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Préservez le cadre de vie de votre conjoint

Préservez le cadre de vie de votre conjoint
Mai 2013
Le Particulier Immobilier n° 297, article complet.
Auteur : MICHEL (Anne)

La protection du conjoint survivant, et notamment de son cadre de vie immobilier, est une problématique récurrente, que les couples soient ou non mariés. Si le cadre législatif vise à améliorer leur protection tant civile que fiscale, des précautions doivent pourtant être prises.

Nul n’est à l’abri d’un accident fatal. Le sachant, nombre de couples prennent des dispositions pour sécuriser le cadre de vie du conjoint (au sens large) survivant, lui permettant de continuer à jouir pleinement de sa résidence principale et/ou, le cas échéant, d’une résidence secondaire. Ces questions sont d’autant plus cruciales qu’il reste beaucoup de malentendus. « Ainsi, contrairement à ce que pensent la plupart des gens, le pacs, seul, ne permettra pas de protéger le cadre de vie du conjoint », tient à préciser un notaire. Quant au mariage, s’il n’est pas assorti des clauses adéquates, il ne sera pas d’un grand secours. « Pourtant, depuis 2001, de nombreuses lois sont votées en faveur de la protection du conjoint survivant, autant d’un point de vue civil que fiscal », avance Me Paul-André Soreau, notaire à Paris. Il s’agit donc de bien s’informer sur ses droits. De multiples outils patrimoniaux permettent de sécuriser le cadre de vie immobilier du conjoint, à l’instar de clauses insérées dans un contrat de mariage, ou de la rédaction de dispositions testamentaires. Certes, des contreparties seront à prévoir, notamment vis-à-vis des enfants non communs. Mais, là encore, le vote de lois récentes facilite les choses. « Ainsi, la loi du 23 juin 2006, précisant que les enfants bénéficient d’une réserve en valeur et non plus en nature, rend possible une indemnisation financière de la part du survivant, souligne Me Soreau. Il convient cependant de s’assurer que le conjoint survivant pourra y faire face ! L’inscrire comme bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie l’y aidera. »

Le conjoint marié est le mieux protégé

Un droit viager ou temporaire sur la résidence principale

En matière de protection de son conjoint, le mariage possède des vertus indéniables. D’abord, quel que soit le régime choisi, le survivant dispose d’un droit viager, qui est un droit d’usage et d’habitation, sur la résidence principale et sur son mobilier. Il aura un an à compter du décès pour manifester sa volonté de faire valoir ce droit. « N’étant soumise à aucun formalisme, l’expression de cette volonté pourra résulter d’un courrier recommandé avec accusé de réception à destination des héritiers et du notaire chargé du règlement de la succession, aussi bien que d’un acte notarié », indique Me Soreau. S’il accepte ce droit, le bénéficiaire sera tenu de jouir du logement « en bon père de famille ». Il ne pourra pas le vendre, sans l’accord des héritiers. Ne pourra pas le louer non plus, en dehors de cet accord, sauf si le bien n’est plus adapté à ses besoins, et que cet état de fait est justifié. « Cette possibilité lui sera notamment offerte s’il doit s’installer dans une maison de retraite », reconnaît Me Soreau. De la même façon, si le bien sur lequel porte le droit viager est devenu trop grand et trop cher à entretenir, au vu des revenus et de la santé du survivant, par exemple, il pourra le louer pour pouvoir se reloger dans un appartement plus petit, plus pratique et mieux sécurisé.
Attention, le droit viager ne porte que sur le bien occupé à titre de résidence principale à la condition que ce bien appartienne aux deux époux ou qu’il dépende de la succession. Il ne pourra pas s’appliquer si la nue-propriété de la résidence principale revient à des enfants d’un premier lit. En effet, au décès de leur parent, ces derniers deviendront automatiquement pleins propriétaires du bien. Il en sera de même dans le cas d’une indivision avec ces mêmes enfants.
Enfin, la notion de domiciliation fiscale est essentielle dans la définition de la résidence
principale. De ce fait, si les époux décident de passer leur retraite dans leur résidence secondaire, et non dans leur maison d’habitation, ils serait préférable qu’ils notifier ce changement à l’administration fiscale. « Cette précaution permettra d’éviter toute contestation des héritiers, au moment du décès, concernant le bien sur lequel portera ce droit viager au logement », précise Me Dounia Harbouche, avocate au Barreau de Paris.
Le droit viager présente cependant deux défauts. D’une part, il peut être remis en cause par un testament. D’autre part, il ne se reçoit pas gratuitement : son bénéficiaire est soumis, sur sa valeur fiscale, à des droits de succession. « La valeur fiscale d’un droit viager au logement est égale à 60 % de la valeur de l’usufruit, elle-même déterminée en fonction de l’article 669 du Code général des impôts », indique Me Soreau.
À l’inverse du droit viager, le droit temporaire d’un an au logement et au mobilier ne peut être remis en cause par testament et il est reçu ­gratuitement. « En effet, découlant directement du mariage, il ne s’impute pas sur les droits successoraux du conjoint », détaille Me Harbouche. Là encore, cependant, ce droit ne concerne que la résidence principale des époux, appartenant à la succession, qu’il s’agisse d’un bien propre du défunt ou d’un bien commun aux deux époux. « Si ces derniers étaient en location, la succession remboursera les loyers au conjoint survivant », spécifie notre avocate. Et cela, au fur et à mesure du règlement des loyers.

