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Le paiement des charges pose problème

Juin 2013
Le Particulier Immobilier n° 298, article complet.
Auteur : LE SCORNET (Laure)

Le copropriétaire d’un local professionnel ou commercial doit, comme tout autre copropriétaire, participer aux charges de l’immeuble. Mais les modalités de cette participation diffèrent selon la catégorie de charges concernée. Pour les charges dites « générales », c’est-à-dire celles relatives aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, le seul fait d’être copropriétaire implique de les payer. Par exemple, le propriétaire d’un commerce en pied d’immeuble doit payer sa quote-part d’entretien des espaces verts intérieurs de la résidence, même si sa clientèle n’en profite pas faute d’y avoir accès. Malgré ce principe, simple en apparence, le paiement des charges générales pose souvent problème et les juges ne cessent pas de rappeler à l’ordre les récalcitrants.
Les copropriétaires de magasins doivent ainsi participer, au prorata de leurs tantièmes, aux frais de ravalement des façades des étages qui relèvent de l’entretien de l’immeuble, même si une clause du règlement prévoit le contraire, car la clause est alors réputée non écrite (cass. civ. 3e du 8.7.98, n° 96-21629), quand bien même ils assumeraient seuls l’entretien de leur devanture. Les magistrats estiment en effet que les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée bénéficient nécessairement et directement du ravalement des façades.
Quant aux frais liés à l’entretien et à l’éclairage du hall d’entrée et de l’escalier commun, la Cour de cassation a jugé qu’ils devaient être supportés par le copropriétaire d’une boutique, même si son lot est desservi par un escalier intérieur privé (cass. civ. 3e du 4.1.89, n° 87-16234) ou dispose d’un accès indépendant (cass. civ. 3e du 6.3.91, n° 89-17050). Dès lors, la clause d’un règlement qui l’en dispenserait au motif qu’il n’utilise pas l’escalier n’est valable que si le règlement qualifie l’escalier de partie commune spéciale à certains copropriétaires et, semble-t-il, en l’absence d’accès des lots en cause à l’escalier (cass. civ. 3e du 6.5.03, n° 02-10828). Cela étant, une clause du règlement qui exonère des lots n’ayant pas d’accès aux escaliers de toute participation aux frais d’entretien et d’éclairage, ne s’applique pas aux travaux de rénovation de la cage d’escalier, car cet élément fait partie du gros œuvre de l’immeuble. Autrement dit, les copropriétaires de lots commerciaux en rez-de-chaussée doivent participer à la réfection de la cage d’escalier et aux réparations des marches, car ces travaux permettent d’assurer la conservation de ces éléments relevant de la structure de l’immeuble.
Concernant l’épineuse question de la surprime d’assurance exigée par l’assureur du syndicat en raison de l’exercice d’une activité qui entraîne une aggravation des risques pour l’immeuble, la jurisprudence de la Cour de cassation est désormais bien établie. Elle considère qu’une clause du règlement mettant cette surprime à la charge du copropriétaire « responsable » doit être réputée non écrite (cass. civ. 3e du 6.9.11, n° 10-18972).

