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Restreindre les accès à l’immeuble

Mai 2013
Le Particulier Immobilier n° 297, article complet.
Auteur : DAYRAUT (Anne)

Certaines copropriétés se sont résolues à fermer tout accès à des personnes non invitées par les occupants et qui, par conséquent, ne disposent pas des codes. De même que la loi n’oblige pas les copropriétaires à adopter des mesures de sécurité, elle ne leur interdit pas de prévoir un dispositif permettant la fermeture totale de la copropriété. Cependant, la loi de 1965 contient une disposition qui appelle la plus grande vigilance. En effet, l’article 26 e prévoit que doivent être prises à « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ». Et indique : « En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d’ouverture est valable jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante. » 

Selon la commission relative à la copropriété (recommandation n° 25), il en résulte qu’en principe les portes d’accès aux immeubles, équipées d’un dispositif permettant leur fermeture totale, doivent être, désormais, totalement fermées, sauf décision contraire de l’assemblée générale statuant dans les conditions de l’article 26 e). Mais si une telle décision est prise, comment gérer la patientèle du médecin ou la clientèle de l’architecte, professionnels installés en toute conformité avec le règlement de copropriété, dès lors qu’il n’existe pas d’ouverture à distance ? Toujours selon la commission, la fermeture totale de l’immeuble devant être compatible avec l’exercice d’une telle activité, l’assemblée générale doit décider, à la majorité de l’article 26, les modalités d’ouverture des portes d’accès de l’immeuble (souvent une plage horaire) et les travaux permettant à la fois d’assurer la sécurité des biens et des personnes et de permettre l’exercice de la ou des activités(s) professionnelle(s) autorisée(s) par le règlement de copropriété.

Une proposition relative à l’ouverture de l’immeuble doit être soumise à chaque AG

À défaut, la décision de fermeture totale étant incompatible avec l’activité doit être annulée (CA de Versailles du 26.9.2011, 4e ch., n° 10/05304). Qui plus est, le syndic doit soumettre une proposition relative à l’ouverture de l’immeuble à chaque assemblée générale. En effet, l’article 26 e) précise bien que la délibération n’est valable que « jusqu’à la tenue de l’assemblée générale suivante ». Qu’il s’agisse de l’AG ordinaire, cela va de soi, ou bien d’une éventuelle AG extraordinaire, dès lors qu’il s’agit de l’AG suivante, il faut renouveler le vote sur les modalités de fermeture de l’immeuble. À défaut, si une activité professionnelle est exercée dans l’immeuble, celui-ci, quoique doté des moyens permettant sa fermeture totale devra rester en permanence ouvert !

La commission recommande au syndic, pour avoir plus de chance d’obtenir une décision en AG, de proposer des modalités de fermeture qui soient strictement nécessaires à l’exercice de l’activité exercée dans l’immeuble et de veiller à ce que la proposition précise tant les périodes d’ouverture (mois, jour et heures) que le dispositif technique mis en place. Elle préconise enfin d’informer les copropriétaires des mesures prises. À charge pour les propriétaires bailleurs de s’assurer en amont que ces mesures envisagées sont compatibles avec les éventuelles activités de leurs locataires et en aval de les en informer. Classiquement, les horaires d’ouverture vont de 7 heures à 19 heures ou de 8 heures à 19 heures.

Certaines copropriétés ayant voté la fermeture par système électrique ou électromagnétique ont été confrontées aux demandes d’ajout d’une serrure mécanique provenant de copropriétaires de confession juive, dont la religion interdit de mettre en œuvre toute forme d’énergie durant le shabbat. L’assemblée générale est en droit de refuser de financer les travaux, mais le copropriétaire peut demander à effectuer les travaux à ses frais (article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965).

Dernière précaution, nous rappelle Me Philippe Marin, avocat associé du cabinet I, M. & Associés : « à partir du moment où les décisions prises en assemblée générale modifient les conditions de jouissance des parties privatives et communes, le procès-verbal de l’AG doit être déposé au rang des minutes d’un notaire. Il sera ainsi publié au fichier immobilier afin que lesdites modifications soient opposables aux futurs copropriétaires. » En effet, « le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier » (cass. civ. 3e du 19.11.2008, n° 06-12567).


Mots-clés :

COPROPRIETE , SECURITE , TELESURVEILLANCE , TRAVAUX , VOTE




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