se déchirent, couple en pleine rupture… Si les indivisaires sont d’emblée en conflit, ce qui est souvent le cas dans la foulée d’une succession, la solution passera par un partage, volontaire ou judiciaire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (art. 815 du Code civil). Mais dans l’hypothèse où les indivisaires entendent conserver le bien qu’ils ont acquis ou qui leur a été transmis, rien de tel que de s’organiser en amont pour adapter les règles légales de l’indivision à la situation particulière de ses membres, en signant par-devant notaire une convention. C’est le meilleur moyen d’améliorer la gestion des biens, donc de prévenir les conflits et aussi d’opter pour une sortie en douceur.

Les textes

Convention d’indivision : art. 1873-1 à 1873-18 du Code civil.
Régime légal de l’indivision : art. 815 et s. du Code civil.

Une gestion souple de l'indivision peut fonctionner, mais…

Bien sûr, une gestion souple et informelle de l’indivision peut très bien fonctionner. Il arrive que des indivisaires, même nombreux, conviennent de se retrouver une fois par an pour s’entendre sur les décisions à prendre, sur un budget… Tout au plus s'accordent-ils pour ouvrir un compte bancaire sur lequel chacun verse son écot afin de faire réaliser les travaux d’entretien et payer le jardinier, par exemple. Lorsque des héritiers recueillent dans leur patrimoine un appartement en cours de location, une organisation similaire est parfois privilégiée. « En attendant de donner congé au locataire, la gestion s’effectue souvent en dehors du cadre formel de la convention d’indivision, au besoin en donnant mandat à un professionnel, avec un compte indivis ouvert au nom des héritiers, sur lequel les loyers sont versés directement. Ce compte sert de réservoir pour payer les charges, ainsi que les dépenses liées au logement », constate Pierre Lemée, notaire à Pont-Levêque.

Mais en pratique, lorsqu’il n’y a pas d’écrit, l’indivision fonctionne mieux si l’un de ses membres assume de manière informelle le rôle de gérant, soit qu’il réside à proximité, ou qu’il ait davantage de disponibilité, étant retraité. À partir du moment où les autres indivisaires ne s’y opposent pas, ce gérant de fait peut en effet accomplir les actes de gestion courante, comme l’entretien du bien, la souscription de l’assurance, le paiement des charges et même la mise en location. L'autre solution est d’élaborer une sorte de règlement intérieur énumérant les tâches respectives de chacun. Une ébauche d’organisation, qui a l’inconvénient de rester informelle et qui peut, à la longue, révéler des conflits sous-jacents.

La formalisation devant notaire est plus sûre

L’étape suivante est la formalisation de cet état de fait par l’élaboration d’une convention d’indivision, dont on veut pouvoir faire état avec certitude le moment venu. Elle est forcément écrite. Si tous les indivisaires sont d’accord, elle vaut renonciation temporaire à demander le partage pour se maintenir dans l’indivision et devra être signée par tous. La convention ne constitue donc pas une solution de secours dans les situations de blocage, car cette unanimité sera alors impossible à réunir. D’autres conventions peuvent cependant être envisagées entre deux ou plusieurs indivisaires seulement, se rapportant à l’exercice de leurs droits indivis. Par exemple, l’un d’eux reconnaît devoir à un autre la part qui lui revient, correspondant à une indemnité pour l’occupation d’un bien détenu en indivision (cass. civ. 1re du 4.10.05, n° 03-19459).

Dès lors que la convention porte sur un ou plusieurs biens immobiliers, le recours à un notaire est un passage obligé. Les indivisaires ne peuvent pas se contenter de signer un écrit entre eux ou de faire appel aux services d’un avocat. Même lorsque la convention d’indivision est annexée à une requête en divorce par consentement mutuel qui, en vertu de la loi, doit inclure « un état liquidatif du régime matrimonial ». Dans ce document, il arrive que les ex-époux conviennent de maintenir en indivision le logement familial : ils devront néanmoins exprimer leur volonté devant un notaire. Passer par ce professionnel a un coût, mais cela présente aussi des avantages, comme le souligne Frédéric Fortier, un notaire parisien : « L’acte notarié donne une date certaine à la convention, ce qui simplifie la preuve, et il revêt aussi une force probante – son contenu fait foi – et la force exécutoire. À supposer par exemple qu’un indivisaire ne paye pas l'indemnité d'occupation du bien indivis lui incombant en vertu de la convention et que les rapports s’enveniment, il suffira de faire appel à un huissier pour obtenir l’exécution de la convention, sans devoir aller au tribunal. » Outre la rédaction d’un acte authentique, des formalités de publicité foncière doivent être accomplies, toujours par le notaire, afin de porter à la connaissance des tiers la situation d’indivision.

