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Focus: relancer d’urgence la construction

Une loi autorisera bientôt le gouvernement à légiférer par ordonnances. Elle permettra d’agir plus vite pour relancer la construction et le logement. Explications.

Le 21 mars dernier, François Hollande a annoncé son Plan Logement pour relancer la construction. Au total, vingt mesures se déclinent en cinq axes: raccourcir les délais de procédure pour débloquer les projets de production ; construire là où sont les besoins, en privilégiant la densité à l’étalement urbain ; favoriser la construction et la rénovation de logements sociaux ; simplifier les normes de construction et lancer la rénovation énergétique des bâtiments. Mais chacun sait que la production de logements est un cycle long et que les mesures ne porteront pas leurs fruits avant un à deux ans. Or, face à l’effondrement des mises en chantier (346 000 logements en 2012, loin de l’objectif des 500 000 par an) et à une poursuite de la dégradation en 2013, il est urgent d’agir. D’autant que ce déficit de construction contribue à la hausse des prix des logements, et menace les emplois dans les secteurs du bâtiment et de la rénovation. Dans ce contexte économique très délicat, François Hollande veut donc aller vite. C’est la raison pour laquelle il a décidé de procéder par ordonnances pour adopter rapidement certaines des mesures annoncées, qui ne prendront effet toutefois, pour la plupart, qu’après la publication de décrets d’application. Ces mesures semblent bien accueillies. «La partie ordonnances du Plan Logement ne permettra pas de construire plus de logements en 2013 mais aura un impact certain en 2014 et 2015», relève d’ores et déjà François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI). Détails.

Simplifier les procédures

Aujourd’hui, la réalisation de projets de construction de logements se heurte à des procédures complexes, notamment lorsqu’il y a nécessité de réviser un Plan local d’urbanisme (PLU), alors que leur efficacité est loin d’avoir abouti à des résultats concluants et que leur coût est élevé pour les collectivités. Afin de pallier ces difficultés et d’accélérer le mouvement, le gouvernement va installer une procédure unique pour la délivrance des permis de construire concernant les projets d’intérêt public comportant des logements, déposés par des organismes soit publics soit privés. Il s’agit ni plus ni moins de remettre au goût du jour, tout en l’adaptant, un modèle de procédure peu utilisé jusqu’à présent: la déclaration de projet. Ce type de procédure permettra de mettre en compatibilité les documents d’urbanisme (PLU, SCOT), d’organiser une enquête publique commune et d’adapter les normes de construction, le tout dans des délais très réduits. Alors que la révision d’un PLU nécessite au minimum 20 mois et que ce délai peut atteindre 36 mois (la moyenne est de 24 mois), celui-ci pourra être ramené à 6 ou 7 mois. Pour compléter ce dispositif, d’autres mesures sont prévues. Notamment la création d’un Géoportail de l’urbanisme, qui permettra à tout un chacun (professionnel ou pas), en quelques clics, de consulter les documents d’urbanisme (et leurs annexes), quelle que soit la collectivité concernée. Une avancée certaine car, à l’heure actuelle, ces documents sont rarement - sauf dans les grandes villes - consultables en ligne et nécessitent un déplacement en mairie. Ce portail ne sera toutefois pas accessible au public avant le 1er janvier 2015. Parmi les autres mesures destinées à renforcer le développement d’opérations, figure aussi l’assouplissement des règles de garanties pour financer les projets d’aménagement.

Favoriser l’édification de logements en zones tendues

En cinquante ans (1961-2011), la population française a augmenté de près de 40 %. Dans le même temps, le nombre de ménages a pratiquement doublé sous l’effet des évolutions du vieillissement de la population, de la décohabitation…, mais la construction de logements n’a pas suivi, entraînant le déplacement des ménages en zone périurbaine. De 1999 à 2008, l’espace des grandes aires urbaines s’est ainsi fortement étendu (+ 39,2 %), représentant aujourd’hui près de la moitié du territoire contre un tiers dix ans plus tôt. Pour enrayer cet étalement urbain, le gouvernement entend favoriser la construction de logements moins chers au cœur des villes. Pour cela, il a décidé d’assouplir la règle du nombre de parkings imposé par logement. Un parking en sous-sol consomme en moyenne 25 m2 et revient entre 20 000 € et 25 000 €. Dans ce domaine, un PLU ne pourra plus imposer plus d’un parking par logement dès lors qu’une gare ou un moyen de transport en commun existe dans un rayon de 500 mètres. Et si le PLU est couvert par un Schéma de cohérence territoriale (SCOT), c’est ce dernier qui définira les zones concernées. D’autres mesures visent à réduire les coûts et à densifier la production: il sera aussi possibile d’aligner, par dérogation aux dispositions du PLU, un immeuble sur un bâtiment voisin, même s’il est de physionomie différente, dès lors qu’il ne compromet pas la qualité urbaine du quartier. Il sera également permis de surélever un immeuble existant en s’affranchissant du Coefficient d’occupation des sos (COS) et en bénéficiant d’un assouplissement des contraintes de construction (sécurité incendie, places de stationnement, règles d’accessibilité, réglementation thermique, isolation acoustique). Enfin, la transformation de bâtiments - notamment des bureaux devenus obsolètes - en logements, par reconstruction, rénovation ou réhabilitation sera encouragée. À condition toutefois que ces bureaux soient situés dans des zones du PLU accueillant de l’habitat, il serait possible, pour faciliter cette transformation, de déroger aux règles de volume et de densité applicables. Au total, ces mesures recèlent un potentiel de 1 à 2 millions de m2 de bâtiments d’ici à 2020, selon le gouvernement.

Restreindre le nombre et le délai de traitement des recours

Pour finir, le gouvernement compte remédier à une pratique de recours abusifs qui s’est beaucoup développée ces dernières années, mais souvent à des fins mercantiles, et qui paralyse la construction de logements. À cette fin, les conditions de saisine du juge vont être encadrées, le délai de traitement des recours contentieux accéléré, et le développement des recours abusifs limité. Si cette mesure ne remet pas en cause le droit de recours, qui reste légitime, elle encadrera mieux les conditions dans lesquelles il pourra être exercé.

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