La loi permet de recueillir 100 % de la succession en usufruit

Par ailleurs, le conjoint dispose de droits légaux dans la succession. « S’il y a des enfants communs, il pourra recueillir, au choix, la totalité de l’usufruit des biens composant la succession, y compris la résidence principale, ou bien un quart en pleine propriété déduction faite de son droit viager au logement », expose Me Harbouche. Si les enfants ne sont pas communs, ce droit se limite au quart de la succession en pleine propriété. En l’absence d’enfant, mais en présence des deux parents du conjoint décédé, le survivant aura droit à la moitié de la succession. « Seule la rédaction d’un testament ou une donation au dernier vivant peut permettre d’évincer les parents de la succession », explique Me Soreau. Enfin, s’il n’y a ni enfant ni parent, l’intégralité de la succession revient à l’époux survivant, sauf si les frères et sœurs du défunt font valoir leur droit de retour sur la moitié des biens dits de famille.
Selon les configurations, les choix sont donc multiples. « Afin de protéger le cadre immobilier du conjoint, l’option en usufruit est la plus adéquate. En effet, le conjoint pourra se loger ou recevoir les loyers des biens immobiliers compris dans la succession, et il sera préservé d’une situation d’indivision », constate Me Jean-Pierre Prohaszka, président de la chambre des notaires du Rhône. Fiscalement, le conjoint est totalement exonéré de droits de succession sur ce droit légal. « En revanche, si le prédécédé décide de transmettre de son vivant, des droits de donation seront dus. Ils peuvent être de 20 %, après un abattement de 80 724 € », indique le notaire.

Des droits restreints pour les partenaires pacsés

Certes, les pacs se multiplient, mais leurs avantages en matière de protection du cadre de vie immobilier du survivant sont maigres.

Un droit temporaire d’un an taxable

Le partenaire pacsé dispose d’un droit de jouissance temporaire d’un an sur la résidence principale et sur le mobilier le garnissant. Celui-ci ne s’applique qu’à certaines conditions : il faut qu’au moment du décès, le survivant occupe effectivement ce bien à titre d’habitation principale, et que le logement appartienne aux partenaires ou qu’il dépende de la succession. « Attention, contrairement à ce qui se passe pour les époux, ce droit est taxable, et s’impute sur la part du partenaire pacsé », prévient Me Harbouche. Par ailleurs, si l’habitation principale était louée ou détenue en indivision par le défunt, la succession serait tenue de verser au partenaire le montant des loyers pratiqués pour ce même type de bien pendant un an, ou une indemnité d’occupation. Enfin, il ne s’agit pas là d’un droit d’ordre public ; il peut donc être remis en cause par voie testamentaire.

La rédaction d’un testament s’impose

En dehors du mariage, aucun droit légal ne revient au survivant. De ce fait, au sein d’un pacs, seul un testament permettra de conférer des droits, notamment sur son patrimoine immobilier, à son ou sa partenaire. « Même par ce biais, le partenaire ne pourra pas prétendre à recevoir davantage que la quotité disponible ordinaire, équivalente, par exemple, à la moitié de la succession s’il y a un enfant, précise Me Prohaszka. Face à cela, il est à craindre que des biens composant le cadre de vie du partenaire ne puissent être détenus qu’en indivision avec ses propres enfants ! » Il faudra donc rédiger les clauses testamentaires en tenant compte de cette problématique. Fiscalement, en revanche, le pacs est intéressant. L’exonération de droits de mutation est totale. Seules les donations faites du vivant du partenaire seront taxées, après un abattement de 80 724 €. Le concubin non pacsé, lui, ne bénéficie d’aucun droit viager ou temporaire au logement. Ses droits dans la succession sont nuls. Toute transmission faite à la suite du décès ou par donation du vivant de son compagnon est soumise à une fiscalité de 60 %.