L’élaboration de la convention ainsi que les démarches nécessaires à sa publicité ont forcément un coût, et il est tarifé. Un exemple : pour une maison évaluée par le notaire à 200 000 €, les émoluments de rédaction reviennent à 1 200 € TTC environ, auxquels s’ajoutent des frais de formalités diverses (recherche hypothécaire, droit d’enregistrement, contribution de sécurité immobilière remplaçant le salaire du conservateur des hypothèques), autour de 500 € TTC. Un prix en principe partagé entre tous les indivisaires en fonction de leur quote-part respective sur le bien. « Il est possible que l’un d’entre eux prenne la totalité des frais à sa charge. Cela peut faire partie d’une sorte de négociation si c’est lui qui a insisté pour mettre en place la convention devant notaire », relève Frédéric Fortier.

Un gérant pour expédier les tâches courantes

L’intérêt de souscrire une telle convention est d’éviter à chaque indivisaire de prendre une part active dans la gestion du ou des biens détenu(s). Même si ce n’est pas une obligation, un gérant est presque systématiquement désigné, y compris dans les indivisions de petite taille. Il s’occupe d’une bonne partie des tâches, en étant tenu de communiquer, à chaque indivisaire qui en ferait la demande, tout document relatif à la gestion.
Le gérant, en tant qu’il « administre l’indivision » va exercer, selon la loi, même en dehors d'une indivision familiale, l'équivalent des « pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs ». C’est-à-dire qu’il peut accomplir seul des actes relevant d’une gestion courante : déclarer et payer les impôts, régler les charges de copropriété, effectuer les formalités d’assurance, faire des travaux (entretien, réparation et même amélioration) sur un bien, consentir une location à usage d’habitation ou professionnel… Y compris des actes conservatoires si, par exemple, la toiture de la maison familiale est sur le point de s’effondrer.

En revanche, pour des actes de disposition, considérés comme plus graves, le gérant doit requérir l’accord unanime des indivisaires. Toute clause de la convention écartant cet accord serait réputée non écrite, autrement dit n’avoir jamais été insérée au contrat. Exemples d’actes de disposition : conclure un bail commercial ou rural, souscrire un emprunt au nom de l’indivision, effectuer de gros travaux hors urgence (réfection de la façade, par exemple), consentir une hypothèque, vendre le bien… L’intérêt de la convention, dans cette hypothèse, est de permettre aux indivisaires de faire exception à la règle de l’unanimité en prévoyant une majorité plus souple pour certains actes de disposition. à l’exception de la vente. Si tous les indivisaires ne se mettent pas d’accord pour vendre un bien, il existe, quand même, une sortie de secours. La loi de simplification et de clarification du droit du 12 mai 2009 a en effet permis à tout indivisaire détenant au moins les deux tiers des droits indivis de demander au tribunal de grande instance (TGI) du lieu où se situe le bien l’autorisation de le vendre aux enchères (art. 815-5-1 du Code civil). Cet assouplissement évite des situations où une minorité d’indivisaires pouvaient bloquer la vente, avec le risque de dégradation et donc de dépréciation du bien qui s’ensuit.
À savoir : la délimitation entre les actes d’administration et de disposition fait l’objet d’une classification réglementaire sur laquelle les notaires s’appuient, bien qu’elle soit non exhaustive et se réfère au patrimoine des personnes protégées placées sous curatelle ou sous tutelle (décret n° 2008-1484 du 22.12.08, JO du 31).

Désignation ou révocation du gérant

La convention d’indivision désigne généralement le gérant, même si cela peut être fait ultérieurement, et précise les règles présidant à sa désignation : unanimité ou majorité qualifiée. Une cogérance peut aussi être envisagée, avec mission de s’occuper d’un domaine particulier. Par exemple, si plusieurs biens immobiliers composent l’indivision, l’un des gérants peut s’occuper du volet juridique et fiscal de la gestion, l’autre de la partie entretien et travaux. Des attributions respectives consignées dans la convention. À supposer que le rôle de gérant soit assuré bénévolement, cela doit être mentionné, le principe étant cependant le droit à rémunération. Dans un cercle familial, si le patrimoine à gérer est peu conséquent, le « service » est généralement rendu gratuitement, pour éviter d’éventuels conflits. « Pour un patrimoine diversifié, donc complexe à gérer, ou conséquent, dépassant le million d’euros, le mieux est de fixer une rémunération qui peut résulter des fruits de la location par exemple, ce qui est plus indolore », explique Jean-François Péricaud, avocat à Paris. Concrètement, le principe du versement d’une rémunération ne peut figurer dans la convention elle-même, puisque cette décision doit être prise à l’unanimité des indivisaires, le gérant inclus… Confier la gérance à une personne extérieure peut éviter ce genre de problème. Sauf que donner mandat exprès à un tiers, un administrateur de biens ou un notaire, par exemple, casse le degré d’intimité parfois requis pour gérer ce qui relève d’une situation familiale… Une solution qui rebute donc parfois les indivisaires eux-mêmes.
Organiser la révocation du gérant est tout aussi important qu'encadrer sa désignation. Car si rien n’a été prévu, tous les indivisaires devront se mettre d’accord. Cela peut s’avérer compliqué, spécialement dans les grosses indivisions. Dans une indivision à deux, à supposer qu’un gérant ait été désigné, c’est plus simple : celui qui ne l’est pas dispose du pouvoir de révoquer l’autre (cass. civ. 1re, 13.1.93, n° 91-12647 : cas de deux propriétaires ayant acheté aux enchères des locaux commerciaux pour les louer). En tout état de cause, si le gérant met en péril l’intérêt de l’indivision par ses fautes de gestion, sa révocation peut être prononcée par le tribunal. Un cas heureusement extrême.

