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Le projet de loi Alur prend tournure

Le projet de loi Alur prend tournure
Juillet-Août 2013
Le Particulier Immobilier n° 299, article complet.
Auteur : JUERY (Françoise)

Le 26 juin dernier, Cécile Duflot a présenté en Conseil des ministres son projet de loi pour « l’accès au logement et un urbanisme rénové » (Alur)*. Une loi présentée par la ministre comme visant à lutter contre la « fracture résidentielle ». Régulation du marché du logement, encadrement des rapports locatifs, encadrement des pratiques des professionnels, en sont le cœur.

Au fur et à mesure qu’il prend corps, le projet de loi « Logement et urbanisme », récemment rebaptisé Alur, n’en finit plus de susciter des prises de position allant parfois jusqu’à l’affrontement. Si certaines dispositions prévues dans la future loi ne rencontrent guère d’opposition, comme celles consistant à lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil ou à mettre fin aux dérives des marchands de listes, c’est peu de dire que d’autres ne font pas l’unanimité. « Non au projet de loi Duflot », scande Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi), ­prédisant que son adoption aurait de graves conséquences, notamment sur le plan économique (…). « La complexité extrême des nouveaux rapports locatifs, notamment concernant le mode de fixation des loyers et la suppression de toute liberté contractuelle, provoquera la disparition des investisseurs dans le secteur locatif privé », affirme-t-il.

Indignation des professionnels ou posture de circonstance ?

Du côté des professionnels, les mots employés par la ministre à leur égard lors de la présentation du projet à la presse et repris plus tard dans une interview accordée au Parisien : « Tarifs injustifiés et excessifs, non-respect des obligations, opacité, coût de transaction trop élevé… », ne sont pas restés sans échos. Des déclarations jugées « méprisantes » par Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui ont incité, par mesure de rétorsion, la fédération à suspendre sa participation aux observatoires des loyers, paralysant ainsi – au moins partiellement – le dispositif gouvernemental d’encadrement des loyers (voir encadré "Précisions sur l’encadrement des loyers"). Véritable indignation ou posture de circonstance ? La question mérite d’être posée, car la ministre avait bien précisé que l’objectif était « de mettre fin aux nombreux abus qui ternissent l’image de tous les professionnels qui font bien leur travail ». Derrière ces échanges peu amènes, se profilent les craintes des professionnels : la désertion de leur clientèle de bailleurs, laquelle a (presque) toujours la possibilité de se passer d’intermédiaire. Actuellement, leurs honoraires étant, selon Cécile Duflot, « sans rapport avec la réalité du travail effectué », elle estime que seules la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail doivent être facturées par moitié au locataire (avec un plafond défini par décret).

Des mesures qui avantagent clairement les locataires

Tous les observateurs le soulignent, le volet du projet Alur consacré aux rapports locatifs tourne clairement à l’avantage des locataires, le bailleur voyant sa marge de manœuvre singulièrement réduite au fil des mesures qu’il égrène : création d’une liste exhaustive des pièces justificatives que le bailleur peut exiger du candidat locataire ; établissement d’un bail type défini par décret mentionnant entre autres le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier bail ou renouvellement, le montant du loyer médian (voir encadré "Précisions sur l’encadrement des loyers") de référence de la zone et le montant du dernier loyer acquitté par le locataire ; modèle d’état des lieux défini par décret annexé au bail ; réduction du délai de préavis du locataire de trois mois à un mois en zone tendue ; extension de la protection juridique des locataires de meublé en résidence principale, dont le régime sera intégré dans la loi du 6 juillet 1989, avec un bail type d’au moins un an (neuf mois pour les étudiants), un dépôt de garantie limité à deux mois de loyers et un plafonnement du loyer « adapté à cette catégorie spécifique ».