Des solutions d’amélioration

Si des droits existent pour protéger le conjoint, ils sont rarement suffisants. Il s’agira d’améliorer la situation du survivant via l’insertion de clauses protectrices dans un contrat de mariage, la rédaction d’un testament, ou l’usage d’un montage patrimonial plus ou moins sophistiqué. Les solutions diffèrent que le couple soit marié, pacsé ou qu’il vive en concubinage.

Conclure un contrat de mariage

Le contrat de mariage reste le meilleur moyen de protéger le cadre de vie du conjoint « En effet, il est possible de revaloriser son contrat de mariage dans le temps, via l’insertion des clauses adaptées, et cela en bénéficiant d’une fiscalité optimale », apprécie Me Boris Vienne, notaire à Cornebarrieu.
Plusieurs clauses peuvent être mises en place. La clause de préciput, définie par l’article 1515 du Code civil, autorise le survivant des époux à prélever, avant tout partage, un ou plusieurs biens déterminés. « Son intérêt est de pouvoir cibler les biens que l’on souhaite transmettre à son conjoint », précise Me Vienne. Avec la mise en place d’une série de clauses préciputaires, le survivant pourra encore mieux configurer la protection de son cadre de vie immobilier, au moment du décès. Enfin, la clause préciputaire peut porter sur un droit d’usufruit, permettant de protéger le conjoint tout en favorisant la transmission du bien à ses héritiers. Les clauses de partage inégal ou encore d’attribution de tout ou partie des biens de la communauté à l’époux survivant pourront aussi être efficaces. D’autant que ces clauses, celle de préciput incluse, en général considérées comme des avantages matrimoniaux, ne feront pas l’objet d’une réduction pour atteinte à la réserve des enfants communs. Qui plus est, elles ne sont pas imposables. En revanche, elles peuvent être contestées par des enfants d’une première union, s’il y a atteinte à leur réserve héréditaire. Une action en réduction peut en découler, obligeant le conjoint survivant à verser une indemnité. « Ainsi, la clause de prélèvement, permettant au conjoint de prendre un bien en priorité sur la succession, oblige son bénéficiaire à verser une indemnité à la succession même si les enfants sont communs au couple », prévient Me Vienne.
Toutefois, ces clauses ne peuvent porter que sur les biens communs. Si la résidence secondaire, par exemple, est un bien propre qu’il s’agit de transmettre via une clause de préciput à son conjoint, il faudra d’abord le faire entrer dans la communauté. Si le couple est marié sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts, il s’agira d’« ameublir » le bien que l’on souhaite désigner dans la clause, c’est-à-dire le faire entrer dans la communauté. Attention, l’ameublissement implique un aménagement, voire un changement du régime matrimonial. « Par exemple, si le couple est marié sous le régime de la communauté légale, sans contrat donc et qu’il souhaite prévoir une clause de préciput sur la résidence principale, il y aura un changement de régime matrimonial, lequel deviendra alors celui de la communauté d’acquêts avec une clause de préciput. Ce changement sera notifié dans un acte notarié, et en marge de l’acte de mariage », détaille Me Vienne. Un changement de régime ne peut être fait que tous les deux ans, et il nécessite l’acceptation des créanciers, des enfants majeurs et des enfants mineurs représentés par un juge d’homologation. C’est donc une procédure assez lourde. Si le bien personnel provient d’une donation, il faut vérifier, avant de l’ameublir, qu’il n’est pas assorti d’une clause d’exclusion de la donation à la communauté. « Celle-ci permet d’assurer à certains parents que le bien transmis restera un bien propre de leur enfant », précise le notaire. Enfin, dans la perspective d’un divorce, la mise en place d’une clause de reprise des apports en cas de divorce sera opportune. Si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens, il faudra mettre en place une société d’acquêts ; tous les biens placés dans cette société seront alors qualifiés de biens communs.

