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Gommez l’impôt sur les plus-values grâce aux donations

Juillet-Août 2013
Le Particulier n° 1087, article complet.

Procéder à des donations est une solution pour échapper à la taxation sur les plus-values de cession, et les droits à verser à l’État sont bien moindres. Mais il ne faut pas avoir besoin des fruits de la vente. Voici comment procéder, que vous souhaitiez conserver vos biens à court, moyen ou long terme.

Court terme

Donnez avant de vendre

Très prisé des ingénieurs patrimoniaux, ce schéma s’adresse aux personnes à la tête d’un patrimoine immobilier souhaitant donner rapidement de l’argent à leurs enfants. En effet, plutôt que de vendre un bien immobilier et de donner l’argent à ses enfants, il est préférable de leur donner directement le bien, à charge pour eux de le céder par la suite.

La règle : l’intérêt est double. Au jour de la donation, seuls les droits sont dus. Mais compte tenu des abattements applicables (chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans, hors impôt, et jusqu’à 31 865 € par petit-enfant…), il est possible qu’ils soient nuls (voir le barème des droits de donation). Un couple peut ainsi transmettre à ses deux enfants une résidence secondaire estimée à 400 000 €, sans ne rien devoir reverser au fisc. Second atout : l’habitation donnée entrera dans le patrimoine des enfants pour sa valeur au jour de la donation, et non pour la valeur à laquelle elle a été acquise. S’ils la revendent à ce même prix (400 000 €, dans notre exemple), ils ne dégageront aucune plus-value et n’auront donc aucun impôt à payer. En procédant de manière inverse (vente, puis donation du prix de vente), vous risquez, en revanche, d’être d’abord taxé sur la plus-value, puis au titre des droits de donation, si la valeur du bien excède le montant des abattements.

Nos conseils : Attention, car l’opération n’est pas sans risque. Si l’administration fiscale parvient à prouver qu’elle a été réalisée dans le seul but d’éviter l’impôt, elle peut alors considérer qu’il s’agit d’un « abus de droit ». Vous devrez alors payer l’impôt éludé, majoré des intérêts de retard et d’une pénalité de 40 %, voire de 80 %. « Il faut prendre garde à respecter la chronologie des opérations. Mieux vaut éviter de mettre le bien en vente auprès d’une agence immobilière avant de l’avoir effectivement donné à ses enfants. Il est aussi préférable de ne pas attendre d’avoir reçu une offre d’achat pour effectuer la donation », précise Erwan Grumellon, de Swiss Life Banque Privée. Autre condition à respecter : la donation doit avoir été consentie dans une véritable intention libérale. En pratique, il ne faut pas que le prix de vente vous revienne d’une manière ou d’une autre. Ce sont vos enfants qui doivent signer l’acte de vente, et les sommes provenant de la vente doivent être directement versées sur leurs comptes bancaires.

Moyen terme

Donnez uniquement la nue-propriété, le plus tôt possible 

L’inconvénient majeur d’une donation est de se dessaisir définitivement des biens transmis. Si vous avez un patrimoine immobilier et souhaitez pouvoir continuer à en profiter, mieux vaut ne transmettre que la nue-propriété du bien, et vous en réserver l’usufruit (la jouissance). Vous éviterez alors, non seulement, de payer l’impôt sur la plus-value, mais vous pourrez également continuer à encaisser les loyers, s’il s’agit d’un immeuble mis en location, ou à l’occuper s’il s’agit de votre résidence secondaire.

La règle : de même que lors d’une donation en pleine propriété, ce type de donation ne déclenche pas la taxation des plus-values. Quant aux droits à payer, ils se calculent sur la valeur de la nue-propriété, par nature moins élevée que celle de la pleine propriété (voir "Barème de calcul de la valeur de l'usufruit"). À votre décès, vos enfants récupéreront la pleine propriété du bien, sans droits supplémentaires.

Nos conseils : Mieux vaut procéder à la donation le plus tôt possible. Si vous transmettez entre 51 et 60 ans la nue-propriété d’un bien, par exemple, sa valeur est estimée à la moitié de celle de la pleine propriété (elle grimpe à 60 % la décennie suivante). Compte tenu de l’abattement de 100 000 € applicable entre parent et enfant, chaque parent peut donner à chacun de ses enfants la nue-propriété d’un bien valant 200 000 €, en franchise de droits, tous les 15 ans. Mais attention, cette stratégie n’est intéressante que pour les biens que vous avez l’intention de conserver au sein de la famille. Car, si vous les revendez, vous restez redevable de l’impôt sur la plus-value relative à la valeur de votre usufruit (sauf s’il s’agit de votre résidence principale). Autrement dit, « si vous ne donnez que la nue-propriété d’un bien, seule la plus-value sur la nue-propriété sera purgée », explique Erwan Grumellon.

Long terme

Investissez, puis donnez via une SCI 

Cette dernière piste n’a de réel intérêt que si vous êtes en phase de constitution d’un patrimoine immobilier. Plutôt que d’acheter directement votre résidence secondaire ou vos biens locatifs, elle consiste à les acheter par le biais d’une société civile immobilière (SCI).

La règle : transmettre progressivement les parts de la société à vos enfants (et le cas échéant, à vos petits-enfants) permet de profiter au mieux des abattements en vigueur, renouvelables tous les 15 ans. Rien ne vous empêche, s’il s’agit d’un patrimoine immobilier locatif, de donner uniquement la nue-propriété des parts à vos enfants et d’en conserver l’usufruit. Vous pourrez ainsi continuer à percevoir les loyers et, si vous êtes gérant de la SCI, bénéficier de pouvoirs plus étendus que ceux normalement reconnus à un usufruitier.

Nos conseils : Attention à l’ordre des opérations : c’est la SCI qui doit acheter les biens. Si vous lui apportez des biens que vous détenez déjà, cette opération d’apport déclenchera la taxation de la plus-value, dans les mêmes conditions qu’une vente. D’où l’intérêt de choisir cette solution dès que l’on commence à investir dans l’immobilier. Compte tenu du coût lié à la constitution et à la gestion d’une société civile immobilière (voir "Les atouts de la société civile immobilière"), cela ne doit être envisagé que pour un patrimoine immobilier conséquent. Avec un intérêt supplémentaire si vous êtes ­redevable de l’ISF : la détention d’un bien immobilier au travers d’une SCI vous permet de pratiquer une décote de l’ordre de 10 % sur sa valeur vénale. 


Mots-clés :

DONATION , PLUS-VALUE IMMOBILIERE




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