Le Casse-tête de la durée

Maintenir la situation d’indivision pour permettre une meilleure gestion des biens, c’est l’intérêt principal d’une convention. En même temps, la convention impliquant la renonciation des indivisaires à sortir de l’indivision par le partage, elle ne peut pas être conclue ad vitam aeternam. Pour concilier ces deux objectifs – renonciation au partage et droit au partage –, la loi a réglementé la durée de l’indivision. Si les indivisaires optent pour une durée déterminée, celle-ci ne peut excéder cinq ans renouvelables. Le partage ne peut alors être demandé que pour de « justes motifs ». S’ils optent pour une durée indéterminée, ils peuvent demander le partage à tout moment, mais à condition de respecter certaines conditions. Explications.

Cinq ans, c'est donc la longueur initiale maximale d’une convention d’indivision à durée déterminée. Ainsi, a été considéré comme nul l’engagement émanant de deux ex-concubins de ne pas vendre leur appartement indivis avant un délai minimal de… vingt-cinq ans (CA de Paris du 24.6.09, n° 08/15638). Cependant, la convention peut également être conclue pour une période plus courte. « S’engager pour deux ou trois ans est même préférable », estime Jean-François ­Péricaud. En réalité, le cadrage dans le temps dépend étroitement de la situation et des intérêts des parties : ceux-ci ne s’apprécient pas de la même façon selon que le (ou les) bien(s) est (ou sont) détenu(s) par deux concubins en ayant fait l’acquisition, des héritiers ou un couple en instance de divorce en présence d’enfants mineurs (voir encadré "Convention d'indivision : témoignages" )… « Dans mon étude, les conventions d’indivision successorale sont souvent conclues pour cinq ans. En matière de divorce, on prévoit généralement deux ans, mais en ­calculant en fonction de l’âge du plus jeune enfant », précise Frédéric Fortier.
La convention à durée déterminée est renouvelable de manière expresse ou par tacite reconduction. « La meilleure formule est de prévoir le renouvellement par accord unanime. Cela signifie qu’à l’échéance, les parties devront à nouveau se réunir pour passer une nouvelle convention, mais la prorogation expresse peut résulter d’un simple échange de courriers », poursuit Jean-François Péricaud. Il est impossible de sortir de l’indivision avant l’échéance prévue par la convention, à moins de pouvoir faire état de « justes motifs ». Par exemple, une diminution drastique des revenus d’un indivisaire suite à un veuvage, ou encore une mésentente grave entre indivisaires de nature à remettre en cause l’indivision. À l’échéance prévue par la convention, si les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur son renouvellement ou la durée de ce renouvellement, ce sont les règles légales qui retrouvent à s’appliquer. À savoir qu’il peut toujours être mis fin à la situation d’indivision, nul ne pouvant être contraint à y rester.

L'autre cas de figure est plus rare : les indivisaires optent pour une convention à durée indéterminée. Cela signifie que la convention subsiste tant que le partage n’est pas provoqué. Ce qui fait souvent peur aux indivisaires alors que, pourtant, la formule est plus souple qu’une convention à durée déterminée, puisque le partage peut être demandé à tout moment par l’un dentre eux, sans qu’il ait besoin d’invoquer de justes motifs. À condition, bien sûr, que ce droit ne soit pas exercé « de mauvaise foi », par animosité envers les autres indivisaires, ou « à contretemps », au moment de la mise en route de plusieurs emprunts, par exemple. L’autre avantage de la formule, c’est que l’enregistrement de la convention (et les frais qui l’accompagnent) se fait une fois pour toutes lors de sa signature. Il doit au contraire être réitéré à chaque renouvellement exprès d’une convention à durée déterminée, une solution généralement préférée au renouvellement tacite.

À savoir : une convention conclue à l’origine pour une durée déterminée peut se transformer en convention à durée indéterminée si le gérant est révoqué. Ou encore si le cercle de l’indivision s’élargit à une personne étrangère à celle-ci, les héritiers du défunt par exemple. Mais l’arrivée d’un tiers est en général l’occasion de prévoir une convention adaptée à la nouvelle situation… ou de prendre des précautions particulières, en insérant une clause de rachat par les autres indivisaires de la part laissée par le défunt.

Marianne Bertrand


Mots-clés :

GESTION DE PATRIMOINE , INDIVISION , LOGEMENT , NOTAIRE , SUCCESSION




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