Et s’il paraît normal d’ouvrir un recours au locataire qui aurait été trompé par le bailleur quant à la surface du logement, d’autres propositions paraissent de nature à engendrer des conflits plutôt qu’à « pacifier les rapports locatifs », l’un des objectifs mis en avant par Cécile Duflot : instauration d’une pénalité par mois de retard de 10 % du dépôt de garantie qui serait abusivement retenu par le bailleur ; définition d’une grille de vétusté permettant de « mieux calculer les réparations locatives », sujet déjà sensible ; réduction du délai de prescription des arriérés de charges locatives à trois ans et des actions en révision de loyer à un an ; ou encore possibilité pour le locataire d’étaler sur douze mois le paiement d’arriérés de charges si le bailleur les régularise plus d’un an après leur exigibilité.

La sécurité sociale du logement

Quant à la garantie universelle des loyers (GUL), annoncée par le président de la République en janvier 2013 devant un parterre de jeunes, à Grenoble, elle devrait cette fois être bel et bien mise en place sur l’ensemble du parc privé (meublés compris) et ouverte à tous les locataires comme à tous les propriétaires, personnes physiques ou morales. « Le fonctionnement prévu est simple, énonce la ministre. Un bailleur confronté à une situation d’impayé se verra rapidement indemnisé du montant du loyer par la garantie. Celle-ci examinera du même coup la situation du locataire. Si ce dernier subit des difficultés ponctuelles liées à une rupture sociale, économique, familiale, un accompagnement sera rapidement mis en place. Et si l’impayé de loyers est lié au comportement abusif de la part d’un locataire indélicat, la GUL se retournera contre lui et lancera rapidement des procédures de recouvrement forcé. »
Quant aux modalités pratiques, la GUL sera financée à parts égales par le propriétaire et le locataire, alimentant un fonds de roulement, qui sera géré par une caisse de garantie publique. Pour les logements qui en bénéficieront, le cautionnement sera exclu. La GUL, souvent qualifiée de « sécurité sociale du logement », devra être mise en place au plus tard le 1er janvier 2016. Mais pourquoi fonctionnerait-elle mieux que son ancêtre la garantie des risques locatifs (GRL), dont l’échec est désormais notoire ? Contrairement à cette dernière, souscrite uniquement par des bailleurs dont les locataires présentaient un risque significatif, affligés, donc, d’un taux de sinistralité très élevé, la GUL aura un caractère universel, garantissant en théorie une mutualisation des risques indispensable au succès du dispositif. Ce qui laisse sceptiques, tant les représentants des bailleurs, telle l’Unpi, ­qui prédit la déresponsabilisation ­complète des locataires, que les professionnels. Ces derniers inquiets, sans l’avouer, de cette soudaine ­facilité donnée au bailleur de choisir un locataire devenu à coup sûr ­­­solvable, alors qu’il comptait jusqu’alors sur l’intermédiaire pour opérer une sélection avisée parmi les candidatures…

Les copropriétaires gagnants s’ils restent vigilants

Autre sujet d’échanges plus ou moins acerbes entre le gouvernement et les professionnels : les mesures concernant les syndics et, partant, les copropriétaires. Pour la plupart, les syndics enragent de devoir encaisser une défaite sur deux fronts qu’ils jugeaient cruciaux : la fin de la dispense d’ouverture d’un compte séparé au nom de chaque syndicat de copropriétaires, qui leur permettait de pratiquer le compte unique. Et la liberté de tarification des prestations particulières. La liste de ces prestations sera désormais fixée par décret et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel. Des perspectives qui font jubiler les associations de copropriétaires.

Françoise Juéry

*Le projet de loi, présenté en Conseil des ministres le 26 juin 2013 sera soumis à l’examen des députés lors de la session extraordinaire de septembre (discussion au Sénat prévue en octobre).


Mots-clés :

AGENCE IMMOBILIERE , BAIL D'HABITATION , COMPTE BANCAIRE , COPROPRIETE , HONORAIRE , IMPAYE , LITIGE




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