Une « utilité » bien souvent contestée

Les difficultés sont encore plus nombreuses pour les charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun qui sont, elles, réparties en fonction de l’utilité qu’ils présentent pour chaque lot. Par conséquent, ces charges ne sont pas forcément acquittées par tous les copropriétaires, mais seulement par ceux qui en ont une utilité objective. Cette notion d’« utilité objective » signifie que le copropriétaire doit participer aux charges correspondantes même s’il n’utilise pas effectivement le service ou l’équipement. C’est donc, en pratique, une source inépuisable d’interprétations divergentes, les copropriétaires professionnels ou commerçants entendant échapper au paiement de telle ou telle charge, au prétexte qu’ils ne bénéficient pas de l’élément ou du service considéré. Faute de terrain d’entente, les conflits sont tranchés en justice. Et en raison de leur importance, les charges d’ascenseur figurent au hit-parade des litiges. La règle est la suivante : l’ascenseur dans l’immeuble n’ayant aucune utilité objective pour un lot commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée, le copropriétaire de ce lot n’a pas de charges à payer pour cet appareil. C’est pourquoi la clause d’un règlement de copropriété imputant une quote-part des charges d’ascenseur aux copropriétaires du rez-de-chaussée doit être réputée non écrite (cass. civ. 3e du 2.3.05, n° 03-16731).
À cet égard, il faut souligner qu’une telle clause peut être remise en cause même si la décision de l’assemblée générale l’ayant introduite dans le règlement n’a pas été contestée dans le délai de deux mois, car ce délai ne s’applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites (cass. civ.3e du 27.9.00, n° 98-22792). Mais attention, le propriétaire d’un local commercial ou professionnel peut être tenu de participer aux charges lorsque l’ascenseur dessert également les sous-sols (où il a la possibilité de disposer d’une cave ou d’un parking) et qu’il est emprunté par le personnel d’entretien pour transporter l’ensemble des ordures de la copropriété. Dans ce cas, il est normal que le copropriétaire ait un tantième des charges d’entretien de l’ascenseur, même s’il n’en a pas l’usage, car on considère alors que son lot en a l’utilité objective.
Autre sujet de friction : le chauffage collectif. Les occupants des lots à usage commercial ou professionnel qui n’en bénéficient pas parce qu’ils ne sont pas desservis par les canalisations de chauffage de l’immeuble ne doivent pas participer aux dépenses correspondantes. En revanche, s’ils ont la possibilité de se raccorder au système de chauffage central, ils doivent participer aux charges de ce service. Il suffit pour cela que le raccordement soit possible et que le copropriétaire n’y ait volontairement pas procédé (cass. civ. 3e du 13.04.88, n° 87-10746 : en l’espèce, une boucherie pouvait se brancher sur le chauffage collectif mais ne l’avait pas fait par simple convenance personnelle, non pas parce que le chauffage n’était pas utile au lot en lui-même). Encore faut-il que le syndicat démontre que le raccordement du lot à l’élément d’équipement est techniquement possible (cass. civ. 3e du 11.10.06, n° 05-15208). Cela étant, même si le raccordement est possible, le copropriétaire n’a pas à participer aux charges de chauffage collectif, qui ne lui est d’aucune utilité, dès lors qu’il dispose d’installations autonomes (cass. civ. 3e du 9.12.98, n° 97-11320).
Pour l’antenne collective de télévision, il a été jugé que le copropriétaire exploitant un local commercial doit s’acquitter d’une quote-part de charges dès lors que l’antenne est à sa disposition comme à celle des autres copropriétaires et qu’il a la possibilité de l’utiliser s’il le désire.
D’autre part, il arrive que certains copropriétaires de locaux commerciaux ou professionnels demandent la mise en place de nouveaux équipements communs afin de se conformer à des règles de sécurité qui leur sont propres (installation d’un système de sécurité incendie…), ou pour les besoins de leur entreprise (installation d’un groupe électrogène plus puissant dans l’immeuble pour éviter les coupures de courant…). Dans ces situations, les propriétaires de ces lots doivent bien sûr assumer non seulement le coût des travaux correspondants, mais encore l’augmentation de charges qui en résulte.

Peut-on modifier la répartition des charges ?

En pratique, la question se pose seulement pour les professions libérales. Pour les locaux commerciaux situés en pied d’immeuble, tout est en effet généralement inscrit dans le règlement depuis l’origine de la copropriété. Le principe, c’est que la répartition des charges fixée par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires (art. 11 de la loi du 10.7.1965). Toutefois, l’assemblée générale peut décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de modifier la répartition des charges à la seule condition qu’il y ait un changement d’usage de la partie privative (article 25 f). Ainsi, si le local qui est occupé par un chirurgien-dentiste était déjà, à l’origine, destiné à ­l’exercice professionnel, il ne pourra pas y avoir de modification des charges afférentes à ce lot. En revanche, si un lot d’habitation est transformé en ­cabinet ­médical, il peut être procédé à une modification de la répartition des charges. Néanmoins, cette modification ne vise pas toutes les charges, seulement celles qui sont impliquées en raison de cet exercice professionnel. Les charges entraînées par les services et équipements collectifs, liées au critère de l’utilité, sont donc les seules concernées. Il s’agit notamment des charges d’ascenseur dans la mesure où l’usage professionnel d’un lot entraîne une utilisation accrue de l’appareil pour les besoins de la clientèle.
Une clause d’aggravation des charges peut être insérée dans le règlement. Non sans limites : une clause prévoyant un doublement des charges en cas de changement d’affectation d’un lot a été jugée illicite (CA de Paris 23e ch. B du 25.2.99, n° 1997/25186). « 95 % des règlements ne prévoient pas d’aggravation des charges lorsqu’une profession libérale exerce dans un local d’habitation. Les 5 % restants prévoient un forfait ou une majoration des charges de 30 % par exemple, ce qui est loin de compenser le surcoût engendré par l’usage intensif des parties communes (utilisation intensive de l’ascenseur… éventuellement comme monte-charge, dégradations, etc.), surtout lorsqu’un cabinet médical accueille plusieurs médecins, contre un seul par le passé. Ces répartitions de charges injustes sont sources de vives tensions. Malheureusement, la situation est bloquée lorsque le copropriétaire concerné refuse de payer plus, puisqu’il faut l’unanimité pour modifier la répartition des charges prévue au règlement », se désole Jean-Patrick Jauneau.
Pour éviter tout risque de conflit sur la répartition des charges, le règlement de copropriété a toutefois la possibilité de prévoir l’existence de parties communes spéciales. Il peut ainsi être judicieux de constituer des parties communes spéciales aux lots à usage de commerce lorsqu’un service de gardiennage a été mis en place pour eux seulement.
Le règlement peut également prévoir une spécialisation des charges, c’est-à-dire de mettre seulement à la charge des copropriétaires de lots commerciaux et/ou professionnels les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou les dépenses d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement (cass. civ. 3e du 1.4.87, n° 85-18044 : en l’espèce, le règlement dispensait un lot à usage de supermarché de participer à la rémunération du concierge et du personnel de service de l’immeuble, car il était desservi par un service entièrement autonome de garde et d’entretien). à chaque problème, une solution…


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