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Vous l’aidez à se loger

Juillet-Août 2013
Le Particulier n° 1087, article complet.

Si vous possédez un logement dans la ville où votre enfant part étudier, vous pouvez le mettre à sa disposition gratuitement. Vous serez alors considéré comme remplissant votre obligation alimentaire. Il n’y aura donc aucune contrepartie financière à réintégrer à la succession. En revanche, comme vous avez renoncé à percevoir des loyers, vous ne pourrez plus déduire de vos revenus fonciers les frais afférents au logement (dépense d’entretien, intérêts d’emprunt…).

À l’inverse, si vous voulez continuer à déduire les charges de votre logement, vous devrez réclamer à votre enfant un loyer. Mais pas question de lui accorder un rabais important par rapport aux loyers de marché, ni, encore moins, de lui réclamer un montant symbolique. Si le fisc juge que le loyer est manifestement sous-évalué, vous pourriez faire l’objet d’un redressement fiscal. « L’administration n’hésitera pas à remettre en cause la déduction des charges liées à ce logement. Elle a alors le droit de taxer le propriétaire sur la base d’un revenu fictif, le loyer de marché non minoré », précise Patrice Bonduelle. Le fisc est très sourcilleux sur ce type de location familiale. « Le risque, pour le bailleur, est de subir un redressement sur l’intégralité de ses revenus fonciers », met en garde Rozenn Le Beller. Attention, en outre, un enfant locataire de ses parents ne peut bénéficier ni de l’aide personnalisée au logement (APL) ni de l’allocation de logement familiale (ALF) ou sociale (ALS).

Si vous logez gratuitement un petit-enfant, pour éviter tout conflit futur avec vos héritiers, limitez cette aide à la durée de ses études, et demandez-lui de régler les charges du logement. Vous courrez ainsi moins de risque de voir vos enfants lui réclamer des comptes le jour de votre succession.

Donnez l’usufruit temporaire d’un bien locatif

Si vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier locatif, vous pouvez préférer donner à votre enfant ou petit-enfant l’usufruit temporaire d’un de vos biens pour qu’il en perçoive les loyers. L’avantage ? Il dispose alors de revenus réguliers pour subvenir à ses propres besoins. L’opération présente, en outre, l’avantage de réduire l’impôt du donateur. Celui-ci ne percevant plus de loyers, il sera moins taxé. Et s’il est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), le bien sortira de sa base taxable pendant toute la durée du démembrement. En contrepartie, les loyers seront, en principe, imposables dans les mains de l’usufruitier. Mais, en pratique, il y a peu de chance qu’il soit redevable de l’impôt si le montant des loyers nets n’excède pas 11 790 € (revenu en deçà duquel un célibataire sans personne à charge est exonéré d’impôt en 2012). Sachez que, dans la plupart des cas, il est fiscalement plus intéressant de faire une donation temporaire d’usufruit plutôt que de verser à son enfant une pension alimentaire de même montant (voire, notamment, "Comparatif : Avantage fiscal de la donation temporaire en usufruit").

L’opération est soumise aux droits de donation. La valeur de l’usufruit est calculée sur la base de 23 % de celle du bien en nue-propriété par période de 10 ans (CDI, art. 669 II). Si la valeur de la donation ainsi calculée est inférieure à l’abattement (100 000 € si le bénéficiaire est un enfant, 31 865 € s’il s’agit d’un petit-enfant), l’opération est exempte de droits.

Portez-vous caution

Dernière possibilité, si vous ne disposez pas d’un patrimoine locatif ou ne pouvez vous en dessaisir, portez-vous caution auprès du bailleur de l’appartement de votre enfant. Pour les étudiants, les bailleurs se contentent souvent d’une caution parentale, le seul risque est alors de devoir payer les loyers à sa place, s’il ne les règle pas. Parfois, une caution des grands-parents est acceptée, à condition que leur patrimoine soit suffisant. Attention, certains parents préfèrent, pour plus de facilité, louer le logement à leur compte et y loger ensuite leur enfant étudiant. C’est une très mauvaise idée, car si le bail n’est pas rédigé au nom de l’étudiant, il ne peut bénéficier des aides au logement, notamment l’APL délivrée par la Caisse d’allocations familiales (voir encadré "Les offres de prêt étudiant de 10 grandes banques").



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