La donation au dernier vivant offre la possibilité de recevoir plus et mieux

Les droits du conjoint successible pourront être augmentés par une donation au dernier vivant, laquelle ne prend effet qu’au décès du donateur. Elle offre au survivant le choix entre trois options : recevoir la totalité de l’usufruit de la succession, ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, ou la quotité disponible ordinaire de la succession en pleine propriété, équivalente, par exemple, au tiers de la succession en présence de deux enfants. « Si la donation au dernier vivant permet de laisser le maximum de la succession à celui-ci, cette technique n’offre pas la possibilité d’individualiser les biens qui pourraient être transmis », regrette Me Prohazska. En revanche, le bénéficiaire de cette donation peut cantonner son émolument. De ce fait, si le conjoint survivant opte pour l’intégralité de la succession en usufruit, il pourra décider de conserver ce droit uniquement sur les biens qui lui sont chers, tels que la résidence principale ou la maison de campagne. Parallèlement, il refusera son droit d’usufruit sur des biens immobiliers qu’il jugera lourds à gérer ou assortis de charges trop élevées. L’usufruit d’immeuble ainsi refusé sera réputé transmis à titre gratuit à la succession, par le défunt.
Spécificité de la donation entre époux : il est possible, par exception, de transmettre à son conjoint au-delà de la réserve héréditaire. « Une donation entre époux non plafonnée peut être rédigée. Elle permet d’aller au-delà de la quotité disponible. Dans ce cas, les enfants ne disposent que d’un droit à indemnité, correspondant à la valeur de leur réserve héréditaire », précise Me Prohazska.

Le legs de l’usufruit fournit la garantie d’un maintien dans les lieux

Quelle que soit la situation matrimoniale du couple, la donation par voie testamentaire est efficace. D’ailleurs, hors mariage, elle reste le meilleur allié pour protéger son compagnon. « Attention : les clauses rédigées dans un contrat de pacs n’ont aucune valeur, prévient Me Soreau. Le testament doit faire l’objet d’un document indépendant, écrit, daté et signé de la main du testateur. » Chacun des partenaires rédigera son propre testament. En la matière, les conseils du notaire s’avéreront utiles pour éviter les formulations hasardeuses et équivoques. Ainsi, il est possible de transmettre la pleine propriété d’un bien, ou son usufruit. Mais la réserve héréditaire doit être respectée.

Démembrement croisé : astucieux, mais il faut réfléchir aux conséquences

Au lieu de léguer l’usufruit d’un bien immobilier, le couple peut décider d’acheter à deux un bien dont la propriété est ensuite démembrée. Chacun d’entre eux détiendra l’usufruit et la nue-propriété de chacune des deux moitiés du bien, ce qui aboutira à une situation de démembrement croisé. Le montage peut être très avantageux, notamment pour les couples vivant en concubinage. Au décès de l’un, son compagnon deviendra plein propriétaire d’une des moitiés de la propriété et restera usufruitier de l’autre moitié, cela sans être imposé (art. 1133 du Code général des impôts). Au final, il détiendra l’intégralité de l’usufruit, ce qui lui permettra d’occuper le bien ou de le louer, à sa guise. En revanche, il restera en indivision, avec les héritiers, sur la nue-propriété. « Ce montage a ses limites, prévient toutefois Me Prohaszka. En effet, en cas de conflit dans le couple, il sera impossible de faire machine arrière, sauf à ce que les deux parties soient d’accord pour vendre .» Par comparaison, la détention en indivision est plus souple, car « nul n’est tenu de rester en indivision » (art. 815 du Code civil). Le partage judiciaire laisse une porte de sortie aux indivisaires.

L’achat via une SCI : tout tient dans la rédaction des statuts

L’achat d’un bien immobilier au travers d’une société civile immobilière est une solution à considérer. « Recourir à une société de ce type permet au survivant de vivre dans un bien sans en être forcément propriétaire », avance Me Prohaszka. Concrètement, il s’agit d’apporter la résidence principale au capital d’une SCI, en restant propriétaire des parts, et donc de l’avoir. Parallèlement, le maximum de pouvoirs est conféré, via une rédaction des statuts adéquats, au futur conjoint survivant, en prévoyant qu’il soit alors nommé gérant. « Il s’agira ensuite de définir les pouvoirs du gérant : pourra-il occuper, louer ou vendre le bien ? », énumère notre notaire. Enfin, pour éviter l’éviction du conjoint à la tête de la SCI, il est important de prévoir que toute décision concernant le changement de gérant ne pourra être prise qu’à l’unanimité. Au préalable, le propriétaire aura cédé à son conjoint ou compagnon, au moins une part de la société, afin qu’il puisse bloquer les décisions qui ne lui conviendraient pas. « Attention, prévient Me Provazska, le conjoint survivant perd son droit viager au logement sur la résidence principale dès lors que celle-ci appartient à la SCI. Par ailleurs, si l’achat se fait via cette société, aucune des règles relatives à la protection du consommateur ne pourra s’appliquer. »

Anne Michel


Mots-clés :

CONCUBINAGE , CONJOINT , DECES , LOGEMENT , MARIAGE , PACS , RESIDENCE PRINCIPALE




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